Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объектов оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.
Сравнительный подход базируется на трёх основных принципах оценки недвижимости:
1 принцип спроса и предложения;
2 принцип замещения (это главный принцип);
3 принцип вклада.
Основополагающим является принцип замещения, который говорит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов, рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдётся приобретение недвижимости аналогичной полезности.
Для получения более точного результата оценки требуется тщательный подбор аналогов. Основные требования к аналогу объекта оценки следующие:
1 Аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам;
2 Цена аналога объекта оценки известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Основные этапы сравнительного подхода:
I этап Изучение рынка
II этап Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу и недавно проданных аналогах объекта оценки
III этап Выбор единиц и элементов сравнения. Сравнение данных об объекте оценки и отобранных аналогах
IV этап Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с их отличиями от объекта оценки
V этап Установление стоимости объекта оценки
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты. При этом сходные объекты выделяются по назначению использования, качеству, передаваемым правам, местоположению, физическим характеристикам.
Сходные субъекты выделяются по платёжеспособности, возможностям финансирования и инвестиционной мотивации.
Типичными для данного сегмента условиями являются:
- срок экспозиции;
- независимость субъектов оценки;
- инвестиционная мотивация.
Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:
1) находятся в родственных отношениях;
2) являются представителями холдинга или дочерней компании;
3) имеют иную взаимосвязь и взаимозаинтересованность;
4) сделки, осуществляемые с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
5) занимается продажей имущества умерших лиц.
Инвестиционная мотивация определяется аналогичными мотивами инвесторов, аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов и степенью износа здания.