Затраты разделяются на:
1 прямые;
2 косвенный;
3 прибыль инвестора.
Прибыль инвестора – это установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль инвестора является в основном функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации. В некоторых случаях прибыль предпринимателя оценивают в процентном соотношении от различных составных частей стоимости нового строительства.
В процессе оценки косвенные затраты могут определяться коэффициентом к прямым затратам.
Используются следующие основные методы расчета затрат:
1) Метод сравнительной стоимости единицы
Используются данные УПВС и УПСС.
Проводится оценка имущества на основе использования единичных скорректированных укрупнённых показателей затрат на создание аналогов.
Точность этого метода 15-20%.
2) Метод стоимости укрупнённых элементов
Оценка на основе величины стоимости создания основных элементов объектов недвижимости. В этом методе используются данные о стоимости различных элементов, т.е. компонентов здания, т.е. поэлементные затраты.
Выделяются элементы:
1) составление сметы;
2) подготовка и проверка планов строительства;
3) работы по подготовке участка под строительство;
4) земляные работы;
5) возведение фундамента;
6) устройство внутренних стен;
7) устройство потолка;
8) устройство внешних стен;
9) водосточные трубы;
10) лестницы;
11) оконные проёмы;
12) и т.д.
Этот метод обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого объекта с типовыми элементами. Точность – 10%.
3) Метод количественного анализа
Это оценка объекта, на основе полной сметы затрат на его воспроизводство. Необходимо учитывать прямые и косвенные затраты.
Ошибки при применении этого метода могут возникать вследствие неправильного подбора данных о стоимости единиц сравнения в строениях, не соответствующих типу объекта оценки.
Точность около 5%, однако, метод очень трудоёмок и требует привлечения квалифицированных сметчиков.
Отличие в определении стоимости нового строительства для целей оценки и при составлении сводного сметного расчета:
1) для целей оценки не учитывается срок строительства;
2) учитываются цены на дату оценки;
3) при составлении сводного сметного расчета учитываются цены базисного периода;
4) при расчетах основываются на современных требованиях к объектам аналогичной полезности;
5) по объекту оценки может отсутствовать часть проектно-сметной документации.
35. Основные положения доходного подхода. Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом. Преимущества и недостатки доходного подхода.
Доходный подход- совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов.
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость принесла. Для оценки недвижимости на основе доходного подхода необходимо иметь представление об инвестициях и их мотивации, разбираться в финансовых механизмах, имеющихся в распоряжении инвестора. Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости в доходном подходе считают ее сдачу в аренду.
Основные этапы оценки недвижимости доходным подходом:
Доходный подход
Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки
Расчет действительного валового дохода
Расчет расходов, связанных с объектом оценки: условно-постоянные, условно-переменные, резервы
Определение величины чистого операционного дохода
Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость
Прямая капитализация
Капитализация доходов по норме отдачи на капитал: дисконтирование денежных потоков, капитализация по расчетным моделям.