Метод выделения (извлечения) при оценке земли.

Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельно­го участка соответствуют его наиболее эффектив­ному использованию. Метод предполагает следу­ющую последовательность действий:

— определение элементов сравнения объектов;

— определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

— расчет и внесение корректировок по каждо­му из элементов сравнения;

— расчет рыночной стоимости единого объек­та недвижимости, включающего в себя оценива­емый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

—расчет стоимости замещения или стоимос­ти воспроизводства улучшений оцениваемого зе­мельного участка;

— расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыноч­ной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный уча­сток, стоимости замещения или стоимости вос­производства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, реко­мендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно лег­ко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрест­ности.

Метод является наиболее эффективным в усло­виях пассивного рынка (отсутствуют данные о про­даже свободных земельных участков) с учетом осо­бенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного уча­стка в общем виде определяется по формуле:

С₃ = С - С_у ,

где С₃ — стоимость земельного участка, С — стоимость объекта, С_у — стоимость улучшений.