Рынок недвижимости отличается от других рынков следующими наиболее существенными параметрами:
· товар;
· формирование цены;
· способы финансирования сделки;
· степень ликвидности; баланс спроса и предложения;
· число потенциальных покупателей;
· информированность участников сделки,
· методы регулирования;
· надежность прогнозирования рыночной ситуации.
Товар – эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Недвижимость является уникальным товаром с фиксированным местоположением, следовательно, оборот товаров ограничен.
Формирование цены. В отличие от эффективного рынка цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Цены на недвижимость являются нестабильными.
По способам финансирования сделки. Возможность финансирования за счёт кредита на экономически выгодных условиях влияет на решение о покупке недвижимости и, в конечном счёте, на активность рынка недвижимости.
Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент трудно реализуема и даже, в определённых ситуациях, неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости требует больших затрат, а покупатель, как правило, не имеет доступ к альтернативным источникам финансирования. Баланс спроса и предложения на рынке недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстаёт от рыночного спроса, т.к. достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Следовательно, сложность, инертность и длительный срок строительного воздействия может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.
Число потенциальных покупателей. Свободно конкурентная рыночная среда создаётся большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В тоже время на конкретном сегменте рынка недвижимости обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов.
Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара, цене недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. Это связанно со скрытностью базы данных по объектам недвижимости, а также с настоянием покупателей и продавцов на неразглашение сведений о сделке.
Методы регулирования.Рынок недвижимости не является саморегулируемым рынком, основанным на открытой и свободной конкуренции, что является характерными чертами эффективного рынка. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедур купли-продажи.
Надёжность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать надёжный прогноз поведения рынка. В следствии этого, в первую очередь, оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным.
Особенности Российского рынка недвижимости
Таблица - Особенности Российского рынка недвижимости
| Особенности | Причины | Следствия |
| Различия рынка недвижимости по регионам | Отличие в природно-климатических, экономических условиях, в позициях местных органов власти | Различия в инвестиционной привлекательности, активности рынков и уровне цен на объекты недвижимости |
| Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения | Падение уровня реальных доходов населения, слабое развитие механизмов ипотеки | Ограниченность инвестиционных ресурсов, низкая ликвидность недвижимости, снижение объёмов нового строительства, слабое развитие рынка недвижимости в целом |
| Недостаточная информированность участников | Сокрытие фактических цен продаж, слабое развитие информационной инфраструктуры | Дополнительные затраты на сбор и проверку данных при анализе эффективности инвестиционных проектов, поступление налоговых платежей не в полном объёме |
| Неравномерность развития сегментов рынка | Различия в ликвидности и законодательстве для различных типов недвижимости | Рынок земли слабо развит |
| Невозможность точных прогнозов тенденций развития рынка недвижимости | Экономическая и политическая нестабильность | Затруднена оценка объектов на основе дохода, снижена инвестиционная активность, слабо развита ипотека |
| Несоответствие текущего использования основной части недвижимости наиболее эффективному | Строительство объектов недвижимости в период директивного управления экономикой | Необходимость анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости при оценке недвижимости |