Описание поправок

1. Корректировка на время продажи: требуется корректировка, если время продажи объектов разное. Для этого используются данные анализа ценовой ситуации на рынке недвижимости.

2. Корректировка на местоположение: для определения поправки рассматриваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является расстояние до метро (табл. 3):

Таблица 3

Вариант продаж	Пара 1	Пара 2	Пара 3	Пара 4	Пара 5
До 5 мин пешком
До 15 мин пешком
Разница
Среднее

Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.

3. Корректировка на общую площадь: используются данные
анализа стоимости 1 кв. м общей площади на рынке жилья в данном
районе.

4. Корректировка на жилую площадь (см. п. 3).

5. Корректировка на площадь кухни (см. п. 3).

6. Корректировка на тип дома: корректировка требуется, если
типы сравниваемых домов разные.

7. Корректировка на количество балконов (лоджий): для корректировки рассматривается несколько аналогичных продаж, единственной отличительной чертой которых является количество
балконов (лоджий) (табл. 4).

Таблица 4

Варианты продаж	Пара 1	Пара 2
С 1 балконом (лоджией)
С 2 балконами (лоджиями)
Разница

Для получения значения поправки находится среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.

8. Корректировка на этаж: корректировка требуется, если этаж оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.

9. Корректировка на полы: используя рекламно- информационные журналы, определяют рыночную стоимость устройства 1 кв. м, например, паркетных и линолеумных полов (если
такие полы в сравниваемых квартирах). Если среди квартир-аналогов только 1 вариант имеет паркетные полы, то поправка между этой и оцениваемыми квартирами составит: стоимость паркетных полов за один квадратный метр х метраж квартиры - стоимость линолеумных полов за один квадратный метр х метраж квартиры. Полученный результат и будет корректировка на паркетный пол.

10. Корректировка на санузел: поправка требуется, если в квартирах-аналогах разные типы или количество санузлов.

11. Корректировка на наличие телефона: корректировка 5уется, если в одних квартирах-аналогах имеется телефон, а в других нет. В данном случае сравниваются несколько аналогичных продаж, отличительной чертой которых является лишь наличие или отсутствие телефона.

12. Корректировка на состояние квартиры: из информационного журнала принимаем стоимость, например, ремонта. Если оцениваемая квартира отремонтирована, а у второго варианта-аналога не отремонтирована, то корректируется эй вариант.

13. Корректировка на расположение окон: расположение окон две стороны света - распашонка, на одну сторону - линейная) называет влияние на стоимость. Таким образом, необходимо рассчитать поправку используя несколько аналогичных продаж.

 

Таблица 5

Варианты продаж	Пара 1	Пара 2	Пара 3
«Распашонка»
«Линейные»
Разница

Для того чтобы найти значение поправки, необходимо найти среднее арифметическое всех полученных разностей стоимостей.

В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов получаются с некоторой разницей. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры, надо найти среднее арифметическое. Полученный результат и есть итоговая величина стоимости оцениваемой квартиры.

Например, необходимо определить рыночную стоимость трехкомнатной квартиры, расположенной в 5 минутах пешеходной доступности от станции метро Улица Академика Янгеля на 1 апреля 2002 г. (табл. 6).

 

Таблица 6 Описание оцениваемой квартиры

 

Элементы сравнения	Показатели
Общая площадь	74,6 кв. м
Жилая площадь	46 кв. м
Площадь кухни	11 кв. м
Тип дома	Панельный (серия П-44)
Количество балконов (лоджий)
Этаж
Этажность дома
Полы	Линолеумные
Санузел	Раздельный
Телефон	Есть
Состояние квартиры	После ремонта
Окна	Распашонка
Расстояние до ближайшей станции метро	5 минут пешком

Этап 1. В качестве сопоставимых продаж выбраны следующие объекты (табл. 7).

 

Таблица 7

 

Характеристики объектов-аналогов

 

 

Элементы сравнения		Объекты-аналоги
Цена продажи, долл.	68 000	55 000	51 000
Дата продажи	04.2001	01.2001	04.2001
Месторасположение (станция метро)	м. Южная	м. Чертановская	м. Ул.Ак.Янгеля
Общая площадь, кв. м		78,0	76,6
Жилая площадь, кв. м		46,2	46,6
Площадь кухни, кв. м		10,3	11,0
Тип дома	Панельный (П-44)	Панельный (П-44)	Панельный (П-44)
Количество балконов (лоджий)
Этаж
Этажность
Полы	Паркет	Линолеум	Линолеум
Санузел	Раздельный	' Раздельный	Раздельный
Телефон	Есть	Есть	Есть
Состояние квартиры	Евроремонт	Требует ремонта	Евроремонт
Окна	Распашонка	Линейные	Распашонка, на лес
Время до ближайшей станции метро	10 мин.	15 мин.	10 мин.

 

Этап 2. В качестве исходной информации используются аения газеты «Квадратный метр» и «Квартира, дача, офис» и т. д., е. любой источник, в котором указывается реальная рыночная цена. Этап 3.

Внесение поправок в объекты сравнения, представлено в табл. 8.

 

 

 

В результате корректировок стоимости вариантов-аналогов выглядят следующим образом: 57 740, 70 200, 74 670 долл. Для того чтобы найти стоимость оцениваемой квартиры найдем среднее арифметическое: (57 740 + 70 200 + 74 670)/3 =67 540 долл.			Т аб л	и ца 8
№ кор­ки	Элементы сравнения	Объекты-аналоги
	Цена продажи, долл.	51 000	55 000	68 000
	Корректировка на время продажи Скорректированная стоимость	0 51 000	0 55 000	0 68 000
	Корректировка на местоположение Скорректированная стоимость	+5 240 56 240	+5 240 60 240	+5 240 73 240
	Корректировка на общую площадь Скорректированная стоимость	-1 450 54 800	-2 050 58 200	-1210 72 030
	Корректировка на жилую площадь Скорректированная стоимость	+604 55 400	-121 58 100	-362 71670
	Корректировка на площадь кухни Скорректированная стоимость	+604 56 000	+423 58 520	0 71670
	Корректировка на тип дома Скорректированная стоимость	0 56 000	0 58 520	0 71670
	Корректировка на количество балконов Скорректированная стоимость	+ 3 000 '59 000	0 58 520	+ 3 000 74 670
	Корректировка на этаж Скорректированная стоимость	0 59 000	0 58 520	0 74 670
	Корректировка на полы Скорректированная стоимость	-1260 57 740	0 58 520	0 74 670
	Корректировка на санузел Скорректированная стоимость	57 740	0 58 520	0 74 670
	Корректировка на наличие телефона Скорректированная стоимость	57 740	0 58 520	0 74 670
	Корректировка на состояние квартиры Скорректированная стоимость	57 740	+ 9 850 68 370	0 74 670
	Корректировка на расположение окон Скорректированная стоимость	57 740	+ 1830 70 200	0 74 670
	Количество внесенных поправок

 

Вопросы к зачету

1. Понятие рынка недвижимости

2. Субъекты рынка недвижимости

3. Объекты рынка недвижимости

4. Законодательные и нормативные правовые акты

5. Распределение ресурсов на рынке недвижимости

6. Формы государственного регулирования в рыночной экономике

7. Государственное регулирование рынка недвижимости

8. Принципы, основанные на представлениях пользования

9. Принципы, связанные с объектами недвижимости (земля, здания, сооружения)

10. Принципы, связанные с рыночной средой

11. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

12. Выбор метода оценки

13. Технология оценки недвижимости: определение проблемы (цель), план оценки, разработка графика работ по оценке и соответствующего бюджета, сбор и подтверждение информации, согласование

14. Договор об оценке объекта недвижимости

15. Затратный метод оценки недвижимости: применение затратного подхода к оценке, алгоритм использования ЗП, технология применения ЗП, этапы расчета ЗП

16. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода, метод дисконирования денежного потока

17. Сравнительный рыночный подход к оценке недвижимости: метод прямого сравнительного анализа продаж, применение МСП, выбор и подготовка рыночной информации для анализа

18. Оформление результатов оценки недвижимости. Составление отчёта об оценке