Порядок определения стоимости
1. Рассчитать восстановительную стоимость улучшений, находящихся на объекте.
2. Установить дополнительные затраты, необходимые для доведения здания до состояния рыночных требований.
3. Определить предпринимательский доход.
4. Установить величину накопленного износа.
5. Рассчитать остаточную стоимость объекта оценки.
3.1.1. Определение восстановительной стоимости
При определении стоимости будем пользоваться показателем расчета стоимости 1 м2 общей площади жилых домов, представленным региональным центром по ценообразованию в строительстве при Ростовгражданпроекте (АООТ) по состоянию на 01.01.2005.
Восстановительная стоимость 1 м2 общей площади составляет 18 600 руб. Используя пакет Microsoft Excel 97 «Тенденция», получаем значение расчетной стоимости на дату оценки — 18 200 руб.
Таким образом, стоимость квартиры составляет:
18 200 ∙ 90 = 1638 000 руб.
Для корректировки полученной стоимости используется таблица, в которой приводятся справочно коэффициенты, учитывающие особенность данного объекта.
Коэффициент корректировочный фактический равен 1,51. Скорректированная стоимость 1 м2 общей площади составит:
18200 ∙ 1,51 = 27 482 руб.
Определение дополнительных материалов и стоимости работ улучшения
Стоимость материалов и дополнительных работ составляет 200 000 руб.
Стоимость квартиры с учетом коэффициента корректировки составит: 27 482 руб. • 90 = 2 473 380 руб.
Рыночная стоимость затрат на производство ремонтных работ добавляется к полученной стоимости квартиры, которая составит: 2 473 380 руб. + 200 000 руб. = 2 673 380 руб.
3.1.2. Определение величины накопленного износа
Накопленный износ рассчитывается по формуле
где Ф3 — физический износ здания, %;
Ф
— физический износ отдельных конструкций, элементов, системы, %;
L
— коэффициент соответствия доли восстановительной стоимости отдельной конструкции или системы в общей восстановительной стоимости здания;
— число отдельных конструкций, элементов, систем здания.
Доля физического износа составляет 25,0 %.
С учетом накопленного физического износа стоимость объекта оценки составит:
2 673 380 руб. • (1 - 0,25) = 2 272 373 руб.