Методические рекомендации указания по выполнению самостоятельной работы по дисциплине Экономика недвижимости

Методические рекомендации (указания) по выполнению самостоятельной работы по дисциплине «Экономика недвижимости»

Задание 1. Создание собственного словаря терминов по дисциплине.

Создайте собственный словарь терминов. Пополняйте его постоянно в течение освоения дисциплины.

На первом этапе найдите толкование следующих понятий: акцепт, аннуитет, девелопмент, дисконтирование, залог земельный кадастр, ипотека, , кондоминиум, неликвидность, опцион, риэлтер, рынок жилья, стоимость рыночная, субаренда, титул, недвижимость, реституция, секвестр, сервитут, земельный участок, аукцион, тендер, дарение, наследование, найм жилого помещения и др.

 

Задание 2. Выполнение индивидуальной самостоятельной работы

1. Тема1. Современные тенденции рынка объектов жилой недвижимости российского региона (на примере…)

1.1. Особенности российского рынка недвижимости.

1.2. Рынок жилой недвижимости региона как сегмент российского рынка недвижимости.

1.3. 1.3. Современные тенденции рынка однокомнатных квартир (вторичный рынок, первичный рынок) области ……

 

2. Тема 2. Управление имуществом ЖКХ муниципального образования на примере…

2.1. Характеристика недвижимости ЖКХ (состав, структура по видам услуг).

2.2. Современные задачи повышения эффективности использования имущества ЖКХ.

2.3. Подходы к эффективному использованию имущества ТСЖ (бенчмаркинг).

Задание 3. Подготовка таблицы, иллюстрирующей сходства и различия рынка недвижимости и рынка товаров

 

 

Факторы (вносятся самостоя­тельно)	Отличия	Сходства

Задание 4. Решение кроссворда

 

 

Вопросы для самопроверки (ответы внести в кроссворд)

2. Объединенная группа зданий и сооружений. 3. Процесс возведения зданий и сооружений. 4. Предмет недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации.

Заключение по итогам проведения публичных слушаний

25 февраля 2009 г. были проведены публичные слушания по вопросу изменения разрешённого вида использования земельных участков согласно публикации в газете «Встреча» от 19.02.2009г. №8.

Возражений со стороны жителей города не поступило.

Комиссия по градостроительству и земельным отношениям рекомендует главе города Дубны изменить в установленном порядке разрешённый вид использования земельных участков, указанных в публикации и приведённых в таблице:

 

№ № п/п	Кадастровый номер земельного участка	Площадь зем. участка, кв.м	Адрес земельного участка	Старый разрешённый вид исполь- зования	Новый разрешённый вид исполь- зования	Заявитель
1.	50:40:020260:4		Пр.Энерге- тиков, д.7	Эксплуатация администр. – бытового здания, нежи- лых зданий и строений	Размещение производства не выше четвёртого класса опас- ности	Гр. Осипова М.К., гр. Джафаров С.Д.
2.	50:40:020401:88		Ул. Универ ситетская, Д.19, строение 19	Эксплуатация нежилого здания – бройлерной	Размещение производства не выше пятого класса опасности	Гр. Заруба С.Н.
3.	50:40:020401:29		Ул.Универ- ситетская, Д. 19, строение 26	Эксплуатация нежилого здания	Размещение складских и офисных помещений не выше пятого класса опасности	Гр. Межериц кая А.А.
4.	50:40:929409:0005		ул.8 Марта, №22	Строительство индивидуаль- ного жилого дома	Размещение индивидуаль- ного жилого дома	Гр. Нестерова О.В.
5.	50:40:020507:0001		Ул.Юркино Дом 14а	Индивидуаль- ное жилищное строительство	Эксплуатация индивидуаль- ного жилого дома	Гр. Раковский Н.А.

 

Задание 7. Построение матрицы «Сравнительная характеристика

подходов к оценке рыночной стоимости объектов недвижимости»

Рекомендуется по вертикали выделить 3 графы (затратный подход, доходный подход и рыночный подход). По горизонтали следует расположить характеристики подходов: суть, основополагающая идея (определение); принципы оценки; этапы оценки; преимущества; недостатки; методы оценки; техники (методики, формулы); необходимая информация.

Задание 8. Решение задач по теме «Оценка недвижимости»

Доходный подход

  Показатель Объект недвижимости     Коэффициент …    

Затратный подход

ОТВЕТ: в диапазоне от 67тыс. руб. до 100 тыс. руб. Задача 2.Определить стоимость земельного массива. Известно, что застройщик… · планировка, очистка, инженерные сети, проект - 180 тыс. руб.;

Распределение земель Российской Федерации по категориям

Земли сельскохозяйственного   назначения 639,1 37,4 401,6 23,5 … Земли промышленности, энергети­ки, транспорта, связи, обороны и земли иного специального

Показатели кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в пределах территорий субъектов РФ

2 Республика Алтай 3 270 3 Республика 10100  

Отчет об оценке рыночной стоимости четырехкомнатной квартиры

В соответствии с договором № 21, заключенным между Вами и ООО в лице генерального директора, произведена оценка объекта, включающего в себя… Целью оценки является определение рыночной стоимос­ти объекта для реализации… • полная характеристика объекта оценки;

План отчета по оценке

1.1. Краткое изложение фактов и выводов. 1.2. Основные предположения и ограничивающие условия. 1.3. Назначение оценки.

Предпосылки оценки

1. Адрес объекта. 2. Тип объекта недвижимости: четырехкомнатная квар­тира So6щ [= 90 м2, Sжил =… 3. Оцениваемые права — право собственности.

Описание и анализ объекта оценки

1) Технический паспорт БТИ № 25302/5 от 5.06.2002 г. на квартиру по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Лермонтов­ская, 115, кв. 97. 2) Договор купли-продажи от 15.03.1993 г., заключенный между Сидоровым И.М. и… 2.1. Описание объекта оценки

Определение стоимости объекта

Теория оценки недвижимости рассматривает возможность применения трех подходов при определении рыночной сто­имости: с точки зрения затрат, сравнения аналогов продаж, с точки зрения приносящего объектом дохода.

Затратный подход

Стоимость недвижимости, определяемая затратным под­ходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли,… Стоимость нового строительства и улучшений может вы­ступать в виде… Восстановительная стоимость — это стоимость строитель­ства в текущих ценах на дату оценки точной копии оценивае­мого…

Порядок определения стоимости

2. Установить дополнительные затраты, необходимые для доведения здания до состояния рыночных требований. 3. Определить предпринимательский доход. 4. Установить величину накопленного износа.

Сравнительный подход

Расчет сравнительной стоимости определяется в следую­щей очередности: 1. Подбор информации по продажам, предложенных к про­даже объектов,… 2. Выбор параметров сравнения.

Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой проце­дуру оценки стоимости, исходя из принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимос­тью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость.

Поскольку квартиры в чистом виде не являются объекта­ми доходной недвижимости, расчет стоимости доходным методом не производится.

Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта

Расчетные данные рыночной стоимости дали следующие результаты:

затратный подход V₁ = 2 272 373 руб., сравнительный подход V₂ = 2 228 680 руб. На основе анализа применяемости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объектов с не­значительным износом, что нельзя сказать о данном объекте. В оценке затрат на производство объекта велика доля экспертных суждений. Представленная информация, безус­ловно, имеет значение, но полагаться на нее слишком нельзя.

2. Сравнительный подход отражает ту цену, которая мо­жет возникнуть на рынке. В то же время не стоит слиш­ком доверять информации о куплях-продажах. С учетом вышеизложенного определяются весовые коэф­фициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой суммы.

 

№ п/п	Показатели	Подход
		Затрат­ный	Сравнитель­ный
	Достоверность, полнота инфор­мации
	Допущения, принятые в расче­тах
	Способ учитывать действитель­ные намерения покупателя, продавца
	Способ учитывать конъюнктуру рынка
	Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта
Итого(Q)	38%	62%

Q — средневзвешенное значение достоверности подходов. V = V₁ • Q₁ + V₂ • Q₂;

V = 2 272 373 ∙ 0,38 + 2 228 680 ∙ 0,62 = 2 245 283.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего ана­лиза с применением методик оценки, можно сделать следу­ющее заключение:

Рыночная стоимость объекта оценки, включающего в себя четырехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Ростов/н/Д, ул. Лермонтовская, 115, кв. 97, по состоянию на 20.06.2005 г. с учетом округления составляет 2 245 000 руб. (два миллиона двести сорок пять тысяч рублей).

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в качестве отправной точки в ходе пе­реговоров с партнерами при определении условий реализа­ции имущественных прав, получении кредита по залогу иму­щества, страховании, сдачи в аренду, рассмотрении дел в суде по разделу имущества и т.д.

Генеральный директор подпись

М.П.

 

 

 

ТЕСТЫ для контроля знаний

 

Тема: ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь,
местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в
Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на
землю - это:

а) земельный участок;

б) земельный фонд;

в) естественный фонд.

2.Недвижимость (недвижимое имущество) включает в себя:

а) все материальное .имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле;

б) все материальное имущество;

в) земельные участки.

3. К недвижимым вещам относятся:

а) железные дороги, космические объекты;

б) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

в) все перечисленное.

4. По каким родовым признакам объекты недвижимости отличаются от движимых
объектов:

а) неподвижность, материальность, долговечность;

б) неподвижность, весомость, долговечность;

в) уникальность, весомость, долговечность.

5. Основные фонды делятся:

а) на движимые и недвижимые;

б) на материальные и нематериальные;

в) на временные и постоянные.

6. В состав зданий включаются:

а) коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации;

б) то же и водо-. газо-, теплопроводное оборудование;

в) то же и фундаменты под котлами, генераторами, станками.

7. Жилье - это:

а) здания, предназначенные для постоянного проживания;

б) передвижные щитовые домики, плавучие дома;

в) все перечисленное.

8. Сооружения - это:

а) шахты, тоннели, дороги, плотины;

б) стадионы, бассейны;

в) все перечисленное.

9. Земельная рента определяется как:

а) частное от деления расчетной величины стоимости на срок капитализации;

б) произведение расчетной величины стоимости и срока капитализации;

в) фиксированный процент от расчетной величины стоимости.

10. Какая из перечисленных ниже характеристик относится к жилью повышенной
комфортности:

а) общая площадь квартиры не менее 70 кв. м;

б) наличие гостиной, площадью не менее 17 кв. м;

в) все перечисленное.

11. Какой вид коммерческой недвижимости непосредственно приносит доход:

а) собственно коммерческая недвижимость;

б) промышленная недвижимость;

в) все перечисленное.

Тема: ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

И СДЕЛОК С НЕЙ

1. Имущественное отношение, основанное на законе; возможность иметь у себя объект
недвижимости, содержать его в своем хозяйстве - это:

а) пользование;

б) распоряжение;

в) владение.

2. Какие из перечисленных требований должны быть обеспечены собственниками при
продаже застроенных земельных участков?

а) безвозмездное и беспрепятственное использование мест общего, которые имели место
на момент передачи земельного участка;

б) возможность доступа на участок соответствующих муниципальных служб для ремонта
объектов инфраструктуры;

в) возможность размещения на участке межевых и геодезических знаков и подъездов к
ним

3. Какая квартира может быть объектом купли-продажи?

а) находящаяся в частной собственности;

б) приватизированная муниципальная квартира;

в) находящаяся в государственной собственности.

4. Что является основной задачей государственной регистрации объектов недвижимости?

а) охрана прав их собственности;

б) гарантия достоверной информации об объектах недвижимости;

в) создание базы данных для Министерства финансов и фискальных органов.

5. Какая рента выплачивается бессрочно в денежной форме?

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) правильный ответ отсутствует.

6. Каким органом регулируется лицензирование риэлтерской деятельности

а) ГБР;

б) КУГИ;

в) ГУИОН.

7.Сделки, признанные недействительными по решению суда ~ это:

а) ничтожные сделки;

б) оспоримые сделки;

в) все вышеперечисленное

8. Ограниченное вещное право - это:
а)сервитут;

б) ипотека;

в) аренда.

9. Объектом, подлежащим государственной регистрации и учету, является:

а) право собственности;

б) сделки с недвижимым имуществом;

в) все вышеперечисленное.

10. Осознанные действия физических и юридических лиц, направленные на установление,
изменение или прекращение их прав и обязанностей - это:

а) сделка;

б) лицензирование;

в) оценка объектов недвижимости.

Тема: ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Упражнения

1. На основе единичной стоимости. 2. На основе стоимости единицы объема здания. 3. На основе стоимости затрат труда и материалов Исходные данные: '