Задача 1.Определить стоимость земельного участка. Известно, что свободные участки в данной местности давно не продавались. Цена типового дома с участком колеблется от 200 до 300 тыс. руб. Стоимость аналогичного по размерам земельного участка в ближних окрестностях объекта оценки составляет 90 тыс. руб. Прямые издержки на строительство типового дома - 100 тыс. руб. Прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80 тыс. руб.
ОТВЕТ: в диапазоне от 67тыс. руб. до 100 тыс. руб.
Задача 2.Определить стоимость земельного массива. Известно, что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течении 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки:
· планировка, очистка, инженерные сети, проект - 180 тыс. руб.;
· управление - 10 тыс. руб.;
· накладные расходы и прибыль подрядчика - 60 тыс. руб.;
· маркетинг - 20 тыс. руб.;
· налоги и страховка - 10 тыс. руб.;
· прибыль предпринимателя - 40 тыс. руб.
ОТВЕТ: 340 тыс. руб.
Задача 3. Определить физический износ жилого здания. Известно, что восстановительная стоимость конструктивных элементов и объективно необходимые затраты на их ремонт составляют соответственно:
· фундаменты — 3 200 тыс. руб., 640 тыс. руб.;
· стены — 4 000 тыс. руб., 1 200 тыс. руб.;
· перекрытия — 800 тыс. руб., 160 тыс. руб.;
· прочие — 8 000 тыс. руб., 2 800 тыс. руб.
ОТВЕТ: 30%
Задача 4.Определить исправимый функциональный износ офисного здания. Известно:
· современные стандарты требуют установки в здании кондиционера, стоимость установки которого в существующем здании составляет 150 тыс. руб., а стоимость установки в этом же здании при его строительстве — 110 тыс. руб.
· установленная в здании электроарматура не соответствует современным рыночным стандартам. При этом стоимость существующей электроарматуры, включенной в восстановительную стоимость, составляет 350 тыс. руб. Физический износ существующей электроарматуры — 200 тыс. руб. Стоимость демонтажа существующей электроарматуры — 100 тыс. руб. Стоимость возврата материалов —- 10 тыс. руб. Стоимость монтажа новой электроарматуры — 190 тыс. руб.)
· в здании имеется складское помещение. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования показал, что в настоящее время данную площадь целесообразно использовать как офисную, при этом текущая восстановительная стоимость складской площади составляет 800 тыс. руб., физический износ — 50 тыс. руб., стоимость ликвидации склада — 80 тыс. руб.
ОТВЕТ: 1320 тыс. руб.
Задача 5. Определить внешний (экономический) износ склада.
Известно: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.
ОТВЕТ: 2035 тыс. руб.
1.3.Рыночный подход
Задача 1.Определить стоимость дома с бассейном с использованием техники парного сравнения цен сделок, если известно что: цена реализации аналогичного дома, но без бассейна, — 800 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости:
| Показатель | Сделка, тыс. руб. | ||||||||
| Дом с бассейном | |||||||||
| Дом без бассейна | |||||||||
| Разница |
ОТВЕТ: 960 тыс. руб.
Задача 2.Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости. Известно: цена реализации проданного объекта – 700 тыс. руб.; время сделки по проданному объекту – 7 месяцев до даты оценки; площадь проданного и оцениваемого объекта – 1000кв. м; анализ рынка недвижимости показал устойчивую тенденцию роста цен на данный тип недвижимости на 0,5% ежемесячно.
ОТВЕТ: 24,6 тыс. руб.
Задача 3:Определить величину скорректированной цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости.
Известно : цена реализации проданного объекта — 500 тыс. руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. руб. покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10 лет при ставке 10% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15.
ОТВЕТ: 445,7 тыс. руб.
Задача 4.Определить величину скорректированной цены проданного относительнооцениваемого склада. Известно:
· юрисдикция проданного склада – полное право собственности, обремененное договором аренды ( объект полностью сдан до продажи в долгосрочную аренду на 5 лет, сумма контрактов составляет 1 200 тыс. руб.
· площадь проданного склада – 4000 кв. м.
· цена реализации проданного склада -1000 тыс. руб.
· площадь оцениваемого склада – 3000 кв. м.
· юрисдикция оцениваемого склада – полное право собственности.
Анализ местного рынка недвижимости выявил следующие показатели: рыночная арендная плата составляет 125 руб. за 1 кв. м.; ставка дисконтирования – 25%.
ОТВЕТ: 855 тыс. руб.
Задача 5.Определить стоимость магазина, ожидаемая годовая прибыль от которого 65 тыс. долларов. На рынке недвижимости эксперт - оценщик обнаружил следующие достоверные данные:
| Сопоставимый магазин | Прибыль, тыс. долл. | Продажная цена. Тыс. долл. | Коэффициент капитализации |
| Магазин №1 | 0,120 | ||
| Магазин №2 | 82,5 | 0,110 | |
| Магазин №3 | 47, 25 | 0,105 |
ОТВЕТ: 565, 2 тыс. долл.
Задание 9. Анализ распределения земель РФ по категориям
По данным приведённой ниже таблицы проведите анализ динамики структуры земель Российской федерации по назначению. Найдите сведения о распределении земель в 2010 г. на сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости
Таблица