Существенным обстоятельством, определяющим особенности рынка недвижимости, является высокий уровень издержек, необходимых для осуществления сделки (трансакционных издержек).
Развернутая классификация трансакционных издержек включает в их состав следующие группы издержек.
1. Издержки поиска информации - затраты времени и ресурсов по поиску контрагентов сделок и сбору информации о рыночной ситуации.
2. Издержки ведения переговоров и заключения контрактов.
3. Издержки измерения - затратына проведение оценки предмета сделки.
4. Издержки спецификации и защиты прав собственности—затраты на определение объема передаваемых прав, проверку их чистоты, закрепление прав.
5. Издержки оппортунистического поведения - потери, вызываемые уклонением контрагента от
заключения сделки, условий контракта и т.д.
По всем этим параметрам рынок недвижимости, как видно из вышесказанного, значительно отличается от иных рынков более сложными условиями проведения сделок, в связи с чем трансакционные издержки здесь существенно выше, чем на других рынках.
Опыт функционирования рынков недвижимости в развитых странах показывает, что при сделках с коммерческой недвижимостью общие затраты на проведение сделки купли-продажи составляют до 2-3% от цены недвижимости, при сделках с жилой недвижимостью величина прямых трансакционных издержек может составлять до 7-8% и более.
Ä Как показывает опыт формирования рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, общая величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью составляет сегодня в денежном выражении до 10% от цены объекта. С ростом конкуренции на рынке брокерских услуг, упорядочиванием системы тарифов на услуги, оказываемые государственными и муниципальными учреждениями, эта величина имеет некоторую тенденцию к снижению, прежде в сего, в связи с уменьшением уровня комиссионного процента (с 8-10 до 5-7%, а иногда и менее), и все же она остается и останется в будущем весьма существенной величиной.
Значительную долю затрат на проведение сделки составляет комиссионное вознаграждение брокеру, что характерно не только для российского рынка. Примерно такой же уровень издержек на проведение сделок (относительно цены объекта) характерен л для стран с развитыми рынками недвижимости: США - около 6, Великобритания - до 5%. Иное дело, что для российского рынка жилья характерной является уплата комиссионшл только одной стороной в сделке - покупателем, в то время как в названных и в других западных странах ош уплачиваются и покупателем, и продавцом, а брокер (агент, маклер - что, по сути, разные национальные названия одной и той же профессии) представляет лишь одну сторону в сделке. Но не будем забывать, что в конечно! счете за все платит покупатель, а, кроме того, сейчас речь идет не о том, кто возмещает издержки по проведению сделки, а о самой их величине.
Высокий уровень комиссионных, уплачиваемых посреднику при осуществлении сделок с недвижимостью, заставляет обратить внимание на резонный вопрос: почему бы для экономии средств не заняться самостоятельным проведением сделки (что, кстати, зачастую и происходит, причем не только в России, но и в других странах) почему большинство продавцов, покупателей, арендаторов все же прибегают к услугам посредников? Как быт ответили на этот вопрос?
Очевидно, основополагающая причина обращения к услугам посредников состоит в том, что самостоятельно занимаясь проведением сделки, продавец или покупатель не только тратит деньги, но и, самое главное, время также подвергается целому ряду рисков (отсутствие безопасности, возможности ошибок в оценке спроса 1 предложения, качества объекта, а, следовательно, и в цене), основа которых - собственная некомпетентность. Безусловно, каждый продавец или покупатель недвижимости, каждый собственник или пользователь может самостоятельно заниматься продажей или покупкой недвижимости, ее управлением или развитием. Однако его затраты и риски при этом окажутся фактически существенно выше, чем при обращении к профессионалу, для которого операции с недвижимостью - основной вид деятельности, и он обладает необходимыми знаниями о ситуации на рынке, спросе и предложении, ценах, потенциальных покупателях и продавцах, процедурах передачи прав, возможных проблемах, связанных с осуществлением сделок.
При сделках с коммерческой недвижимостью относительная величина издержек, связанных с проведением сделки, ниже, чем при сделках на рынке жилой недвижимости, так как значительная часть трансакционных издержек относится к категории постоянных затрат, мало связанных с величиной цены объекта. Уровень же комиссионного вознаграждения при сделках с коммерческой недвижимостью существенно ниже в процентном отношении, чем при сделках с жилой недвижимостью, что, впрочем, компенсируется тем, что цены объектов в данном случае, как правило, столь же существенно выше цен на рынке жилой недвижимости. Однако в абсолютном выражении затраты при осуществлении сделок с коммерческой недвижимостью безусловно выше, чем на рынке жилой недвижимости.
Ä Для российского рынка это положение тем более верно, так как в период форсированной приватизации (а еще больше в период, предшествующий принятию законодательства о приватизации) переход имущества из государственной собственности в частную далеко не всегда осуществлялся в полном соответствии с действующим законодательством и не отличался полным и тщательным юридическим сопровождением.
Для периода массовой приватизации нередки случаи, когда в состав имущественного комплекса приватизируемого предприятия включались объекты, не подлежащие приватизации, или имущество передавалось лишь на баланс, а предприятие совершало с ним сделки без соответствующего согласования с государственными органами и т.д.
Кроме того, в связи с неоднократным изменением правового положения имущества при одновременной частой смене организационных структур государственного управления, уточнением их полномочий и т.д. подлинный правовой статус того или иного объекта установить достаточно сложно, так что практически любая сделка с коммерческой недвижимостью требует весьма тщательного предварительного юридического исследования.