1 э т а п. Оценка текущей стоимости замещения (восстановления) здания, сооружения.
Оценка может проводиться с использованием различных методов.
Метод количественного анализа (сметный метод) состоит в детальном подсчете всех издержек, связанных со строительством здания, включая как прямые затраты (материалы, оборудование, трудозатраты), так и косвенные (накладные расходы, прибыль подрядчика, страхование, проектирование, разработка ТЭО, получение разрешений на строительство и пр.).
Поэлементный метод (метод разбивки на компоненты) предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичным по отдельным элементам затрат на сооружение здания.
Ä Например, есть данные об общей величине затратна сооружение аналога и доле затрат на создание отдельных элементов здания в общих затратах: здание общей площадью 1000 кв. м, общие затраты - 300000 долл., в том числе затраты на сооружение фундамента - 3%. Оцениваемое здание - 500 кв. м. Соответственно, затраты на сооружение фундамента в оцениваемом здании равны: 300000 • 0, 03 : 2 = 4500 долл.
Аналогичным образом можно найти стоимость сооружения и других элементов здания. Просуммировав их, получим полную стоимость.
Метод сравнительной единицы. При использовании этого метода за основу также берутся затраты на сооружение аналогичного здания.
Ä Если известна общая площадь (объем) здания-аналога И общие затраты, то несложно определить затраты в расчете на 1 кв. м, 1 куб. м.
В дальнейшем полученный результат умножается на площадь оцениваемого здания:
СЗ=З.П(0)
где СЗ - стоимость замещения здания, 3 - величина затрат на единицу сравнения,
П(0) -площадь (объем) оцениваемого здания.
Важно понимание того обстоятельства, что и поэлементный метод и метод сравнительной единицы предполагают правильный способ выбора аналогов - одного типа, примерно такой же величины (иначе возможны существенные искажения).
2 этап. Определение износа здания.
Ä Понятие «износ» в оценке используется в ином смысле, чем в бухгалтерском учете. В бухгалтерском учете износ - процесс распределения первоначальных затрат на срок службы объекта.
В оценке износ - фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости.
(Износ рассчитывается по отношению к текущим затратам, определенным на первом этапе применения затратного метода).
В оценкеразличаются три метода определения величины износа:
- метод разделения;
- метод срока жизни;
- рыночный метод.
Метод разделения предполагает разделение износа на три составляющих: физический износ;
функциональный износ; внешний износ.
Физический износ - утрата объектом своих потребительских качеств вследствие эксплуатации их естественных (природных) факторов.
Функциональный износ - утрата объектом своих потребительских качеств с позиции требований его потребителей (с точки зрения рынка). Например, устаревшая планировка, отсутствие требуемых удобств (совмещенный санузел).
Внешний износ - утрата объектом своих потребительских качеств в связи с изменением его окружения.
Ä Факторами, вызывающими внешний износ, могут быть негативные изменения в экологии, общий упадок района расположения объекта, появление в окружении мало совместимых объектов - например, бензоколонки спальном микрорайоне.
Физический и функциональный износ разделяются на устранимый и неустранимый.
Неустранимый износ - такой вид износа, затраты на устранение которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.
Ä Например, затраты на разделение санузла в квартире составляют 2000 долл., а стоимость квартиры при этом возрастет на 3000 долл. Очевидно, что величина износа в данном случае определяется исходяиз в величины затрат, которые необходимы для проведения этих работ.
Таким образом, оценщик должен оценить объект, учитывая проведение соответствующих работ и затем вычесть затраты, связанные с их производством.
Неустранимый износ - тот, при котором либо ликвидация износа невозможна, либо затраты по его устранению выше, чем добавляемая при этом стоимость. Очевидно, что он учитывается в размер— утрачиваемой стоимости.
Метод срока жизни.
Метод основан на использовании таких понятий, как срок физической жизни здания, срок экономической жизни здания, эффективный возраст.
Срок физической жизни - срок, в течение которого здание физически возможно использован».
Срок экономической жизни - срок, в течение которого здание может приносить прибыль (дом от эксплуатации выше расходов).
Эффективный возраст - возраст, который соответствует физическому состоянию здания на «момент оценки,
Поскольку состояние здания зависит от качества его эксплуатации, то эффективный возраст может быть как больше, так и меньше его физического возраста.
Задача оценщика - определить эффективный возраст здания и на этой основе - степень износа: износ = эффективный возраст : срок экономической жизни.
Рыночный метод - сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых уже рассчитана величина износа (недавно проданные на рынке объекты).
3 этап. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания.
Корректировка производится по простой формуле:
ТС=СЗ-И
где ТС - текущая стоимость,
СЗ - стоимость замещения,
И - износ.
4 этап. Определение стоимости земельного участка.
Стоимость земельного участка при использовании затратного метода определяется как свободная от застройки площади с применением следующих методов:
- метод сопоставимых продаж (аналог метода сравнительного анализа продаж, о котором речь пойдет ниже);
- метод переноса (анализируется продажа здания, расположенного на аналогичном участке, цена продажи разделяется на цену здания и цену земли; затем полученный результат переносится на оцениваемый объект);
- метод капитализации ренты (метод основан на расчете капитализированной арендной платы за землю);
- техника остатка для земли (метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли исходя из принципа ННЭИ земли).
5 этап. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.
В данном случае применяется формула:
СН= ТС+СЗ,
где СН - стоимость недвижимости;
ТС - текущая стоимость здания;
СЗ - стоимость земельного участка.
Метод сравнительного анализа продаж (МСП) В основе метода лежит использование принципа замещения.
Основная идея метода состоит в том, что рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та, по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость.
Применение МСП предполагает определение стоимости оцениваемого объекта через его сравнение с объектами, проданными на данном рынке в течение недавнего времени.
МСП в наибольшей степени основывается на актуальной рыночной информации и требуетдлясвоего применения достаточно большого объема информации.
Сфера его применения - массовые рынки: рынок жилья, рынок объектов для малого бизнеса.
Применение МСП предполагает следующие основные этапы.
1. Сбор информации о недавних продажах на рынке и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
2. Проверка полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и т.д.).
3. Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
4. Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
5. Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.
Каждый из этих этапов необходим для определения стоимости объекта, но особое значение имеет правильное внесение поправок в имеющиеся данные о ценах при определении стоимости оцениваемого объекта.
При проведении оценки специалист должен определить «цену» каждой поправки. Одним из основных приемов, используемых для определения величины поправки, является метод парных продаж. Суть его состоит в нахождении на рынке и сравнении друг с другом продаж объектов, отличающихся друг от друга лишь одним элементом.
Ä Например, задача оценщика - определение стоимости следующего объекта недвижимости: загородный дом площадью 100 кв. м с участком в 10 соток, и гаражом на одну автомашину.
Для определения стоимости оценщиком была собрана информация, свидетельствующая о том, что аналогичные объекты (но без гаража) были проданы по цене в 80000 долл.
На какую величину должна быть увеличена стоимость в связи с наличием гаража?
Для определения этой величины и используется метод парных продаж.
Оценщик должен взять несколько пар продаж (с гаражом и без него):
| С гаражом | Без гаража | Разница | |
| 1 пара | |||
| 2 пара | |||
| 3 пара |
Оценщик определяет среднее значение поправки - 9000; медианное значение (середина ряда) - 9000; модальное значение (наиболее часто встречающееся) - в данном случае не определяется.
На основании полученных данных оценщик должен определить (не только из математических соображений) величину вносимой поправки. Например, в данном случае логичнее внести поправку нена 9000, а на большую величину, учитывая большую стоимость самого объекта (скажем, на 9500).
Учитывая это, стоимость оцениваемого объекта может быть определена в 89500 долл., если это единственное отличие. Но, как правило, отличий больше.
Поэтому сначала нужно вычислить «цену» других поправок - на окружение, баню и т.д.
Величины необходимых поправок на иные элементы также могут быть найдены с помощью метода парных продаж.
Определив величину необходимых поправок, можно переходить к корректировке имеющихся данных об аналогичной продаже применительно к оцениваемому объекту. При этом внесение поправок производится от сопоставимого объекта к оцениваемому.
Ä Иначе говоря, оценщик должен поставить вопрос: за какую цену был бы реализован фактически проданный объект, если бы он обладал характеристиками оцениваемого?
Порядок корректировки можно рассмотреть на следующем примере, исходя из имеющихся данных:
| № | Характеристика | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект |
| 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. | Цена Бассейн Телефон Сауна Размер участка Окружение Гараж Условия финансирования | - нет нет есть 10 соток - есть наличные | есть (-10000) есть (-2000) нет(+5000) 10 соток хуже(+2000) нет (+9500) наличные |
Итого скорректированная цена равна: 80000- 10000-2000+5000+2000+9500 =84500,
В данном случае, как видим, поправки были определены в денежном выражении. В целом корректировка может производиться в трех основных вариантах:
- в денежном выражении;
- в процентах;
- в общей группировке.
Наиболее точный прием - применение денежных поправок. Но он используется только в том случае, если их можно определить (есть достаточное количество парных продаж). Если это невозможно, то применяется внесение процентных поправок. Осуществление такого варианта требует учета различий в порядке внесения поправок. Для этого имеются два способа:
- на кумулятивной основе (каждая последующая поправка вносится относительно уже откорректированной цены),
- на независимой основе (суммированием).
Ä Результат будет различным в зависимости от того, какой метод будет применен. Например, если оценщик имеет данные о продаже сопоставимого объекта за 100 000 долл. и считает, что
оцениваемый объект на 10% лучше по местоположению, но на 5% хуже по состоянию и на 5% - по окружению, то при суммировании поправок он получит ту же величину в 100 000 долл.,а при использовании кумулятивного подхода - около 99000 долл.
В связи с этим возникает вопрос о том, какие же поправки следует вносить на кумулятивной основе, а какие - на независимой.
Правила, выработанные на основе опыта оценки, разрешают эту проблему следующим образом.
Поправки, отражающие условия сделки, следует вносить на кумулятивной основе. К этим поправкам относятся (на передаваемые права; на условия финансирования (наличные, безналичные, с использованием заемных средств); на условия продажи (скидки, рассрочки); на время продажи
(учет изменений в ценах за время после продаж)).
Поправки, относящиеся к характеристикам объекта, вносятся на независимой основе (местоположение; состояние объекта: дополнительные элементы; экология).
Метод общей группировки применяется в случае, если имеются данные о достаточно большом количестве продаж с незначительным разбросом цен.
В этом случае оценщик имеет право не вносить отдельные поправки, а определить отличия оцениваемого объекта от представленных на рынке в целом («лучше -хуже»). Если разброс цен невелик, то применение этого приема может быть оправданным.