Определение недвижимого имущества, характеристика понятия «объект недвижимого имущества» является той исходной точкой, с которой начинается изучение экономики недвижимости.
Развернутое определение недвижимого имущества предполагает выделение в его структуре трех составляющих: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.
Ä При определении состава недвижимости следует иметь в виду, что необходимо различать два существенным образом различающихся понятия - «недвижимость по природе» и «недвижимость по закону». «Недвижимость по закону» опирается на «недвижимость по природе», но может включать и объекты, которые по своим физическим характеристикам и не являются недвижимым имуществом, хотя отнесены законодателем к последнему в силу того, что способ их использования оказывает существенное влияние на иных участников хозяйственной деятельности и потому не безразличен обществу.
Например, по российскому законодательству к такого рода объектам отнесены морские, речные и воздушные суда, космические объекты.
Отнесение объектов, являющихся движимыми по своей природе, к недвижимости означает главным образом то, что на них распространяется тот же правовой режим, что и на объекты недвижимости, которые выступают таковыми изначально.
В рамках экономики недвижимости изучаются процессы, относящиеся, прежде всего, к тем объектам, которые являются таковыми по природе.
Первая составная часть любого объекта недвижимости - земля.
Теоретически при этом право на землю означает не только право на поверхность земли, но и на то, что находится под ней и над ней.
На практике это право никогда не бывает неограниченным. Так, в соответствии с законодательством большинства европейских стран права на недра принадлежат государству, ограничены и права на воздушное пространство. В Великобритании, например, в соответствии с Законом о гражданской авиации допускаются полеты над любыми объектами частной собственности на «разумной» высоте, т.е. высоте, которая не затрагивает обоснованные интересы.
В США существуют абсолютные ограничения прав собственника земли по отношению как к подземному, так и к воздушному пространству: его права распространяются на 5000 футов над поверхностью земли и на 50 000 футов под ее поверхностью.
Из того, что земля является важнейшим элементом недвижимости, прямо вытекает положение:
описание любого объекта недвижимости должно включать в себя его связь с землей. Приобретение прав на него предполагает приобретение права на землю.
Вторая составная часть недвижимости - усовершенствования.
Под усовершенствованиями земли понимаются любые произведенные на ней изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате выполненных на ней работ (мелиорация, дренаж, комплексная инженерная подготовка к застройке), так и построенные здания и сооружения.
Очевидно, что участок с усовершенствованиями - это уже иной объект недвижимости по сравнению с необработанным участком земли, а, следовательно, и стоимость его более высока.
На практике встречаются случаи, когда очень важно точно определить, можно ли считать начатый строительством объект новым объектом недвижимости, или мы имеем дело со старым объектом недвижимости (земельным участком) и горой строительных материалов на нем. Очевидно, что от того, каким будет принятое решение, зависит оценка стоимости недвижимости (например, при рассмотрении вопроса о выдаче кредита под залог недвижимости).
Законодательством разных стран по-разному решается вопрос о том, когда начинаются усовершенствования. В Великобритании, например, наличие пакета проектно-сметной документации на здание, привязанное к участку земли, уже считается усовершенствованием. Российское законодательство еще не содержит точного ответа на то, что является достаточным дли того, чтобы считать участок земли участком с улучшениями.
Усовершенствования (улучшения) увеличивают ценность объекта недвижимости.
Третья составная часть недвижимости - принадлежности.
Под принадлежностями понимаются движимые по природе вещи, прикрепленныек недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.
Ä Вопрос о том, является ли та или иная вещь принадлежностью недвижимости; также имеет важное практическое значение при операциях с недвижимостью.
Так, даже если вещь характеризуется по всем внешним признакам как принадлежность объекта недвижимости, но не описана в договоре как таковая (например, детали отделки помещений), то это дает полное право продавцу отделить ее и исключить из элементов недвижимости, отнеся к движимому имуществу.
Поэтому одно из важных условий при заключении договоров об отчуждении недвижимости - точное описание этой недвижимости со всеми ее принадлежностями.
Наличие (отсутствие) принадлежностей является фактором, влияющим на ценность объекта недвижимости. Описание объекта недвижимости должно содержать указание на его принадлежности.
Подводя итоги сказанному, еще раз подчеркнем:
Недвижимое имущество = земля + усовершенствования + принадлежности