Доходный подход (ДП) базируется на таких принципах оценки недвижимости, как ожидание и замещение.
Основная идея подхода состоит в том, что цена недвижимости определяется теми доходами, которые она может принести в будущем.
В качестве доходов от недвижимости могут выступать:
- средства от ее эксплуатации;
-поступления от перепродажи.
Из сказанного ясно, что основная сфера применения метода - оценка доходной недвижимости.
Суть метода состоит в перерасчете потока будущих доходов в их текущую стоимость с учетом:
- величины будущих доходов,
- периода получения доходов,
- времени получения доходов,
-рисков неполучения дохода.
В основе ДП лежит простая и известная формула - доход равен стоимости, умноженной на ставку
капитализации:
I=VR.
Из этого, в свою очередь, следует:
V=I:R.
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.
Эта общая формула лежит в основе всех разновидностей доходного метода.
ДП может быть реализован в трех основных вариантах:
- метод валовой ренты (рассматривается иногда как разновидность,метода сравнительного анализа продаж);
- метод прямой капитализации;
- метод дисконтирования денежных потоков.
Применение любого из методов основывается на предположении, что объект недвижимости является источником дохода (подлежит сдаче в аренду), а потому стоимость объекта определяется через связь между величиной ренты и стоимостью.
Разница в методах состоит в технологии использования данного принципа, точности учета дохода, а, следовательно, и точности получаемого результата.
Метод валовой ренты состоит в определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).
Ä Практически это означает, что оценщик должен найти рыночную информацию об уровне арендных платежей и ценах продажи, сопоставимых с оцениваемым объектом (отсюда он и может рассматриваться как разновидность МСП).
Например, есть следующие данные:
Сопоставимые объекты | Цена продажи | Годовая арендная плата | Отношение «цена-арендная плата» (мультипликатор) |
1-й объект 2-й объект 3-й объект | 6,0 5,0 5,5 |
Исходя из этих данных, оценщик может сделать вывод о типичной для данного рынка величине соотношения щена/рента», рассчитав среднее (5,5), медианное (середина ряда) (5,5) и на основании проведенных расчетов определить наиболее оправданную величину данного соотношения.
Соотношение «цена/рента» носитназвание валового рентного мультипликатора (ВРМ) (gross rental multiplier -GRM).
Теперь для определения величины стоимости необходимо либо получить от собственника данные о величине годовой арендной платы, либо так же воспользоваться рыночной информацией об уровне арендной платы для данного типа объектов. Иначе говоря, в рамках данного метода стоимость равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период), умноженной на мультипликатор:
V=R.· GRM
Метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков предполагают более тщательное изучение доходности объекта .
Ключевыми понятиями, которые используются при их применении, являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД, или N01 - net operating income) и ставки капитализации -R (rate).
Следовательно, прежде всего задача оценщика состоит в определении чистого операционного дохода от объекта недвижимости.
Для определения чистого операционного дохода необходимо вспомнить о таких понятиях, как потенциальный валовой доход, эффективный валовой доход, операционные издержки.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - суммарная арендная плата, которая может быть получена от постоянной и полной сдачи объекта недвижимости в аренду без учета потерь и расходов.
Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) - потенциальный валовой доход, скорректированный с учетом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате, прочих доходов от объекта недвижимости.
Операционные издержки - расходы по обеспечению нормального функционирования объекта в соответствии с его предназначением и, соответственно, обеспечению воспроизводства действительного валового дохода.
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов и отчислений на замещение элементов здания и оборудования, срок службы которых менее срока экономической жизни здания.
Чистый операционный доход есть разница между фактическими доходами от недвижимости и операционными затратами по содержанию объекта недвижимости.
Определение чистого операционного дохода - операция, одинаково применяемая как при методе прямой капитализации (МПК), так и при методе дисконтирования денежных потоков (МДДП). Далее следуют различия. Метод прямой капитализации предполагает использование формулы:
V=ЧОД:r,
где r - ставка капитализации.
Для применения МПК необходимо:
- определить размер ЧОД за год (как правило, берется средняя величина за ряд лет с учетом представлений о динамике рынка, доходов и расходов);
- вычислить величину ставки капитализации;
- применить формулу.
МПК применяется в случаях, когда мы имеем дело со стабильным денежным потоком в течение неограниченного периода времени.
Ä Здесь не учитывается то обстоятельство, что с течением времени доходность объекта (величина ставки капитализации) может изменяться в связи с тем, что в начале эксплуатации есть вероятность высокой доли незанятых площадей, необходимы дополнительные затраты на рекламу, привлечение арендаторов; в конце периода эксплуатации растут расходы на содержание объекта и т.д. Кроме того, не учитываются и возможные изменения в стоимости самого недвижимого имущества, что влияет на величину ставки дисконтирования.
Для того чтобы учесть предполагаемые изменения в уровне доходов, периоде и времени получения дохода, стоимости имущества, применяется метод дисконтирования денежных потоков, в основе которого лежит понятие сложного процента.
Ä Как известно, суть сложного процента состоит в том, что будущая стоимость денег, вложенных в какой-либо финансовый актив, определяется по формуле:
FV=PV(1+r)n
где FV - будущая стоимость,
PV - текущая (настоящая) стоимость,
r - ставка капитализации,
п - число периодов получения дохода.
Соответственно этому:
PV=FV{1+r}n или FV · l:(l+r)n.
Применение МДДП предполагает пересчет будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость (которая и рассматривается как его стоимость) и позволяет учесть: а) изменение ставки капитализации (доходности) объекта недвижимости с течением времени; б) доход, который может быть получен после эксплуатации объекта от его продажи; в) изменение стоимости недвижимости во времени.
где PV -настоящая стоимость (present value),
CFi - денежный поток в i-й период,
п - число периодов,
r – ставка дисконтирования.
Применение МДДП предполагает правильный учет величины ставки дисконтирования (учитывающей как доход на капитал, так и возврат инвестированных средств). Здесь применяются следующие методы.
Метод рыночной выборки - фактически это применение метода сравнительного анализа продаж для определения величины ставки капитализации - изучается рынок, находится информация о доходности аналогичных объектов и используется для данного объекта.
Метод кумулятивного построения. Ставка капитализации здесь определяется как сумма безрисковой ставки и премии за риск.
Примером безрисковой ставки может служить ставка дохода по государственным ценным бумагам в США. В России это является сложной проблемой. Практически используются либо ставка по валютным депозитам в Сбербанке, либо ставка по еврооблигациям, либо ставка LIBOR (ставка по межбанковским кредитам Лондонской межбанковской биржи).
Премия за риск включает следующее:
- премию за риск, который присущ любому иному виду инвестиций, кроме безрисковых;
- компенсацию за низкую ликвидность актива;
- компенсацию за возможное неэффективное управление;
- поправку на возможное увеличение или уменьшение стоимости актива.
Например: безрисковая ставка - 9°/о, дополнительный риск - 5, поправка на управление - 2, .поправка на ликвидность- 4%.
Итого норма доходности на капитал должна быть равна- 19%, или 0,19.
Помимо этого нужно учесть, что здесь не отражена необходимость возврата вложенного капитала. Если мы считаем, что вложенный капитал должен вернуться в течение 20 лет, то при линейном износе нужно добавить ставку возврата капитала, равную 5°/о. Следовательно, общий уровень ставки дисконтирования будет равен 0,24.
Метод ипотечно-инвестиционного анализа.
Как нетрудно понять, этот метод применяется в случае, если для приобретения (создания) объекта используются заемные средства.
В этом случае у нас фактически есть две ставки капитализации - для собственного и заемного капитала. Очевидно при этом, что ставка капитализации для той доли финансирования, которая обеспечивается заемными средствами, есть величина данная (задана условиями кредита), а величина капитализации для собственного капитала определяется нашими интересами.
В этом случае общая величина ставки капитализации будет определяться так:
R=M-Ri+{l-M)·Rs
где R - ставка капитализации,
М - отношение кредита к стоимости недвижимости.
Ri - ипотечная постоянная (отношение ежегодных выплат по кредиту к его величине),
Rs - ставка капитализации для собственного капитала.