Методы оценки недвижимости имеют универсальное значение, но отдельнымтипам недвижимости присущи свои специфические черты, особенные факторы, позволяющие объекту недвижимости наилучшим образом отвечать функциональному назначению.
Наличие или отсутствие этих факторов, их качественные и количественные характеристики повышают или понижают ценность объекта для его пользователя, а значит обеспечивают повышение или понижение дохода от недвижимости.
Для каждого типа недвижимости характерен свой набор таких особенных факторов, и даже одинаковые по названию факторы имеют разное содержание.
Примером такого фактора выступает понятие «местоположение», являющееся существенным при определении стоимости недвижимости.
Однако содержание этого понятия различно для разных типов недвижимости:
- для жилой недвижимости это, прежде всего, близость к объектам социальной инфраструктуры, маршрутам общественного транспорта, зонам отдыха, промышленным зонам;
- для розничной торговли - это близость к пассажиропотокам, предприятиям и организациям с большой численностью занятых, аналогичным торговым предприятиям;
- для офисных помещений - это близость к престижным районам, местам размещения органов власти, транспортным магистралям.
Наряду с этим каждый тип недвижимости имеет свой набор факторов, влияющих на его потребительские качества, а значит, и на ценность недвижимости.
При этом все имеющие влияние факторы находят выражение в определенных качественных и количественных характеристиках недвижимости.
® Жилая недвижимость.
Для объектов жилой недвижимости важное значение имеют такие факторы, как престижность расположения, однородная социальная среда, безопасность (от возможных преступных посягательств, разного рода аварий, стихийных бедствий), наличие дополнительных удобств.
При этом имеют значение следующие характеристики квартиры и здания.
Характеристики квартиры:
- количество комнат,
- общая площадь,
- жилая площадь,
- площадь кухни,
- этаж,
- характеристики санузла,
- мусоропровод,
- телефон,
- балкон (лоджия),
- высота потолков.
Характеристики здания:
- тип и материал здания,
- год постройки (капитального ремонта),
- наличие лифта,
- наличие охраны,
- возможность парковки,
- характеристики соседей.
Характеристики местоположения здания:
- расстояние до центра города,
- время в пути до станции метро ( пешком, на наземном, транспорте),
- близость к спортивным и досуговым центрам, ,
- близость к объектам социальной и торговой инфраструктуры.
Значимость отдельных из указанных характеристик не одинакова для разных категорий пользователей, и потому их качественное или количественное выражение по-разному влияет на ценность объекта в глазах пользователя. Так, наличие охраны существенно для элитного жилья, но малозначимо для жилья низкого качества. Напротив, близость к станции метро может быть более существенным фактором для потребителей стандартного жилья или жилья низкого качества. Задача оценщика - правильно определить влияние той или иной характеристики на стоимость объекта с учетом его потребителя.
Торговые помещения.
Ценность торговых помещений в значительной степени определяется такими факторами, как:
- расположение по фронту центральных улиц;
- длина фасада, выходящего на центральные магистрали;
- расположение на перекрестках;
- глубина торговых помещений;
- наличие складских помещений;
- возможности для погрузочно-разгрузочных работ;
- близость конкурентов;
- близость к «магнитным точкам» (универмаги, места пересадок общественного транспорта, железнодорожные станции, центры досуга).
Офисные помещения.
Ценность офисных помещений определяют такие факторы, как:
- близость к административному центру города;
- наличие средств коммуникаций;
- возможность парковки;
- наличие охраны;
- дополнительные услуги (предоставление помещений для массовых мероприятий, размножение материалов, секретарские услуги, услуги по переводу и пр.).
Наличие или отсутствие отдельных характеристик у офисных помещений (зданий) является основанием для их классификации по уровню качества и, соответственно, уровню арендной платы. Офисные здания принято делить на три класса: А, В, С.
Класс А (арендная плата в Петербурге на уровне 700-800 долл. за кв. м в год с учетом коммунальных платежей и обслуживания) (данные об уровне арендной платы относятся к 1998 г.):
- наилучшее расположение;
- отделка на уровне мировых стандартов;
- наличие современных средств связи;
- парковка;
- охрана;
- дополнительные услуги.
Класс В (арендная плата от 250 до 700 долл. за кв. м в год):
- хорошее местоположение;
- качественная отделка;
- парковка;
- охрана.
Класс С (арендная плата - от 100 до 250 долл.);
- доступное местоположение;
- отремонтированные помещения;
- парковка.
Определение количественного выражения («цены») характеристик, увеличивающих (уменьшающих) ценность объекта -важнейшая составляющая работы оценщика.
Оценщик должен представлять, насколько та или иная характеристика может влиять на ценность объекта в зависимости от его функционального использования.
Ä Например, в дореволюционной России (Петербурге) земельные участки, расположенные на пересечении главных улиц, оценивались на 10% выше, чем участки, расположенные по фронту этих улиц. Аргумент: угловое здание имеет два фасада, следовательно, оно более ценно, чем здание, имеющее один фасад. Цена, принятая для главной улицы, распространялась лишь на 30 сажень в глубину от улицы (около 20 м).
Исследования рыночной стоимости квартир, проведенные в Москве в 1886 г. (при этом выборочно были изучены 5% от всего количества квартир), показали, что среди факторов, которые прежде всего влияли на их ценность, были:
- местоположение (разница в доходности между центром и окраинами составила более, чем 3 раза);
- этаж (наивысшая ценность у квартир, расположенных на первом и втором этажах);
- материал постройки;
- качество здания.