Этот вариант состоит в том, что за счет одного и того же инвестора обеспечивается и краткосрочное и долгосрочное финансирование. В качестве такого инвестора может выступать ( и иногда выступает) коммерческий банк, но чаще всего такими инвесторами являются пенсионные фонды, страховые компании и т.п. - так называемые «институциональные инвесторы».
Достаточно распространенным при этом является так называемоефорвардное финансирование,при котором пенсионный фонд или страховая компания предоставляют краткосрочное финансирование для завершения девелопмента, а затем выкупают завершенный строительством объект.
По сравнению с сочетанием краткосрочного кредитования строительства через банк с последующей продажей объекта институциональному инвестору подобный способ финансирования имеет преимущества для девелопера в том, что уменьшает риск возможной непродажи объекта после завершения строительства.
Одновременно этот способ имеет ряд преимуществ для институционального инвестора:
• увеличивается доходность инвестиций вследствие чуть более высокого риска;
• инвестор способен влиять на проектное решение, а также на выбор арендаторов;
• если в период строительства наблюдается увеличение арендной платы, инвестор извлекает из этого дополнительную прибыль.
Ä Механизм использования метода сводится к следующему. Девелопер и институциональный инвестор уже на стадии принятия решения о реализации проекта договариваются о том, что инвестор финансирует создание объекта при условии последующего распределения получаемого от эксплуатации объекта дохода либо на основе «базовой ренты», либо на основе «базовой доходности». Согласно методу базовой ренты девелопер и инвестор предполагают доходность и базовую арендную плату, которые равняются среднерыночным показателям по подобным объектам, а также договариваются о распределении возможного прироста арендной платы в определенной пропорции, как правило, 50/50.
При другом варианте между инвестором и девелопером может быть оговорена «приоритетная» или базовая ставка доходности, исходя из которой инвестор получает доход от аренды в первоочередном порядке, обеспечивая тем самым себе гарантированную доходность при одновременном участии в распределении прироста арендной платы.
Опыт форвардного финансирования интересен прежде всего тем, что он стал своеобразной реакцией рынка недвижимости на быстрое увеличение инфляции на рубеже 1970-80-х годов и связанное с этим сокращение ипотечного кредитования. Позволяя инвестору участвовать в распределении получаемого от эксплуатации объекта дохода, он уменьшает для него риск сокращения дохода, как это происходит при предоставлении ипотечного кредита по фиксированной ставке процента.
Применение метода форвардного финансирования основано на том, что собственником созданного объекта недвижимости становится институциональный инвестор, однако часто эксплуатацию объекта осуществляет девелопер, выступающий одновременно и в качестве управляющего недвижимостью.
Близок к форвардному финансированию метод, который можно назватьпродажей с обратной арендой. При его применении независимо от источника краткосрочного финансирования вновь созданный объект коммерческой недвижимости продается институциональному инвестору при условии, что инвестор сдаст его обратно в аренду девелоперской компании на фиксированный срок и по фиксированной арендной плате. Продажа с обратной арендой даст возможность получения девелопером средств для реализации иных проектов.