Наиболее распространенным и наименее рискованным вариантом является сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческим банком с подключением к выдаче кредита специализированного ипотечного банка или другого института, деятельностью которого является долгосрочное (ипотечное) финансирование (кредитование).
Механизм получения гарантий состоит в следующем. Специализированный банк (как правило, ипотечный) или иной долгосрочный кредитор берет на себя обязательство предоставить долгосрочный кредит под залог объекта недвижимости после завершения его создания, либо обязуется выкупить созданный объект. Такого рода соглашение носит название«выводящего обязательства», поскольку оно выводит банк, предоставляющий кредит под строительство,из зоны риска, гарантируя ему возврат выданного кредита.
Между кредитором строительства, постоянным кредитором и заемщиком заключается в данном случае трехстороннее соглашение (см. рис. 18), которое позволяет всем его участникам минимизировать риски, связанные с реализацией проекта:
- заемщик и кредитор строительства получают гарантии в том, что при выполнении всех условий «выводящего» соглашения постоянный кредитор (покупатель) предоставит стабильное финансирование, «выкупит» кредит под строительство;
- постоянный кредитор получает гарантии от заемщика и краткосрочного кредитора в том, что «выводящий» платеж будет принят именно от него, и это позволяет планировать деятельность, избегать риска необходимости поиска объектов кредитования.
Рис. 18. Взаимодействие коммерческого банка, девелопера и институционального инвестора в финансировании девелопмента.