Особенности правового режима недвижимого имущества. Государственная регистрация прав на недвижимость. Недвижимая собственность

 

 

Ведущая роль земли в составе недвижимого имущества обусловливает необходимость его выделе­ния в категорию особого рода вещей.

Эта необходимость вытекает из особой ролиземли как экономического ресурса в хозяйственной

жизни общества.

Земля (недвижимость) является обязательным условием всякой экономической и социальной деятельности, выступает в качестве той пространственной основы, на которой разворачивается вся жизнь общества.

В то же время недвижимое имущество является объектом собственности (или иных вещных прав). Отсюда следует, что, с одной стороны, права собственника (обладателя иных прав) недвижимости должны быть надежно защищены; с другой, - способ использования недвижимости ее собственником (владельцем, пользователем) не безразличен иным лицам, обществу в целом.

Учитывая важность способа использования недвижимости для жизнедеятельности иных лиц, воз­никает необходимость юридического выделения недвижимости как объекта с установлением для нее специального правового режима использования и оборота.

Выделение недвижимого имущества в особый род вещей присутствует практически во всех совре­менных юридических системах.

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, пе­ремещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, мно­голетние насаждения, здания, сооружения» (ГК РФ. Ст. 130).

Обособление недвижимого имущества влечет за собой обязательность государственной регистра­ции правна недвижимое имущество, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права.

«Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации» (ГК РФ. Ст. 131).

Потребность в государственной регистрации прав на недвижимое имущество вытекает из ряда обстоятельств, среди которых - отсутствие прямой видимой связи между объектом недвижимости и субъектом прав на него, невозможность непосредственной идентификации пары «субъект-объект» и передачи недвижимого имущества путем физического перемещения вещи.

Государственная регистрация прав на недвижимость обеспечивает важнейшее отличие недви­жимого имущества от движимого - гласность, публичность прав на нее, которые являются необхо­димым условием нормального функционирования рынка недвижимости.

 

Из обязательности государственной регистрации прав на недвижимость вытекает особый способ передачи недвижимого имущества от одного лица к другому - через переход прав на недвижимость, также подлежащий государственной регистрации:

«Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистра­ции. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влекут ее недействитель­ность» (ГК РФ. Ст. 164, 165).

Как видно из сказанного, система государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом является необходимым элементом функционирования рынка. Обеспечивая идентифика­цию объекта недвижимости и субъекта прав на него, она позволяет:

- создать систему налогообложения недвижимости;

- обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав;

- зафиксировать момент перехода прав на имущество, а значит, выгод и рисков, связанных с об­ладанием прав на недвижимость,

Следует отметить, что становление современных систем государственной регистрации прошло весьма длительный путь развития и несет на себе ясный отпечаток особенностей исторического про­цесса в той или иной стране или группе стран. Эти особенности и сегодня проявляются в том, каким образом выполняет система регистрации указанные выше функции.

В современной России система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней находится в са­мом начале своего становления. Задача ее формирования была впервые поставлена в принятом в 1994 г. Гражданском кодексе Российской Федерации.

В развитие положений Гражданского кодекса в 1997 г. принят вступивший в силу в 1998 г. Закон РФ « О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающий обяза­тельность государственной регистрации. В Законе дано определение государственной регистрации, предусмотрено ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указан порядок государственной регистрации (по месту нахождения недвижимого имущества), процедура получения информации о правах на недвижимое имущество заинтересованными органи­зациями и лицами. Государственной регистрации подлежат по Закону все сделки с недвижимым имуществом, в том числе купля-продажа, дарение, мена, залог (ипотека), аренда, доверительное управление и др.

Единство недвижимости и права собственности на нее образует широко распространенное в странах с развитыми рынками недвижимости понятие «недвижимая собственность». Различие между понятиями недвижимого имущества и недвижимой собственности наиболее ярко заметно в англо-американской терминологии. Если термин «Real estate» (недвижимое имущество) служит для обозна­чения собственно физического тела недвижимости (земля и ее усовершенствования), то понятие «Real property» (недвижимая собственность) обозначает единство недвижимости и права собственности на недвижимость.

 

Недвижимая собственность = недвижимое имущество + право собственности

 

Введение понятия «недвижимая собственность» несет на себе весьма существенное смысловое зна­чение, подчеркивая, что недвижимость как экономический актив представляет собой сплав физиче­ских и юридических характеристик. Этот сплав и определяет ценность недвижимости, которая связа­на не только с ее физической природой, но и с юридическими факторами.

Важное значение юридической составляющей весьма ярко видно на примере такого понятия, как «титул». Буквально этот термин означает право собственности на недвижимое имущество. При этом титул может быть «чистым», т.е. имеющиеся документы недвусмысленно подтверждают, что права собственности в полном объеме принадлежат собственнику и не могут быть оспорены. Но титул мо­жет быть и «с пятном», а то и вовсе «грязным», т.е. права собственника находятся под меньшим или большим сомнением, и вероятность того, что они могут быть оспорены частично или полностью, не может быть исключена. Естественно, что недвижимость с чистым титулом должна оцениваться выше, нежели имущество, имеющее пятно на титуле.

Ä Приобретатель недвижимости с «пятном» на титуле подвергается большему риску, что требует, соответст­венно, и более низкого соотношения «цена-доход». При заданном уровне дохода (рыночными ставками аренд­ной платы, например) снижение цены является способом борьбы с повышенным риском: понижая цену, мы обеспечиваем сокращение срока окупаемости и, следовательно, риски потери права собственности.

Низкое качество прав - фактор, увеличивающий риски при приобретении недвижимости и, сле­довательно, при прочих равных, требующий понижения цены на объект.

Важное значение понятия «недвижимая собственность» требует особого внимания к проблемам содержания права собственности.

Право собственности предоставляет его обладателю максимум возможных в рамках данной юри­дической системы правомочий по отношению к объекту недвижимости.

В соответствии с российским законодательством это означает, что право собственности включает в себя права владения, распоряжения, пользования.

Таким образом, право собственности выступает как комплекс взаимодополняющих правомочий.

Истоки такой трактовки восходят еще к римскому праву, где право собственности рассматрива­лось как единство трех правомочий - владения (право физического контроля над вещью), пользова­ния (право извлечения полезных свойств вещи), распоряжения (право определения юридической судьбы вещи).

Существенно то, что в трактовке права собственности как единства этих трех не перекрывающих, а дополняющих друг друга правомочий заложена возможность распределения этих правомочий меж­ду разными субъектами.

Распределение отдельных правомочий, входящих в понятие права собственности, по сути, сопро­вождает любую сделку с недвижимостью, которая не предусматривает полного отчуждения этого права. К числу таких сделок относятся, например, сделки доверительного управления, аренды, рен­ты, залога.

 

Ä В самом упрощенном виде распределение правомочий может быть представлено на следующем примере. Собственник недвижимого имущества передает его в доверительное управление, а доверительный управляющий сдает в аренду. Очевидно, что право распоряжения в данном случае принадлежит собственнику имущества, до­верительный управляющий частично обладает правом распоряжения (в пределах, предусмотренных договором о доверительном управлении), права владения и пользования будут распределены между собственником, довери­тельным управляющим и арендатором. Конкретное распределение этих прав будет содержаться в соответст­вующих договорах.

Пример доверительного управления показывает как возможность распределения прав собствен­ности между различными субъектами, так и недостаточность представления собственности в качест­ве единства трех указанных правомочий для ясного и недвусмысленного распределения различных составляющих права собственности между разными субъектами.

В современных концепциях прав собственности эта недостаточность преодолевается через интер­претацию права собственности как «пучка» правомочий.

В наиболее полном современном определении этот «пучок» представляет собой совокупность одиннадцати элементов: право владения (исключительный физический контроль над вещью); право пользования; право управления; право на доход; право на капитальную стоимость (права на отчуж­дение, потребление, уничтожение); право на безопасность (от экспроприации); право на наследова­ние; право на бессрочность; запрет на вредное использование; право на ответственность (возможность использования вещи для покрытия долгов); право на остаточный характер (возможность возврата правомочий в случае использования вещи третьими лицами).

Понимание собственности как «пучка» прав позволяет выделять из полного пакета отдельные правомочия, комбинировать наиболее рациональным образом, распределяя отдельные правомочия или их комбинации между разными субъектами таким образом, чтобы обеспечить максимальную эффективность использования имущества.

Ä В качестве простейшей иллюстрации этого положения рассмотрим следующую ситуацию. Являясь собст­венником лесного участка, вы можете передать право пользования этим участком одному лицу - арендатору, который заинтересован только в вырубке деревьев на этом участке, либо трем разным лицам: одному - право сбора грибов, другому - ягод, третьему - вырубки деревьев. Очевидно, что при прочих равных условиях сово­купная плата за передачу этих прав будет во втором случае выше, чем в первом.

Аналогичный пример может быть приведен и в случае, если вы являетесь собственником здания, в котором есть помещения, которые могут использоваться и как учебный класс, и как зал для заседаний, проведения встреч и т.п. Разделял права пользованияэтими помещениями во времени между рядом арендаторов, вы можете макси­мизировать свои доходы и, следовательно, общую ценность имущества.

 

Рациональное распределение нрав на недвижимое имущество является способом повышения со­вокупной ценности имущества.

 

Это, в частности, находит свое отражение в существовании такого принципа оценки недвижимо­сти, как принцип экономического разделения. По сути следование ему означает, что при определении стоимости недвижимости оценщик должен исходить из наиболее рационального распределения прав при использовании недвижимого имущества (что входит в понятие наилучшего использования).

Определение права собственности как пакета правомочий показывает, что в каждой конкретной экономической ситуации вовсе не обязательно располагать всем «пучком» прав.

Объем правомочий субъекта по отношению к недвижимости должен быть достаточным для то­го, чтобы он мог рационально использовать это имущество.

 

Избыток правомочий по сравнению сэтим объемом снижает и эффективность использования субъектом собственных ресурсов, и эффективность использования недвижимого имущества. Стрем­ление к обладанию всеми правомочиями собственника в каждом случае - расточительно.

Ä В простейшем виде этот тезис может быть проиллюстрирован на примере выбора между арендой и покуп­кой недвижимости. Аренда жилья для семьи, которая намерена лишь некоторое время проживать в данном го­роде, предпочтительнее, чем приобретение его в собственность как для семьи, так и доя рынка в целом (семья экономит средства, на рынке снижаются трансакционные издержки).

Необходимо отметить, что указанный выше принцип предоставления субъекту того объема пол­номочий, который достаточен для рационального использования объекта с учетом роли и функций этого субъекта, находит свое прямое выражение в законодательном выделении наряду с правом соб­ственности и других прав, относимых к категории «вещных»,

Так, ГК РФ наряду с правом собственности определяет следующие вещные права:

• право пожизненного наследуемого владенияземельным участком;

• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

• право хозяйственного ведения имуществом;

• право оперативного управления имуществом;

•сервитута.

 

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий по

отношению к объекту права. Знание этих правомочий важно при установлении деловых отношений с субъектом того или иного вещного права.

Например, право оперативного управления имуществом предоставляет его субъекту возможность использовать имущество в соответствии с теми функциями, которые возложены на него, но не предусматривает возможности распоряжаться данным имуществом.

Ограничены права распоряжения объектами и в случае права хозяйственного ведения и иных вещных прав (кроме права собственности).