Кредитование строительства банками занимает сегодня лишь очень незначительную часть в общих объемах финансирования - как уже отмечалось, их доля составляет в лучшем случае несколько процентов.
Для получения банковского кредита возводимые объекты должны отвечать следующим требованиям: достаточно проработанная законодательная база в области операций с данным видом недвижимости; возможность контроля за использованием кредитных ресурсов; наличие у заемщика значительного объема собственных финансовых ресурсов; не вызывающая сомнения коммерческая привлекательность объекта кредитования.
В то же время девелоперы также не склонны обращаться в банки за кредитами под строительства ввиду двух важнейших обстоятельств: слишком высокий уровень процентов и необходимости надежного обеспечения для получения кредита. В связи с этим кредитование применяется лишь на завершающих стадиях строительства и на короткие сроки (3-6 месяцев).
Товарные кредиты и «зачеты»
Ä Наряду с долевым участием эти способы «финансирования» инвестиционно-строительных проектов играют сегодня ведущую роль. Эта роль настолько значительна, что без них мало проектов имели бы шанс на реализацию. По некоторьм проектам они обеспечивают девелоперам до 70-80"/о необходимых ресурсов.
Товарный кредит предполагает поставку строительных материалов, выполнение строительных работ подрядными организациями с их оплатой в течение определенного срока, который определяется, главным образом, временем начала поступления средств от дольщиков по данному или иным объектам застройщика.
«Зачетная» схема отличается тем, что расчет с подрядчиками производится «натуральным» способом - квартирами во вновь построенном здании.
Ä С точки зрения девелопера товарный кредит предпочтителен, поскольку в этом случае девелопер может определить цены на вновь построенные квартиры «без оглядки» на подрядчика, который в ином случае становится его конкурентом на рынке продаж. Эта конкуренция весьма ярко проявила себя в период финансового кризиса 1998 г., когда подрядчики (получающие квартиры от девелоперов по ценам, соответствующим договорам, заключенным в начале года) продавали квартиры (часто в том же доме, что и застройщик) по ценам на 20-30%, а иногда вдвое ниже, чем сам застройщик.
Как мы видим, отечественная практика финансирования недвижимости сегодня существенно отличается по источникам, способам и конкретным механизмам от международной практики.