Определение понятия «рынок недвижимости» представляет собой довольно серьезную проблему в связи с многообразием экономических процессов, в которых недвижимое имущество выступает в качестве объекта.
В литературе под рынком недвижимости довольно часто понимается рынок оборота прав на недвижимость.
Так, например, Дж.Фридман и Н.Ордуэй дают следующее понятие: «Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Безусловно, это определение фиксирует весьма важную составную часть проблемы - рыночные механизмы обеспечивают переход прав на недвижимость, распределение и перераспределение недвижимости между различными вариантами ее использования.
Однако при таком подходе из сферы рынка недвижимости выпадает целый комплекс отношений, связанных с созданием новых объектов недвижимости, эксплуатацией существующих объектов.
В связи с этим более правильным представляется следующее определение рынка недвижимости.
Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Развернутое содержание рынка недвижимости может быть дано через описание операции, осуществляемых с недвижимым имуществом.
Представление об их многообразии дает приведенная ниже систематизация, разбивающая все операции на три основных класса:
•со сменой собственника;
•с частичным или полным изменением состава собственников;
•без изменения собственника.
Класс 1 [со сменой собственника]:
1.1. Купля-продажа.
1.2. Наследование.
1.3. Дарение.
1.5. Мена.
1.6. Обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенного имущества).
Класс 2 [с частичным или полным изменением состава собственников]:
2.1. Приватизация.
2.2. Национализация.
2.3. Акционирование.
2.4. Изменение состава собственников , в том числе с разделом имущества.
2.5. Внесение в уставный капитал.
2.6. Банкротство (ликвидация) индивидуальных предприятий и юридических лиц (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет частичной реализации имущества собственников).
Класс 3 [без смены собственника]:
3.1. Инвестирование в недвижимость. 3.2. Развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция и др.).
3.2. Изменения (направления использования, названия и торговой марки, юридического адреса и др.).
3.3. Управление, эксплуатация. 3.4.Залог.
3.5. Аренда.
3.6. Передача в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование.
3.7. Рента и пожизненное содержание с иждивением.
3.8. Передача в доверительное управление.
3.9. Введение (снятие) сервитутов и иных обременении.
3.10. Страхование (различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости),
Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.
Как же влияют отмеченные выше особенности недвижимого имущества на функционирование рыночных механизмов в сфере недвижимости?