- в основе ипотечного кредита лежат залоговые отношения. При этом необходимо обратить особое внимание на то, что при ипотеке речь идет не о залоге самого имущества, а о залоге права собственности или полного хозяйственного ведения на него, фактически права распоряжения. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя. К примеру, в квартиру, купленную по ипотеке, заемщик может сразу же прописаться, проживать в ней с семьей, и даже оставить ее в наследство.
- импотечный кредит носит долгосрочный характер. Например, в США средний срок ипотечных кредитов, предоставляемых под залог вновь построенных домов, составляет примерно 27 лет. В России к долгосрочным относят кредиты, выданные на срок более 3 лет.
- ипотечные ссуды являются строго целевыми. Они используются для финансирования покупки, постройки или перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также для освоения земельных участков. Однако наибольшее распространение в мире получили ипотечные кредиты физическим лицам под залог жилья. В США, например, они составляют более 83 % от общей суммы ипотечной задолженности. В России, в современных условиях, учитывая сложность оценки недвижимости и относительно низкую ликвидность рынка, наилучшие перспективы имеют кредиты под залог квартир и комнат.
- связи с тем что потребителями ипотечных кредитов чаще являются частные лица, причем ресурсы расходуются на решение жилищных проблем, ипотека носит ярко выраженный социальный характер и требует как контроля со стороны государственных органов, так и государственной поддержки.
- сумма ипотечного кредита достаточно велика. В России она пока составляет в среднем примерно 50 тыс. долл. (максимум 150 000 тыс. долл.). В США объем одного кредита в среднем равен 139,2 тыс. долл. (78,6 % от стоимости обеспечения).
- размер ипотечного кредита устанавливается в процентах к залоговой стоимости имущества (60—80 %). Чем ниже этот коэффициент, тем больше вероятность того, что при обращении взыскания выручка от продажи залога удовлетворит требования кредитора. Как правило, максимальное соотношение размера займа к стоимости залога определяется законодательно. Оставшуюся часть стоимости имущества (20—40 %) вносит сам заемщик деньгами или уже имеющимся жильем.
- как правило, кредитор рассчитывает также отношение месячного платежа по ипотечной ссуде к среднему месячному доходу заемщика. Очевидно, что чем меньше этот показатель, тем меньше долговая нагрузка на заемщика и выше его кредитоспособность. В разных странах приемлемым считается этот коэффициент от 30 до 40 %. В США потолок выплат по займу составляет 35 % от общего дохода семьи. В Москве заемщик должен тратить на выплаты не более 50 % ежемесячного дохода.
- бязательным условием выдачи ипотечного кредита является страхование. На вторичном рынке жилья применяется, как правило, три вида страхования: жизни и здоровья заемщика; риска утраты квартиры; титула собственности.
Ипотечное кредитование выполняет следующие основные экономические функции:
- служит финансовым механизмом привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства;
- обеспечивает благоприятные условия для гарантированного возврата заемных средств;
- стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, когда иные способы (прямая купля-продажа и др.) экономически затруднены вследствие массовой недостаточности платежеспособности граждан.