Тема 1. Основы экономики недвижимости

Тема 1. Основы экономики недвижимости.

1. Понятие и признаки недвижимости.
2. Классификация объектов недвижимости
3. Виды использования объектов недвижимости
4. Жизненный цикл объектов недвижимости.
5. Износ и амортизация объектов недвижимости.

1.

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском правe в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира. В дореволюционной России это понятие было применено в Указе Петра I от 23.03.1714 для ограничения оборота недвижимости и наследования. В советский период после отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).

В современной России понятие «недвижимость», («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Этот термин законодательно закреплен ГК РФ (ст. 130).

В соответствии с ГК РФ к недви­жимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следу­ющие материальные и нематериальные объекты (ст. 130,132 ГК РФ в ред. от 03.06.2006)

Состав объектов недвижимого имущества

Недвижимое имущество можно представить как физический объект + права на него + стоимость и доходы. В США применяется еще один термин — «недвижимая… Географическая концепция отражает физические (технические) характе­ристики… Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффектив­ный материальный актив, объект инвестирования и…

Основные признаки недвижимости

Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому… Принадлежность— движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим… В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами ЧЭТЛами. Фиксчерс — это движимые предметы,…

2.

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками методами. Выделяют три основных типа недвижимос­ти: земля, жилье и нежилые помещения (рис.).

 

 

Классификация по наиболее часто встречающимся признакам пред­ставлена в табл.

Общая классификация недвижимости

Тип классификации	Виды недвижимости
По характеру использования	- для жилья: дома, коттеджи, квартиры; - для коммерческой и производственной дея­тельности: отели, офисные помещения, мага­зины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады; - для сельскохозяйственных целей: фермы, сады; - для специальных целей: школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престаре­лых, здания правительственных и админист­ративных учреждений.
По функциональному назначению	- производственные – прямо или косвенно участвуют в создании товаров - непроизводственные - не участвуют в создании товаров, обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения
По целям вла­дения	- для ведения бизнеса; - для проживания владельца; - в качестве инвестиций; -в качестве товарных запасов и НЗП; -для освоения и развития; -для потребления истощимых ресурсов.
По степени специализации	- специализированная: нефтеперерабатывающие и химиче­ские заводы, электростанции; музеи, библио­теки и подобные им помещения, принадлежа­щие общественному сектору; - неспециализированная — вся другая недви­жимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогич­ных целях.
По форме собственности	- частные; - государственные; - коллективно-долевые; - общественных организаций.
По отраслевой принадлежности	Промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые и т.д.
По степени го­товности к экс­плуатации	- введенные в эксплуатацию; - требующие реконструкции или капитального ремонта; - незавершенное строительство.
По воспроизводимости в на­туральной форме	- не воспроизводимые: земельные участки, ме­сторождения полезных ископаемых; - воспроизводимые: здания, сооружения, мно­голетние насаждения.
Налоговая классификация	- личная жилая собственность; - коммерческая, используемая для бизнеса и приносящая рентный доход; - предназначенная для продажи как товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки с недвижимостью; - объекты инвестиции, обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение стоимости его в будущий период времени.

 

3.

Виды использования объектов недвижимости

- недвижимость как товар, - недвижимость как источник дохода, - недвижимость, как фактор производства и опосредованное извлечение дохода.

Денежные потоки по инвестиционным циклам проекта

Отличительные признаки недвижимости как объекта инвестиций: 1. недвижимость неподвижна, ее невозможно перемещать без нанесения объекту… 2. существует прочная не только физическая, но и юридическая связь с землей;

4.

Жизненный цикл – это законченная последовательность процессов существования недвижимости от ввода в эксплуатацию (от создания) до пре­кращения. На продолжительность цикла влияют периоды производства,физи­ческий и моральный износ, капитальность объекта, условия эксплуатации, конъюнктурность рынка и другие факторы.

Жизненный цикл недвижимости (товара) физического объекта.

Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла: • формирование — строительство, приоб­ретение (покупка); • эксплуатация — функционированиеи развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и…

Примерные жизненный цикл недвижимости как объекта собственности

1. Приобретение (покупка, постройка, наследование и др.)

2. Владение и пользование в определенный период

3. Управление объектом

4. Извлечение прибыли, удовлетво­рение пот­ребности

5. Распоряжение собственностью

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользова­телей

7. Распоряжение вещными пра­вами на объект

8. Изменение функциональ­ного назначения объекта

9. Прекращение права собственности: продажа, наци­онализация, реквизиция и пр.

10.Конец эко­номической жизни объекта

11.Государствен­ная регистра­ция прав и сделок (смены собственника)

12. Повторений прежнего цикла или построение нового

5.

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использо­вании) подвержен износу.

Износ— это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недви­жимого имущества по любым причинам. По российской концепции разли­чают физический и моральный износ.

Физический износ – потеря технико-эксплуатационных свойств и потребительной стоимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина И_Ф определяется по соотношению фактического (Тф) и нормативного сроков службы (Т_Н) при линейном спо­собе начисления амортизации:

Моральный износ – частичное обесценение объекта независимо от его физического состояния. Моральный износ может быть двух видов.

Моральный износ 1-го рода происходит вследствие удешевления воспроизводства объектов. Данный вид износа (Им1) можно рассчитать на основе балан­совой (С6) и восстановительной стоимости (Св) объекта:

Моральный износ 2-го рода (Им2) происходит в результате создания новых, более экономичных объектов и выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) и аналогичного нового (Дн):

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его ис­правление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта, т. е. издержки исправ­ления превосхо­дят получаемые выгоды. Для расче­та неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.).

Устранимый физический износ — затраты на ис­правление дефектов (текущий ремонт) здания меньше добавля­емой стоимости

Функциональный - несоответствие (избыточное или недостаточное) современным требованиям, стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства пла­кировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функ­циональный износ считается устранимым. Неустранимый функциональный износ — это уменьшение стоимости и движимости из-за недостатка или избытка (сверх достаточности) ее каченных характеристик.

Например, если установка счетчиков расхода воды, встроенных шкафов, ноной сантехники обошлась в 10 000 руб., а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 руб., то устранимый функциональный износ составит сумму затрат — 10 000 руб. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток - неустранимый функциональный износ 10 000 руб. (20 000 - 30 000).

Например, если стоимость дома с бассейном, потребовавшим дополнительных затрат (в сумме 50 000 руб.) увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустранимый износ, обуслов­ленный излишними потребительскими качествами, составит 20 000 руб. Или другой пример избыточного несоответствия: если на мощном фунда­менте, рассчитанном на 20-этажное здание, существует 10-этажное строе­ние, то излишние затраты — вычет из стоимости воспроизводства — и есть неустранимое функциональное устаревание.

Экономический (внешний) — снижение сто­имости объекта из-за ухудшения внешней среды, потеря доходов (старение окружения). Внешний износ — это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет при­знаки негативного внешнего воздействия, а другой — нет.

Накопленный — потеря стоимости имущества по лю­бым причинам. Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно ис­числить методом срока жизни недвижимости. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и сроком физической жизни имеет вид

Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости:

=0,2 или 20%

Если экономический срок жизни дома Эс = 60 лет, хронологический воз­раст Тх=20 лет, а эффективный возраст Тэ=30 лет, то износ:

=0,5 или 50% хотя хронологический возраст — только одна треть периода.

В другом слу­чае при лучших условиях эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ

=0,2 или 20%

Расчет только одного вида износа (физического), составившего, напри­мер, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз будет верным только в случае, если:

- сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;

- не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;

- не предусматривается реконструкция объекта;

- в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом се стоимости в течение всего срока службы на получаемое в про­цессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений — денежного выражения перенесенной стоимости.

Амортизация - процесс перенесения стоимости объекта недвижимости на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.

Норма амортизации - величина ежегодного погашения стоимости износа объекта недвижимости.

Амортизационные отчисления - денежное выражение перенесенной стоимости объекта недвижимости, соответствующее степени износа. Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный (равномерный) метод — начисление амортизации (А) рав­ными долями но одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле:

где На — норма амортизации, %; Спб — первоначальная балансовая стои­мость объекта, руб.

2. Способ уменьшаемого остатка — начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с умень­шением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного ис­пользования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе — число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе — сумма чисел лет срока службы объекта.

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

Например, на объект недвижимости стоимостью 100 тыс.у.е. сроком использования 10 лет и годовой нормой амортизационных отчислений 5% сумма амортизационных отчислений за год составит:

 

Метод	Формула	Расчет
Линейный
Уменьшаемого остатка
По сумме чисел лет срока полезного ис­пользования		1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55 и т.д. А1=100 000 *18,18%=18 180 А2=100 000*16,36%= 16 360 и т.д.

Здесь H_А — норма амортизационных отчислений за год; n — число лег использования объекта;

N —число лет, оставшихся до конца срока службы объекта (1-й год — 10 лет, 2-й год — 9 лет и т.д.);

- сумма чисел лет срока службы объекта (55).

В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. В крайнем случае может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихий­ных явлений, износ - 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (А = 100%), а износ составляет 20—30%, и оно еще долгие годы использоваться.

 

 

Тема 2 Правовые основы экономики недвижимости.

1. Право собственности на недвижимость

2. Виды операций с недвижимостью, правовые осно­вы операций с недвижимостью.

3. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, субъекты и объекты регистрации, органы, осуществляющие регистрацию, процедура регистрации, регистрационные сборы.

 

1.

В юридическом отношении собственность — это комплекс нрав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество — это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица — коммерческие, некоммерческие и другие орга­низации, в том число иностранные.

Объект нрава собственности на недвижимость — это в первую очередь участок земли как пространственный базис и определенных границах фик­сированной площади и местоположении, здания, сооружения, леса, обособ­ленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом.

Ограничения (обремене­ния) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства.

Отношения собственности — это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.

Право собственности — это определенная совокупность право­мочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственно­сти — центральный правовой институт в рыночной экономике. Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу, как к своему или как к чужому по формуле субъект — объект.

В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Владение (фактическое обладание землей) — первичный компонент собственности, основанный на законе, физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создаст необходимые предпосылки реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. Для юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Пользование(извлечение из земли полезных свойств или дохода)- применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение (определение юридической судьбы участка)- всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:

- право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

- право на безопасность;

- право передавать земельные участки;

- бессрочное владение;

- запрещение использовать землю во вред другим людям;

- возможность изъятия участка в уплату не возмещенного долга;

- остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных нрав.

В каждом конкретном случае право собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании. Таким образом, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности, которые в России пока еще не полностью учитываются.

Все функции собственности па землю подразделяются на общие и специальные. К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Собственник вправе:

- по своему ус­мотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества лю­бые действия, не противоречащие закону;

-отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества,

- может отдавать свое имущество в залог, продавать, да­рить, обменивать, сдавать в залог и аренду, передавать по наследству, а также как-либо обременять его,

- вносить в устав­ный капитал ко­оперативов, АО и товариществ,

- право на возмещение стоимости и убыт­ков при изъятии участка,

-использовать имеющиеся на участке породы, лес, воду,

-возводить строе­ния и сооружения;

- производить посе­вы и посадки сельскохозяйст­венных культур и насаждения, проводить мелио­ративные работы,

-огораживать учас­ток, охранять от посягательств на него.

Собственник обязан:

Позитивные обязанности:

- содержать принадлежащее ему имущество,

- нести риск случайной гибели, если иное не предусмотрено договором или законом,

- рационально ис­пользовать в соот­ветствии с целе­вым назначением,

- применять при­родоохранные технологии,

-своевременно выплачивать зе­мельный налог,

-осуществлять ме­ры по охране зе­мель,

-своевременно предоставлять сведения о состоя­нии и использова­нии земель,

-при строительстве учитывать дейст­вующие нормы и правила,

Негативные:

- не нарушать, пра­ва и интересы других собствен­ников и землепользователей,

-соблюдать порядок пользования лес­ными угодьями и другими объектами природы,

-не допускать ухуд­шения экологии,

Специальные:

-склоновые участ­ки обрабатывать поперечным спо­собом и т.д.

Ограничения прав:

-вблизи водоемов запрещается распашка земель и применение химикатов,

-установлен особый режим использова­ния земель в пре­делах технических и охранных зон,

-не допускается деятельность на особо охраняемых землях,

-нормирование размера земельных участков и др.

Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности осуще­ствления права собственности юридических лиц.Коммерческие и некоммерческие организации (кроме учреждений, финансируемых собственником), а также государственные и муниципальные пред­приятия являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, члена­ми) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды — юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут исполь­зовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учре­дительными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после удов­летворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

В ст. 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в госу­дарственной собственности, может быть закреплено за государст­венными предприятиями на праве хозяйственного ведения или опе­ративного управления либо такое имущество составляет казну го­сударства (РФ или субъекта РФ).

Государственное имущество может быть передано в собствен­ность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. По­рядок приватизации государственного имущества регламентирует­ся в основном ст. 217 ГК РФ и Законом РФ «О приватизации государ­ственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», подписанным Президентом РФ 21 июня 1997 г. (№ 123-ФЗ).

В общем случае право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может приобретаться другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина — переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Реорганизация юридического лица влечет переход права собственности на принадлежавшее ему имущество к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи (при подписа­нии акта сдачи-приемки этой недвижимости) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительного изъятия у собственника имущества законо­дательством не допускается, кроме изъятия по следующим основа­ниям:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам;

-отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

- выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

- реквизиция;

- конфискация;

- отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, 282, 285, 293 ГК РФ.

Особую роль играет общая собственность, поскольку возникает обходимость определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

О6щая собственность является долевой, за исключением случаев когда законом предусмотрено образование совместной собст­венности на это имущество, и она наступает при вступлении двух или нескольких лиц в собственность на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые ве­щи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Распоряже­ние имуществом, находящимся в долевой собственности, осущест­вляется по соглашению всех ее участников. Участник по своему ус­мотрению вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 25 ГК РФ. При этом, естественно, возникают вопросы оценки имущественной доли собственника.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и использование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других уча­стников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уп­лате налогов, сборов и иных платежей по совместному имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преиму­щественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев прода­жи с публичных торгов при отсутствии согласия на это всех участ­ников долевой собственности. Тем не менее при про­даже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обя­занностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выде­ла своей доли из общего имущества, а имущество, находящееся в до­левой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники совместной собственности, если иное не предусмот­рено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение этим имуществом осуществляется по со­гласию всех участников, которое предполагается независимо от то­го, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуще­ством. Каждый из участников совместной собственности вправе со­вершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.

Право хозяйственного ведения

Право оперативного управления

Казенное предприятие вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом лишь с согласия собственника этого имущества.… Что касается учреждения, то оно не имеет права отчуждать или иным способом… При переходе права собственности на государственное или му­ниципальное предприятие как имущественный комплекс к…

Сервитут

Сервитутом могут обременяться объекты недвижимости, огра­ниченное использование которых необходимо вне связи с пользо­ванием земельным участком.   Основание установления права   Права…  

2.

Операция (сделка) — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение граж­данских прав и обязанностей; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Цель любой сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность сле­дующих условий:

-законность содержания;

-правоспособность и дееспособность физических и юридиче­ских лиц, совершающих сделку;

-соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

-соблюдение формы сделки.

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет со­блюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопоряд­ка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);

- волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170,174, 178, 179);

- нарушены форма сделки и требования о ее государственной ре­гистрации (ст. 162, 165);

- сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать зна­чение своих действий {ст. 171,172, 175, 177);

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспо­собности (ст. 173).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

по распоряжению земельными участками:

- купля-продажа земельного участка, земельного пая;

- сдача в аренду земельного участка;

- купля-продажа права аренды земельного участка;

- дарение земельного участка и земельной доли;

- обмен земельного участка и земельной доли;

- залог земельного участка и права на землю;

- передача земельного участка и земельной доли в качестве вкла­да и уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив;

- наследование земельного участка и земельной доли;

- передача земельного участка в пожизненное наследуемое поль­зование;

- передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользо­вание;

- предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком;

- предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хо­зяйство;

- выкуп земельного участка для государственных и муниципаль­ных нужд;

- приватизация земельного участка.

по распоряжению жильем:

- приватизация комнат и квартир в муниципальном (государст­венном, ведомственном, общественном) жилом фонде;

- купля-продажа жилья;

- купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца;

- купля-продажа жилья в рассрочку;

- расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

- обмен, в том числе с доплатой;

- сдача жилья в аренду;

- имущественный наем;

- сдача жилого помещения в поднаем;

-дарение жилья; наследование жилья;

- кредитование под залог жилья (ипотека);

- участие в долевом строительстве жилья;

- уточнение долей в жилой недвижимости;

- признание прав собственности на жилье по решению суда;

-расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями:

- купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений;

- сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений;

- купля-продажа имущественных комплексов;

- сдача в аренду имущественного комплекса;

- передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качест­ве вклада в уставный капитал;

- кредитование под залог недвижимости (ипотека);

- признание права собственности или других прав по решению суда;

- расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Сделки могут совершаться в двух формах:

а) устной (ст. 159 ГК РФ);

б) письменной (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

- если законом или соглашением не установлена письменная форма;

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, не­соблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении докумен­та, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки бывают одно-, двух- или многосторонними. Односторон­ние сделки — это такие сделки, для совершения которых достаточ­но воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязан­ности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Двух- или многосторонние сделки (до­говоры) — это соглашения двух или нескольких лиц об установле­нии, изменении или прекращении гражданских прав.

Ниже рассматривается содержание наиболее распространен­ных видов сделок с недвижимостью.

Купля-продажа (гл. 30, §7 ГК РФ)

При этой сделке заключается письменный договор купли-про­дажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязу­ется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него оп­ределенную цену (ст. 454). Договор купли-продажи объекта недви­жимости подлежит обязательной государственной регистрации. При заключении договора купли-продажи по этой сделке про­давец вправе требовать (ст. 486):

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если по­купатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения дого­вора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любых обремене­нии, если только покупатель не согласился принять объект об­ремененным именно этими правами (ст. 460);

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами воз­местить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причи­ной изъятия (ст. 461);

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления ис­ка об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462);

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусмат­ривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478).

Покупатель вправе требовать:

- передачи проданного ему объекта недвижимости (ст. 463);

- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460);

- при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи (ст. 475):

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (ра­зумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостат­ков;

г) возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

д) замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и ка­чеством), предусмотренным договором купли-продажи;

- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недви­жимости (ст. 477), при обнаружении их в разумный срок, но в пре­делах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

- принять переданный ему объект недвижимости (ст. 484);

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объек­та, если иное не установлено договором, законом, иным право­вым актом (ст. 486);

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. 485).

Мена (гл. 31)

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собствен­ность другой стороне один объект в обмен на другой (ст. 567). Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором ме­ны объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах (ст. 568).

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569).

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одно­временно после исполнения обеими сторонами обязательств пере­дать объекты недвижимости (ст. 570).

Дарение (гл. 32)

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому (ст. 572):

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридиче­ские лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки (ст. 575).

Для сделки дарения имеются ограничения (ст. 576). Если объ­ект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех егоучастников. Для юридических лиц если объект недвижимости принадлежит на хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недви­жимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него (ст. 573).

Рента (гл. 33)

В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога (ст. 587). Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно заверяется нотариально и регистрируется.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная рента (гл. 33, § 2);

б) пожизненная рента (гл. 33, § 3);

в) пожизненное содержание с иждивением (гл. 33, § 4).

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме и путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592), так и по требованию получа­теля ренты (ст. 593).

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть за­менено на периодические платежи в деньгах.

Аренда (гл. 34)

При аренде объекта арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование дан­ный объект недвижимости (ст. 606, 650).

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (ес­ли этого не желает арендатор).

Письменная форма договора аренды и его регистрация обяза­тельны.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать:

- уплату арендной платы;

- от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установлен­ный арендодателем срок (но не более чем два срока подряд), ес­ли иное не предусмотрено договором (ст. 614);

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объ­ектом не в соответствии с его назначением или условиями дого­вора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).

Арендодатель обязан:

- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевре­менно и в состоянии, соответствующем его назначению и усло­виям договора аренды (ст. 611);

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятст­вующие его использованию, даже если при заключении догово­ра он о них не знал (ст. 612);

- предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);

- произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимо­сти, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возме­щение убытков, причиненных несвоевременностью предостав­ления объекта (ст. 611);

- требовать расторжения договора и возмещения убытков, при­чиненных неисполнением договора;

- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте (ст. 612):

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторже­ния договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения дого­вора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арен­дуемый объект;

- если арендодателем не произведен капитальный ремонт (ст. 616):

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

- с согласия арендодателя (ст. 615):

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

в) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал
хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок (ст. 621).

Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату (ст. 614);

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответст­вии с его назначением и условиями договора.

Договора аренды различаются по видам: кратко- и долгосроч­ные. Например, для объектов недвижимости арендные договора со сроком аренды до одного года являются краткосрочными. Для зе­мельных участков краткосрочными договорами являются догово­ра, заключаемые на срок до пяти лет.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передается одновремен­но с передачей арендных прав на недвижимость.

3.

Некоторые сделки подлежат регистрации. Регистрируются:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненно наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- аренда;

- ипотека;

- доверительное управление;

- сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных за­конодательством.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обращения), перехо­да или прекращения прав на недвижимое имущество. Государст­венная регистрация — единственное доказательство существова­ния зарегистрированного права. Зарегистрированное право на не­движимое имущество может быть оспорено только в судебном по­рядке.

В России с 01.02.1998 была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривала существен­ные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирую­щих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью был полностью завершен к 2001 г.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанныхи взаимодействующих элементов(частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости.

В настоящее время в России действует единая системарегистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единствен­ным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации).

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели:

- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан. всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

- формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.

Объекты государственной регистрации

1. Право собственности. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной,… 2. Вещные права. В отличие от права собственности вещные правалиц, не… 3. Ограничения прав. Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обремене­ния)прав на…

Порядок и процедура государственной регистрации

Этапы процесса проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 1. Прием документов и квитанции об оплате регистрации; 2. Правовая экспертиза документов и проверки законности сделки;

Тема 3 Рынок недвижимости и его особенности.

1. Общая характеристика рынка недвижимости.
2. Виды рынков недвижимости.
3. Функции рынка недвижимости.
4. Субъекты рынка недвижимости.
5. Спрос и предложение не рынке недвижимости.
6. Анализ рынков недвижимости.
7. Операции на рынке недвижимости.

 

1.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Финансовый рынок – это сложная экономическая система, включающая совокупность институтов и процедур, направленных на осуществление взаимодействия продавцов и покупателей всех типов финансовых документов.

Рынок недвижимости – одна из наиболее значимых составляющих частей финансового рынка.

Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

В силу своей специфики рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл.

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен -вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

2.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру.

Первичный рынокв России формируется за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, земельных участков, зданий и помещений и вещных прав. Он обеспечивает передачу недвижимого имущества в экономический оборот. Все последующие сделки носят вторичныйхарактер, так как связаны с перепродажей или с другими формами перехода тупивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Организованный рынок— это хозяйственный оборот недвижимости и прав на нее в строгом соответствии с действующим законодательством с участием лицензированных профессиональных посредников. Этот рынок гарантирует юридическую чистоту сделок и защиту прав их участников. Неорганизованный(уличный) рынок не всегда обеспечивает надежность совершаемых операций.

Биржевой рынок—- это купля-продажа объектов на бирже недвижимости на конкурсах и аукционах, проводимых фондами государственного имуниципального имущества, земельными органами, комитетами муниципального жилья или специально уполномоченными организациями.

Внебиржевой рынок— это совершение сделок за пределами биржи. Oн может быть организованным и неорганизованным. Организованный вне биржевой рынок основывается преимущественно на компьютерных системах связи лицензированных риелторских агентств.

 

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, Организованный и неорганизованный, Биржевой и внебиржевой, Традиционный и компьютеризированный

3.

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

Ценообразующая функция – одна из главных функций рынка – установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т. д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, “невидимой рукой” перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не выходила в их намерения, – к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. Задача распределения ограниченного ресурса решается путем установления равновесной рыночной цены, которая обеспечивает рыночное равновесие между требуемым из главных ресурсом и желающими его получить в соответствии с имеющимися предпочтениями. Одной из особенностей рынка недвижимости является то, что в ответ на большое разнообразие потребительских предпочтений создаются различные виды интересов, или прав на недвижимость.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования – это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция – это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда продавцов и покупателей, устанавливается связь между ними и предоставляет возможность альтернативного выбора партнеров.

Стимулирующая функция в конечном счете выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция – рынок недвижимости привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости в общем формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения в конечном счете переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

4.

Участниками отношений на рынке недвижимости являются:

- Российская Федерация;

- субъекты Российской Федерации;

- муниципальные образования;

- юридические лица Российской Федерации и иностранных государств;

- физические лица Российской Федерации и иностранных государств.

В зависимости от позиции на рынке недвижимости всех его участников можно объединить в четыре группы:

1. Продавцы – владельцы прав на недвижимые объекты (российские и иностранные физические и юридические лица, фонды государственного имущества, органы, уполномоченные местной властью);

2. Покупатели и покупатели-инвесторы, вкладывающие собственные, заемные или

привлеченные средства в объекты недвижимости (российские и иностранные физические и юридические лица, органы государственного управления);

3. Профессиональные участники (обслуживающие) – инфраструктурные организации, организующие функционирование рынка в соответствии с установленными в стране нормами (агентства оценщиков, риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, некоммерческие организации, др.);

4. Государственные органы и организации (бюро технической инвентаризации (БТИ), комитеты по управлению имуществом, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции, органы Госкомзема, комитеты муниципального жилья, госкомитет по строительной, архитектурной и жилищной политике, учреждения Минюста РФ, др.) выполняют регулирующие функции, которые могут выражаться в различных формах, в том числе: законодательное установление правил и ограничений; учет и регистрация прав на недвижимость и сделок с нею; распределение природных ресурсов, государственных зданий и сооружений и предоставление их в собственность, аренду или пользование; контроль за использованием недвижимости (земель, лесов, вод и др.); стимулирование приватизации и национализации предприятий и других объектов; инвестирование в жизненно важные сферы (например, в строительство жилья, дорог, учреждений здравоохранения, образования, культуры и т.п., энергетику); государство по-прежнему остается основным инвестором на рынке недвижимости.

Рассмотрим подробнее деятельность некоторых участников рынка.

Агентства недвижимости представляют специалисты, выполняющие функции: консультантов по сделкам с недвижимостью; брокеров-посредников, представляющих в сделке интересы продавца или покупателя.

Риэлтер– это лицо, которое занимается предпринимательской деятельностью на рынке недвижимости, осуществляя различные сделки с недвижимым имуществом и правами на него. Эта деятельность может осуществляться юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями. Согласно статье 17 Федерального закона от 25 сентября 1998 года № 158-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности” риэлтерская деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Гражданин имеет право заниматься риелторской деятельностью, если он достиг 18-го летнего возраста, дееспособен и зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

Риэлтерские фирмы продают не саму недвижимость, последняя не является их собственностью, а свои продавцам или услуги. Основной источник доходов – получение комиссионных за услуги, оказываемые покупателям недвижимости.

Девелопер– это профессиональный предприниматель-застройщик. В общем понимании девелопер это тот, кто преобразует землю к новому использованию, это предприниматель, строящий на земле. Деятельность, связанная с развитием территории и преобразованием земель к новому использованию получила название девелопмент. Девелопер сам не строит, он организует создание объекта недвижимости таким образом, чтобы объект недвижимости ресурсы и была получена достаточная прибыль от окупились инвестированные в реализации объекта. Содержание деятельности девелопера следующее: выбор экономически эффективного проекта; получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти; определение условий привлечения инвестиций, разработка механизмов и форм их возврата; поиск и привлечение их работой; передача инвесторов; отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за созданного объекта недвижимости в эксплуатацию; продажа отстроенного, реконструированного объекта, возврат финансовых ресурсов. Девелопер отвечает перед инвесторами за расходование их средств, перед банками за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность за качество проекта перед государственными органами, перед подрядчиками за финансирование, перед потребителями за своевременность и качество создаваемой недвижимости.

Банки– пассивные участники российского рынка недвижимости. Основной деятельностью банков на рынке недвижимости должно быть участие в инвестиционных и девелоперских проектах, ипотечное кредитование.

5.

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена.

Цена – это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.

Рыночная стоимость – это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно, со знанием дела и на сделку не влияют посторонние стимулы.

Рыночное взаимодействие спроса и предложения определяет точку равновесия, которая соответствует наилучшему и наиболее эффективному использованию земли.

Спрос– это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени. При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены. Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время, недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.

Предложение– это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

1.Экономические: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

2. Социальные: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

3. Административные: ставки налогов и зональные ограничения;

4. Экологические: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

6.

Анализ рынка недвижимости — это вид деятельности, цель ко­торой обеспечить объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении определенных операций на рынке. Анализ может осуществляться для частных целей (например, как этап других видов деятельности: маркетинговое исследование с целью продвижения товара и определения стоимости конкретного объекта), а также с общими целями (для выработки стратегичес­ких решений по развитию бизнеса и совершенствованию механиз­мов функционирования рынка).

В практике выделяют четыре основных направления исследования:

1. Анализ ценовой ситуации. Помогает правильно определить стоимость конкретного объекта недвижимости. Процесс расчета цены начинается с оценки совокупности конкурентных товаров, образующих рыночное предложение, затем цена пересматривается в зависимости от спроса.

2. Анализ состояния рынка. Позволяет прогнозировать количество объектов, которое будет реализовано на нем в качестве вновь предложенного товара, а также определить удельный вес недви­жимости в обороте рынка.

3. Анализ доступности и ликвидности объектов. Вместе с проведением анализа ценовой ситуации и состояния рынка следует внимательно изучать демографические показатели, так как во многом именно от их значений зависит спрос на раз­личные объекты и тенденции развития регионального рынка недвижимости. Поэтому необходимо выполнить анализ доступности и ликвидности объектов.

4. Анализ эффективности инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов. Оценка эффективности инвестиций имеет большое значение, так как дает возможность инвестору заранее определить выгод­ность рассматриваемого проекта с экономической точки зрения и его общественную значимость.

Эти направления состоят из отдельных этапов, на каждом из которых решаются свои задачи (рис. 1).

Несмотря на существование раз­ных направлений анализа рынка, все они преследуют решение од­них и тех же задач:

- анализ и оценка текущего состояния показателей;

- исследование динамики показателей;

- изучение факторов, влияющих на изменение показателей;

- прогнозирование тенденций изменения показателей.

При проведении исследований используют определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка.

Ценовую ситуацию характеризуют:

- средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, по­купки, аренды) на вторичном и первичном рынках, дифферен­цированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности сделок (предложений);

- размах индивидуальных значений цен в выборках и объем выборок, частотное распреде­ление цен в выборках (гистограмма), среднеквадратические от­клонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

Конъюнктуру спроса и предложения характеризуют:

- объем и структура спроса и предложения;

- соотношение спроса и предло­жения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (арен­ду) объектов.

Активность рынка характеризуется:

- числом зарегистрирован­ных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом;

- отношением этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объектов в рыночном обороте), дифференцированным по типам объектов и районам го­рода и обобщенным по совокупности сделок.

Для оценки ликвидности объектов изучают:

- среднее за месяц время экспозиции проданных и непроданных объектов (время от момента выставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента корректировки цены или снятия с продажи) различных видов на вторичном и первичном рынках, дифферен­цированное по типам объектов и районам города и обобщенное по совокупности сделок;

- размах индивидуальных значений в выбор­ках и объем выборок;

- частотное распределение времени в выбор­ках (гистограмма);

- среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

Помимо этого с помощью анализа можно определить, какой цикл развития в данный момент проходит рынок недвижимости, что предоставляет предпринимателю дополнительные инвести­ционные возможности. Типичный жизненный цикл рынка со­стоит из четырех основных этапов: этап спада, этап поглощения, этап нового строительства, этап насыщения (рис. 2).

Этап спада наблюдается, когда рынок перенасыщен, и число незанятых строений увеличивается. Это рынок покупателя. Необ­ходимость содержать пустующие строения отрицательно сказыва­ется на финансовом состоянии проекта. Предпринимателю тре­буется приложить интенсивные усилия в области маркетинга и постараться выстоять до тех пор, пока не изменится данная ситу­ация. В это время появляется очень небольшое число новых объектов и происходит снижение цен.

Из-за отсутствия нового строительства начинают набирать силу спрос и предложение. Рынок переходит в новый этап — этап по­глощения уже созданного, сопровождающийся постепенным рос­том рентных ставок и цен продаж.

Дальнейшее увеличение спроса сокращает предложение, что в конечном итоге приводит к созданию новых объектов недвижимо­сти, т. е. к этапу нового строительства.

Четвертый и последний этап начинается, когда рынок достиг своего пика и происходит его спад. Строительная деятельность ос­танавливается — рынок прошел полный жизненный цикл.

Наилучшее время для приумножения собственности — это либо последняя стадия этапа поглощения, либо период нового строительства. Приступать же к реализации проекта на этапе спа­да или насыщения равносильно его провалу.

Таким образом, исследование рынка недвижимости дает не только представление о текущем и прогнозном состоянии рынка, но и способствует принятию предпринимателем правильных ре­шений при создании нового проекта.

Основные методы исследования показателей в процессе анали­за рынка: метод группировок, метод изучения в динамике, корре­ляционно-регрессионный анализ и др.Такие важные для анализа рынка недвижимости величины, как цена объектов или группы объектов, время экспозиции и др., яв­ляются случайными величинами. Методами изучения случайных величин занимается теория вероятностей и математическая стати­стика. Некоторые понятия и методы этих научных дисциплин, не­посредственно используемые при исследовании рынка недвижи­мости, в упрощенном виде изложены ниже.

4. Экономика землепользования и градостроительства.

Экономика землепользования Основы экономики градостроительства

 

1.

Основные градостроительные принципы:

1. функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции;
2. город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе;
3. создание системы взаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения;
4. транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения;
5. поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования;
6. город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде;
7. комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач:

• социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование, обслуживание, отдых, труд, управление;

• экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и климатическими параметрами;

• экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства;

• эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды;

• техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;

 

2.

Город возникает, развивается, т.е. строится, прежде всего в соответствии с потребностями эконо­мики. Последняя обеспечивает его необходимыми средствами. В то же время город заинтересован в том, чтобы направленные средства на строительство рационально использовались. Для обес­печения достижения этой цели и необходима такая наука, как экономика градостроительства, которая своим объектом может считать динамично развивающуюся систему, в то время как эко­номика города имеет дело с функционированием уже возник­шей системы.

Предметом экономики градостроительства является выяв­ление содержания и динамики системы взаимодействия эконо­мических отношений, которые обеспечивают развитие градо­строительного процесса.В конечном итоге научные исследова­ния в этой области должны дать ответы на вопросы: Что строить? В каких объемах? За счет каких средств? Как повлияет развитие строительства на экономику города?

Каждый из этих вопросов требует конкретизации. Так, при ответе на первый следует продумать возможное соотношение высотного и малоэтажного строительства. Каковы должны быть приоритеты в отношении одного и другого исходя из реальных условий? Каково должно быть соотношение различных видов строительства панельного домостроя и кирпичного?

Такого же уточнения требуют и другие вопросы.

Если говорить более конкретно о содержании предмета «эко­номика градостроительства», то он включает в себя:

Выяснение условий возникновения городских поселений и факторов, влияющих на их развитие.

Определение научных и методологических основ градостро­ительного проектирования.

Разработку методов определения эффективности градостро­ительных решений.

Обоснование размещения градостроительных объектов про­изводственной и непроизводственной сферы в процессе район­ной планировки.

Нахождение научного обоснования подходов к управле­нию процессом застройки городов и их реконструкции

Выяснение принципов территориального развития городов.

Здесь важно ясно представлять цели и задачи, ставившие­ся перед архитектором, строителем, конструктором и другим специалистом, который будет заниматься проблемами городс­кого хозяйства. В новом строительстве, в условиях существу­ющей застройки или при ее реконструкции, необходимо пра­вильно и реально определить и расставить приоритетные на­правления, методы, подходы и приемы в структуре проводи­мых мероприятий.

Методы, используемые в экономика градостроительства.

1) системный метод. Он должен быть использован при изучении каждой области экономики градостроительства: градостроительного проектирования, расчета экономической эф­фективности и т.д. и т.п.

2) сравнительный метод.Выбор оптимального решения в градостроительной практи­ке может быть достигнут на основе сравнения возможных вари­антов строительства и реконструкции объектов, планирования и застройки районов городов. Все это возможно при условии наличия достаточной информации - экономической, техничес­кой, социальной. Использование сравнительного метода требу­ет, чтобы при рассмотрении возможных вариантов делался ак­цент на какой-то определенный приоритет, например, экономи­ческий, социальный.

3) метод прогнозирования и моделирования. Го­род как сложная система социально-экономической активности населения функционирует в течение более длительного срока, чем любое предприятие. Отраслевая структура экономики более дина­мична, особенно в условиях перманентно проходящей научно-тех­нической революции. Многие отрасли, которые ранее определяли лицо города, исчезают, но сам город остается. Города, которые раньше были промышлен­ными центрами, все больше превращаются в центры развития третичного и четвертичного секторов экономики.

4) метод моделирования. При разработке инвестиционного проекта, связанного со строительством и эксплуатацией крупного отеля, мы должны изучить следующие проблемы территориального характера. Покупка или долгосрочная аренда соответствующе­го участка городской земли (с учетом имеющихся на нем зда­ний и сооружений) требует сведений о возможной цене или ставке арендной платы, стоимости возможных работ по сносу и подго­товке участка для нового строительства, возможных ограниче­ниях на подобное строительство и т.д. Для строительства зда­ния необходимо выяснить возможности строительного комплекса города (принимая во внимание пространственные особенности его размещения) и предполагаемый объем затрат на строитель­но-монтажные работы.

5) кибернетический подход.

 

 

7. Ипотечное кредитование.

Ипотека как система экономических отношений. Основные модели ипотечного кредитования Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по ипотечным кредитам Ипотечно-инвестиционный анализ.

 

Ипотека (греч. «hipoteca» — подставка, подпорка).— сдача в залог земли и другого недвижимого имуще­ства с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита.

Ипотекой называется и закладная — документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, на долг по ипотечному кредиту.

Ипотечный кредит — это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

Заемщик кредита (займа, ссуды) на приобретение жилья, зе­мельного участка, иного объекта недвижимости есть залогодатель. Он является одной из сторон договора о залоге недвижимого иму­щества (договора об ипотеке), должником по обязательству, обес­печенному ипотекой. Это может быть юридическое или физи­ческое лицо, отдающее кредитору принадлежащее ему имуще­ство в залог с целью обеспечения своих обязательств перед ним.

Вторая сторона договора о залоге недвижимого имущества (до­говора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, есть залогодержатель.

Залогодержатель — это юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога от залогодателя в обеспечение его обязательств.

Договор об ипотеке — соглашение, по которому залогодержа­тель (кредитор) имеет право на удовлетворение своих требований к залогодателю, являющемуся должником по обязательству, обес­печенному ипотекой (залогом недвижимости). В договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства.

Для регулирования отношений по поводу зало­га недвижимости основным источником права является Федераль­ный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым в отно­шении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом. Закон имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса. К числу нормативных актов, регулирующих ипотечное креди­тование, также следует отнести Федеральный закон «Об ипотеч­ных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 г. Закон разрабатывался с целью создания эффективных, а главное — доступных механиз­мов рефинансирования, что позволит удешевить сами ипотечные кредиты, ведь именно их дороговизна является одним из основ­ных факторов, сдерживающих развитие системы ипотечного кре­дитования.

Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI в. до н. э. Первоначально в Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для пере­вода личной ответственности в имущественную Солон и предло­жил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой (греч. «hipoteca» — подставка, подпорка).

Ипотека как развитая форма залога сложилась в Древнем Риме в его классическую эпоху (I—II вв. н. э.). Традиционные нормы классического римского права об ипотеке были установлены в Институциях Гая. При установлении ипотеки за залогодателем ос­тавалось право собственности на заложенное имущество, в том числе право владения и право его отчуждения. Отчуждение не прекращало ипотеки. Кредитор получал право в случае неудовлет­ворения по обязательству истребовать заложенное имущество, продать его и из вырученной суммы покрыть свои требования.

Таким образом, исторически ипотека была порождена хозяй­ственными отношениями как наиболее надежная форма обеспече­ния обязательств должника.

В наше время под ипотекой понимают залог недвижимого иму­щества (земли, основных фондов, строений, жилья) с целью полу­чения долгосрочной ссуды, как правило, ипотечного кредита. При этом ипотека представляет такой вид залога, при котором закла­дываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Основные характеристики ипотеки.

- импотечный кредит носит долгосрочный характер. Например, в США средний срок ипотечных кредитов, предоставляемых под залог вновь построенных домов,… - ипотечные ссуды являются строго целевыми. Они используют­ся для… - связи с тем что потребителями ипотечных кредитов чаще яв­ляются частные лица, причем ресурсы расходуются на решение…

Субъекты рынка ипотечного кредитования, их цели и функции

Классификация закладных пока только формируется. Однако если их классифицировать в зависимости от ситуации, в которой они используются, то можно… общая закладная — это займ, который относится более чем к одной части… комплексная закладная — это займ, который гарантируется не только недвижимым имуществом, но и предметами личной…

ФАКТОРЫ, ОПРЕДЕЛЯЮЩИЕ ВЫБОР СХЕМЫ ИПОТЕКИ

Основными политическими факторами являются: общая ста­бильность общественной системы, предсказуемость или, наобо­рот, непредсказуемость… Успешному развитию ипотеки способствует предоставление целевых кредитных… Правовые факторы определяются общим состоянием правовой среды, способной защитить права собственников на свое…

Основные модели ипотечного кредитования

Усеченно-открытая система. Наиболее простой и одновременно наименее совершенной системой ипотечного кредитования следу­ет считать усеченно-открытую… Первой принципиальной характеристикой этой модели яв­ляется то, что совокупная… Вторая характерная особенность усеченно-открытой модели — прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от…

Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов

Платежей по ипотечным кредитам

Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать ин­тересы кредитора и заемщика путем: - обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возврат­ности средств… - снижения рисков ипотечного кредитования;

Кредит с «шаровым» платежом.

- отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например,… - выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока… - частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Пружинный (с фиксированной выплатой основной суммы) кредит

Особенности кредитования следующие:

- периодические фиксированные платежи в счет погашения основной суммы долга;

- выплаты процентов на оставшуюся часть долга.

Разновидность: несколько лет только процентных платежей, а потом равные платежи в счет долга и проценты на непогашенный остаток кредита.

Кредит с участием

Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть… - такие схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях… - уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения…

Кредит с нарастающими платежами

- минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; - на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме… При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные…

Кредит с обратным аннуитетом Предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение.

Кредит с переменной процентной ставкой

- процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым… - может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки,… - корректировки процентной ставки могут проводиться только через заранее оговоренные в кредитном договоре интервалы…

Канадский ролловер

Кредит с перезакладываемым залогом (завершающая ипотека) Эти методы основаны на схемах финансирования, которые предусматривают… Возможно использование двух методов финансирования сделки:

Кредит с добавленной процентной ставкой

Такой вид кредита предусматривает отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для определения величины платежа. Данная ипотека используется для кредитования личной собственности и предусматривает досрочное погашение долга.

 

 

Ипотечно-инвестиционный анализ

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА Соотношение в структуре инвестиций между собственным и заемным капиталом… При сложной структуре капитала, вложенного в недвижи­мость, следует рассматривать интересы всех инвесторов. Каждый…

Определение эффективности недвижимости

Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стои­мости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономи­ческого поведения… Стоимостной основой любого объекта недвижимости является цена земельного… Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижи­мости предполагает проведение подробного исследования…

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на… 2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов. 3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

Владение, пользование и управление объектами недвижимости в той или иной форме связанно с выплатой различных налогов и сборов для финансового… Таблица 6.1 Современные принципы налогообложения недвижимого имущества № пп Принципы налогообложения …

Система налогов и сборов в сфере недвижимого имущества

Основная группировка налогов и сборов на рынке недвижимости формируется по наиболее практически значимому субъектному признаку, отражающему… 1. Налоги, исчисляемые и взимаемые с физических лиц. При этом к физическим… соответствующие налоговые резиденты РФ — граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, фактически…