Ипотечно-инвестиционный анализ

 

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРИВЛЕЧЕНИЯ ЗАЕМНОГО КАПИТАЛА

Соотношение в структуре инвестиций между собственным и заемным капиталом оказывает влияние на сумму отдачи собствен­ного капитала. Использование заемных средств в инвестициях на­зывается финансовым левереджем, который определяет, как влия­ет заемный капитал на отдачу собственного. Различают финансо­вый левередж положительный, когда увеличивается доход на собственный капитал, и отрицательный, когда доход на собствен­ный капитал ниже дохода на смешанный капитал.

При сложной структуре капитала, вложенного в недвижи­мость, следует рассматривать интересы всех инвесторов. Каждый финансовый компонент имеет стоимость. Стоимостью собствен­ного капитала является требуемая отдача на этот капитал; сто­имость заемного капитала — условия кредита, процент, получае­мый банком.

Финансовый левередж подразумевает использование заемных средств для увеличения отдачи на собственный капитал. Анализ левереджа имеет существенное значение. Тип левереджа опреде­ляют на основе общей нормы рентабельности (7?о), коэффициента капитализации доходов собственного капитала {R_e) и ипотечной постоянной (R_m). Знак левереджа связан с уровнем риска инвести­ций:

при положительном левередже R_e> Rq или Rq > R_m;

при отрицательном левередже R_e< Rq или Rq < R_m.

Ипотечно-инвестиционный анализ заключается в определении стоимости собственности как суммы стоимостей собственного и заемного капитала. При этом принимается во внимание мнение инвестора о том, что он оплачивает не стоимость недвижимости, а стоимость капитала. Кредит рассматривается как средство увеличения инвестируемых средств, необходимое для завершения сделки. Стоимость собственного капитала рассчитывается путем дисконтирования денежных потоков, поступающих к инвестору собственного капитала от регулярного дохода и от реверсии, стоимость заемного – дисконтированием платежей по обслуживанию долга.

Текущая стоимость собственности определяется в зависимости от норм дисконтирования и характеристик денежных потоков. То есть текущая стоимость зависит от срока проекта, соотношения собственного и заемного капитала, экономических характеристик собственности и соответствующих норм дисконтирования.