Виды использования объектов недвижимости

- недвижимость как потребительское благо,

- недвижимость как товар,

- недвижимость как источник дохода,

- недвижимость, как фактор производства и опосредованное извлечение дохода.

Недвижимое имущество как товар— это:

-объект сделок (купли-продажи; дарения, залога и др.),

- право собственности на недвижимость,

- услуга - возможность использования недвижимости для соответствующих целей (для жизни, осуществления бизнеса и др.),

Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и инвестиции. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивание урожая, выпуск промышленных товаров, оказание услуг и т.д.)

Полезность— это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.

Как и любой товар, недвижимость имеет потребительную и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для кон­кретного пользователя. Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара, тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показа­телям.

Недвижимое имущество — наиболее долговечныйи основательный то­вар из всех существующих. Его нельзя, как иногда случается с личными вещами, забыть или потерять. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы до 15—200 лет. Предпри­ятия, как имущественные комплексы, чище всего создаются на бессрочный период. Недвижимый товар обеспечивает надежность инвестиций,так как стоимость его со временем может возрастать из-за увеличения спроса, улуч­шений и других факторов.

Сделки с объектами недвижимости — это не обычное перемещение и конечное потребление товара подобно хлебу или молоку, а движение ка­питала,приносящего доход. Недвижимые товары потребляются (использу­ются) по месту их расположения,что создает особую их экономическую характеристику — территориальные предпочтения,изменения в обще­ственном мнении, традициях и стремлениях, которые делают одни районы популярными (предпочтительными), а другие — нет.

К экономическимособенностям недвижимости как товара относятся: неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформле­ния сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Формы дохода от недвижимости:будущие периодические потоки денежных средств;увеличение стоимости недвижимости за счет изменения рыночных цен, приобретения новых и развития старых объектов;доход от перепродажи объекта в конце пе­риода владения.

Недвижимость имеет потенциальную способ­ность приносить доход и является довольно при­влекательным направлением инвестирования.

Привлекательность инвестирования в недвижи­мость объясняется следующими факторами:

- в момент приобретения недвижимости ин­вестор получает пакет прав, в то время как мно­гие объекты инвестирования не влекут за собой права собственности;

- сохранность вложенных денежных средств вообще (в обычных условиях недвижимость не­возможно потерять, похитить) и от инфляции в частности (инфляционные процессы сопровожда­ются ростом цен на недвижимость и доходов от нее);

- возможность получать от недвижимости до­ход в денежном выражении и иной полезный эффект, который может выражаться в комфортно­сти проживания, престижности владения опреде­ленным объектом и т.п.

Денежные потоки по этапам инвестиционного цикла в недвижимость отличаются противоположной направленностью и неравномерностью.На начальной стадии имеют место отрицательные потоки денежных средств на строительство или покупку объекта. В период его использования (напри­мер, сдачи в аренду) отрицательные денежные потоки трансформируются в положительные, и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одно­временно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При пере­продаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением.