Жизненный цикл недвижимости (товара) физического объекта.

Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:

• формирование — строительство, приоб­ретение (покупка);

• эксплуатация — функционированиеи развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);

• смена (возможно неоднократная) собственника, владельца или пользователя;

• прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.

Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственнуюрегистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.

Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.

Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным законо­мерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.

Экономический срок жизни — это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вкладв стоимость недви­жимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий уве­личивают, а плохой уход сокращает срок экономическойжизни объекта. Он закапчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Физический срок жизни— это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он мо­жет быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и уве­личиваться за счет модернизации и улучшения условий.

Эффективный возрастоснован на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохран­ности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, тоего эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.

Хронологический возраст — это период от дня ввода объекта в эксплуа­тацию до даты сделки или оценки.

Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оцен­ки (анализа) до окончания его экономической жизни.Ремонт и переобору­дование продлевают (увеличивают) этот срок.

Физический и экономические сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изме­нении одного из них соответственно изменяются и другие Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного никла должно учитываться собствен пиком для реализации адекватных мер, обес­печивающих сохранение и повышение доходности имущества.

Продолжительность физического срока жизни, экономический и аффек­тивный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарас­тающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.