Каждая недвижимая вещь (кроме земли) проходит следующие четыре укрупненные стадии жизненного цикла:
• формирование — строительство, приобретение (покупка);
• эксплуатация — функционированиеи развитие (расширение, реконструкция, смена вида деятельности, реорганизация и др.);
• смена (возможно неоднократная) собственника, владельца или пользователя;
• прекращение существования - снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственнуюрегистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона, срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Экономический срок жизни — это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вкладв стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономическойжизни объекта. Он закапчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Физический срок жизни— это период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса (разрушения). Он может быть нормативным, фактическим, расчетным (прогнозируемым) и увеличиваться за счет модернизации и улучшения условий.
Эффективный возрастоснован на оценке внешнего вида и технического состояния строения. Это возраст, соответствующий фактической сохранности объекта, его состоянию на момент сделки, оценки. Например, когда кирпичный 60-летний дом выглядит так, как если бы ему было 18 лет, тоего эффективный возраст 18 лет. Эффективный возраст может быть больше или меньше хронологического возраста.
Хронологический возраст — это период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.
Оставшийся срок экономической жизни здания исчисляется от даты оценки (анализа) до окончания его экономической жизни.Ремонт и переоборудование продлевают (увеличивают) этот срок.
Физический и экономические сроки жизни зданий имеют объективный характер, который можно регулировать, но нельзя отменить. Все стадии жизненного цикла и срока жизни взаимосвязаны между собой, и при изменении одного из них соответственно изменяются и другие Нахождение недвижимости на той или иной стадии жизненного никла должно учитываться собствен пиком для реализации адекватных мер, обеспечивающих сохранение и повышение доходности имущества.
Продолжительность физического срока жизни, экономический и аффективный возраст недвижимости (кроме земли) зависят от неумолимо нарастающих процессов износа и амортизации, имеющих силу законов природы.