Вес объекты, подлежащие государственной регистрации и учету, можно, исходя из ГК РФ (ст. 131, 216, 265, 268, 294, 296) и ст. 4 Закона о госрегистрации, объединить в пять групп:
1. Право собственности. Государственной регистрации подлежат права всех форм собственности, в том числе государственной, муниципальной, частной, общей и др.
2. Вещные права. В отличие от права собственности вещные правалиц, не являющихся собственниками, предоставляют меньший объем правомочий их обладателям. Согласно ст. 216 ГК РФ вещные права — это право хозяйственного ведения имуществом (ст. 294 ГК РФ), право пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265 ГК РФ) и другие права.
3. Ограничения прав. Третью группу объектов регистрации составляют ограничения (обременения)прав на недвижимость:сервитута (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ); доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ.
4. Сделки с недвижимым имуществом. Четвертая группа объектов регистрации — действия (сделки), влекущие возникновение, изменение, прекращение или передачу прав на недвижимое имущество. Право собственности и другие вещные права возникают не только из договоров купли-продажи, мены, дарения, но и при возведении объекта, его реконструкции, продаже с открытых торгов при исполнительном производстве. Согласно ГК РФ и ст. 25 Закона о госрегистрации вновь создаваемые объекты недвижимости подлежат государственной регистрации.
5. Специальной регистрации или учету. Кроме государственной регистрации могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества(п. 2 ст. 131 ГК РФ), а также кадастровый и технический учет (инвентаризация) объектов недвижимости, т.е. описание и индивидуализация земельного участка, здания и др. объектов. Поэтому не следует отождествлять правовой и технический учет имущества, который ведут различные государственные органы (БТИ, земельная служба и др.).
Субъектамигосударственной регистрации являются держатели прав на недвижимое имущество.
Органы государственной регистрации.
Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь в соответствии с Указом Президента РФ от 09.03.2004 № 314 осуществляет Росрегистрация и ее территориальные органы — самостоятельные юридические лица в системе Минюста России. Их нельзя отождествлять с органами юстиции, которые входят в систему Минюста России и подчинены ему напрямую.
Создают территориальные органы по регистрации прав па недвижимость и сделок с ней субъекты РФ (п. 2 ст. 33 Закона о госрегистрации). Но назначение и освобождение от должностей самих регистраторов входит в функции уполномоченного федерального органа исполнительной власти — Росрегистрации по согласованию с субъектом РФ. Возглавляют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним руководители, назначаемые и освобождаемые от должности органами исполнительной власти, — директором Росрегистрации. Отношения по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируются только актами федерального законодательства (ст. 3 Закона о госрегистрации).
На органы по регистрации прав возложена также правовая экспертиза сделок. В обязанности регистратора входят проверка юридической природы сделок и правовое их сопровождение. Поскольку право собственности возникает не с момента заключения соглашения, а с момента государственной регистрации сделок, то проверяться должен именно переход права на недвижимость.
Перечень необходимых документов для регистрации, установленный Законом о госрегистрации (ст. 16), включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении недвижимости, акты и свидетельства о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство.