Тезисы с круглого стола Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году
Тезисы с круглого стола «Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году»
24 февраля 2012 года в Гостином дворе состоялся круглый стол АЦ «Индикаторы рынка недвижимости». Тема круглого стола «Загородная недвижимость в деталях: к чему пришел рынок к 2012 году», на котором обсуждались последние тенденции и перспективы развития рынка недвижимости в Московской области.
Сотрудники ООО «ФРЭК» не могли пропустить столь заметное событие рынка недвижимости. Для поддержания высокого уровня профессионализма в расчете рыночной стоимости различных объектов недвижимости в Москве и Московской области (в рамках написания отчетов) наши специалисты не только знакомятся с данными, представленными участниками конференции, но и принимают участие в обсуждении неоднозначных явлений на современном этапе развития рынка недвижимости.
Таким образом, специалисты компании ФРЭК резюмировали выступления спикеров и тезисно изложили взгляд экспертов на будущее развитие рынка загородной недвижимости в Московской области.
I. Лукинов Валерий Валентинович руководитель офиса загородной недвижимости "Преображенское" компании "ИНКОМ-Недвижимость", руководитель Комитета по загородной недвижимости РГР. Тема доклада: «Почему не продается 50% поселков».
Ситуация на рынке:
1. Около половины поселков имеют «0» продаж
2. Продажи на критическом уровне (менее 5 сделок) около 30% поселков бизнес и эконом класса.
Причины отсутствия продаж:
1. Отсутствие динамики строительства по коммуникациям
2. Завышенная цена, не соответствующая цене локального рынка.
3. Несоответствие цена-качество (материал строительства, объем инфраструктуры)
Ценообразование:
1. На стадии start-up успешные застройщики сознательно занижают стоимость объектов загородной недвижимости для формирования потока покупателей, в первую очередь – инвесторов.
2. Дальнейший рост цен обусловлен инвестициями застройщика в развитие инженерной и социальной инфраструктуры.
3. Через год после начала продаж в поселках, где все инженерные работы выполнены четко в срок, цена вырастает минимум на 20%.
4. В высоколиквидных поселках (более 20 продаж) средняя годовая доходность достигнет 25 – 45%.
| |
| 
|
Вывод по таблицам:
Выгоднее строить (для застройщиков) и покупать (для покупателей) форматы «Участки без подряда» и «Таунхаусы» ввиду того, что цены на них показывают рост не менее 25% в год, и есть неудовлетворенный спрос (спрос превышает предложение).
Это самые востребованные на рынке продукты, т.е. по ним максимальный спрос и объекты которые можно легко реализовать на рынке.
II. Татьяна Шарова руководитель службы проектного консалтинга и аналитики Welhome. Тема доклада: "Как изменилась коньюнктура рынка загородной недвижимости после кризиса?Как повлияло на рынок расширение Москвы, кто выиграл: те, кто оказался в «Новой Москве», или те, кто остался "за бортом"?
Основные даты в 2012 году:
- 30.06.2011 – подписание соглашения между правительством Москвы и Московской области о присоединении территории.
| 
|
|
Изменения предпочтений покупателей в 2012 году
• переориентация на домовладения меньших площадей
• сокращение бюджета покупки
• более рациональный подход к выбору объектов недвижимости (планировки, комнатность, архитектура и т.п.)
• повышенная требовательность: «рынок продавца» стал «рынком покупателя»
• ожидание больших скидок
• снижение инвестиционного интереса
• большая доля высокобюджетного спроса приходится на объекты, находящиеся на высокой стадии готовности
• большая доля спроса в сегменте эконом приходится на участки без обязательного подряда на строительство
Цены на присоединенных территориях в ближайшей перспективе не будут расти по следующим причинам:
• отсутствие генерального плана территорий, неопределенность;
• недостаточно развитая дорожная сеть;
• недостаточно развитая инфраструктура (в том числе, социально-бытовая);
• смещение спроса на загородную недвижимость в сторону других направлений (Минское, Новорижское, Симферопольское);
• ухудшение экологической обстановки в будущем;
• утрата исторически сложившегося статуса стародачных мест по Калужскому шоссе (Вороново, Ватутинки).
III. Аркадий Литовский, коммерческий директор ГК "ГородОК". Тема доклада: "Демпинг за счет уменьшения метража или новый формат загородного жилья. Квартиры по 20-35 кв.м., таунхаусы по 80 м кв. в загородных ЖК: на каких направлениях представлены, кому интересны?"
Тенденция рынка:
- Потребность населения в доступном жилье значительно превышает предложение жилищного рынка;
- Жилищный рынок Москвы и Подмосковья испытывает дефицит недорогого, но качественного и близкорасположенного к столице жилья;
- С осени 2008г. сохраняется устойчивая тенденция к уменьшению средней площади реализуемого жилья.
- Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Москве 4,4 млн руб., в Подмосковье 2,6 млн. руб.
Портрет потребителя:
1. Средний возраст – 35 лет;
2. Соотношение мужчины/женщины – 51/49%.
3. Преобладают потребители с детьми – 53 %.
4. Интернетом пользуются 97 % покупателей квартир.
5. Большая часть планируют жить в квартире – 69%.
6. Средняя сумма сделки за 2010г. составляет – 1 904 950 руб.
7. 20%потребителей приобретают более одной квартиры.
8. 17% договоров в 2010г. заключено по ипотеке.
· Молодая семья:молодожены возрастом до 30 лет, желающие разъехаться с родителями, родственниками, проживающие в Москве и Московской области.
· Одинокие и семейные пары, желающие жить отдельно от своих взрослых детей, старше 40 лет, проживающие на момент покупки в Москве и Московской области.
· Жители регионов России, желающие купить квартиру в Москве или Подмосковье для временного или постоянного проживания.
· Приезжие жители Москвы, работающие и снимающие квартиру в столице, возраст от 20 до 35 лет.
· Студенты и их родители, желающие приобрести квартиру на период обучения в университетах столицы и Московской области, возраст студентов – до 20 лет, возраст их родителей – 40-50 лет.
· Инвесторы, стремящиеся вкладывать денежные средства в высоколиквидную недвижимость, преимущественно мужчины 30-50 лет.
· Компании Москвы и Подмосковья, закупающие жилье для своих сотрудников с целью их постоянного или временного проживания: как правило, крупные или средние компании, активно привлекающие на работу сотрудников из регионов России или имеющие деловые связи с иностранными партнерами, с партнерами из регионов России.
IV. Тимур Сайфутдинов, управляющий директор Департамента жилой недвижимости компании Blackwood. Тема доклада: "Мультиформатные загородные ЖК (жилые комплексы) - жить или не жить, строить или не строить?"
Преимущества покупки квартиры в мультиформатном поселке
• Благоприятная экология
• Закрытая территория
• Низкая плотность застройки
• Однородность социальной среды
Недостатки покупки квартиры в мультиформатном поселке
• Конкуренция со стороны проектов массовой жилой застройки
• Бюджет покупки зачастую сопоставим с бюджетом квартиры в городе или загородным жильем на большем удалении/другом направлении
• Высокие эксплуатационные расходы
• Отсутствие мест приложения труда в МО – необходимость ежедневно ездить в Москву
• Недостаточная обеспеченность транспортной, социальной, бытовой, торгово-развлекательной инфраструктурой для постоянного проживания
Покупатель квартиры в МО не готов переплачивать только за повышенный комфорт и экологичность
В ближайшее время мы расскажем вам о других выставках, в которых мы принимали участие. Сотрудники компании ФРЭК всегда следят за последними тенденциями на рынке недвижимости, изменениях в законодательстве и значимых событиях для всех, кому интересна оценочная деятельность.