Как уже отмечалось ранее, выбор наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка осуществляется по четырем критериям:
- юридическая допустимость;
- физическая осуществимость;
- финансовая обеспеченность;
- максимальная продуктивность.
Юридическая допустимость
С точки зрения юридической правомерности, согласно постановлению Череповецкой городской Думы от 25.03.2003 N 27 (ред. от 04.04.2006) "О правилах землепользования и застройки города Череповца", а также карте градостроительного зонирования, строительство торгового центра на данном участке допустимо.
Строительство объекта соответствовало Градостроительному Кодексу РФ, Земельному Кодексу РФ, строительным нормам и правилам, закону об охране окружающей среды, учитывались нормативы по чистоте воздуха, инсоляции помещений, требования противопожарной безопасности.
Физическая осуществимость
Участок имеет форму прямоугольника, общая площадь участка в проектируемых границах составляет 2300 м2. К зданию есть удобные подъездные пути и парковка. Здание не требует затрат на реконструкцию, внутреннее состояние оценивается на «хорошо», полностью оборудовано необходимой техникой, имеется технический персонал, оснащено инженерными коммуникациями.
Финансовая обеспеченность
В данном случае объект недвижимости считается финансово приемлемым, так как он обеспечивает доход от эксплуатации, превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала.
Для оценки вида использования, приносящего регулярный доход от эксплуатации, рассчитывается общий чистый операционный доход, индивидуальная ставка дохода на инвестированный капитал, сумма дохода, относимая к земле. В данном случае чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность объекта.
Максимальная продуктивность
Максимальная продуктивность показывает то использование объекта, которое дает наибольшую продуктивность. Максимальная стоимость земельного участка будет зависеть от произведенных далее расчетов.
2.6.1. Анализ эффективности объекта при условии сдачи в аренду одному арендатору
Сдать одному арендатору здание большого объема довольно сложно, поскольку максимальный размер площади, который способна занять одна компания, как правило, имеет среднерыночные ограничения.
Сделки по сдаче объекта одному арендатору имеют ряд преимуществ и недостатков. Так арендатор может выехать, оставив пустое здание. Однако с точки зрения удобства эксплуатации один арендатор – это плюс, так как требования у всех разныеи чем больше арендаторов, тем больше этих требований. В то же время, потеря одного-двух из них не приводит к существенной разнице в денежном потоке от арендных платежей. Сдача объекта одному арендатору требует детального и «жесткого» договора. Большим плюсом является экономия времени на заполнение объекта, большим минусом – стопроцентная вакантность объекта в случае потери данного арендатора. В целом, баланс «плюсов» и «минусов» определяется текущим состоянием арендного рынка.