Ведём расчёт по методу, согласно которому земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:
1) определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
2) расчет потенциального валового дохода;
3) внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
4) определение возможности получения прочих доходов и их величины;
5) оценка действительного валового дохода;
6) расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального
характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;
7) определение коэффициента капитализации для зданий;
8) оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;
9) расчет коэффициента капитализации для земельного участка;
10) оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах, как нового. В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.
Для определения восстановительной стоимости применяется метод сравнительной единицы. В качестве единицы сравнения в данной работе принимается 1 м2. Для получения стоимости нового строительства объекта исследования величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта исследования.
Таблица 1
Расчет укрупненного обобщенного показателя
стоимости строительства здания
| № п.п. | Наименование | Затраты по типам здания, тыс. руб./м2 |
| Торговое | ||
| 1. | Прямые затраты | |
| 1.1 | СМР: | |
| - материалы | 4,2 | |
| - заработная плата | 1,47 | |
| - эксплуатационные расходы | 0,45 | |
| - прочие | 0,2 | |
| Итого прямые затраты | 6,32 | |
| 1.2 | Накладные расходы | 1,264 |
| 1.3 | Прибыль подрядчика | 1,14 |
| Итого цена подрядчика | 8,72 | |
| 2. | Косвенные затраты | |
| Продолжение таблицы 1 | ||
| - оплата услуг проектно-сметных организаций | 0,316 | |
| - маркетинговые, рекламные, страховые расходы | 0,436 | |
| - затраты на покупку энергетических мощностей | 0,872 | |
| - налоги | 0,29 | |
| Итого затраты инвестора | 10,64 | |
| Прибыль инвестора | 2,13 | |
| Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости | 12,77 |
1) З/п = 0,35∙4,2 = 1,47 тыс.руб./м2
2) Прямые затраты =4,2 + 1,47 + 0,45+ 0,2 = 6,32 тыс.руб./м2
3) Накладные расходы = 0,2∙6,32 = 1,264 тыс.руб./м2
4) Прибыль подрядчика = (6,32 + 1,264)∙0,15 = 1,14 тыс.руб./м2
5) Цена подрядчика = 6,32 + 1,264 + 1,14 = 8,72тыс.руб./м2
6) Оплата услуг проектных организаций = 0,05∙6,32 = 0,316 тыс.руб./м2
7) Маркетинг, реклама, страховка =0,05∙8,72 = 0,436 тыс.руб./м2
8) Покупка энергетических мощностей = 0,1∙8,7216 = 0,872 тыс.руб./м2
9) Налоги = 0,18∙(0,316+ 0,436 + 0,872) = 0,29 тыс.руб./м2
10)Затраты инвестора = 8,72+0,316+0,436+0,872+0,29 = 10,64тыс.руб./м2
11)Прибыль инвестора = 0,2∙10,64 = 2,13тыс.руб./м2
12)Укрупненный обобщенный показатель стоимости строительства = 10,64 +2,13 = 12,77тыс.руб./м2
Восстановительная стоимость строительства объекта недвижимости
торговой площадью 6000 кв. м = 6000∙12,77 = 76 620 тыс. руб.
На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта недвижимости были выбраны следующие варианты управления. Варианты управления разрабатываются на 1 год.
1 вариант:
Торговые помещения – на 1, 2, 3 этажах общей площадью 6000 м2,торговые залы на первом этаже площадью 1900 м2, торговые залы на втором этаже площадью 1700м2, торговые залы и залы развлекательной зоны на третьем этаже - 2000 м2. Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.
Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей.
Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:
для торговых площадей на 1 этаже – 2000 руб. за кв. м в месяц;
для торговых площадей на 2 этаже – 1000 руб. за кв. м в месяц;
для торговых и развлекательных площадей на 3 этаже – 700 руб. за кв. м в месяц.
Объект управления расположен в центре района, имеет парковку, внутреннее состояние оценивается на «хорошо», полностью оборудован необходимой техникой.
Расчёт дохода от объекта недвижимости:
1. Расчет потенциального валового дохода:
ПВД1 = S∙Ас∙12
где S – полезная площадь, м2;
Ас – арендная ставка, руб./мес.
ВДтор.п 1 этажа=1900∙2000∙12=45600000 руб./год
ВДтор.п 2 этажа=1700∙1000∙12=20400000 руб./год
ВДтор.п 3 этажа=2000∙700∙12=16800000 руб./год
ПВД1тор.п. = 45600000 + 20400000 + 16800000=82800000 руб./год
2. Расчет действительного валового дохода:
ДВД1 = ПВД1 – потери + прочие доходы
Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.
Прочих доходов нет.
ДВД1=82800000-82800000∙10/100= 74520000 руб./год
3. Расчет операционных расходов:
ОР1=ДВД1*0,2=74520000*0,2=14904000 руб. / год
4. Расчет чистого операционного дохода:
ЧОД1 = ДВД1 – ОР = 74520000-14904000= 59616000 руб./год
Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 59616000 руб.
2 вариант:
Торговые помещения – на 1, 2, этажах, офисные помещения – на 3 этаже м2,торговые залы на первом этаже площадью 1900 м2, торговые залы на втором этаже площадью 1700 м2, офисные помещения на третьем этаже - 2000 м2. Со стороны фасада здания размещаются парковочные места, количество парковочных мест рассчитано на 40 автомобилей.
Предполагаемый доход от функционирования объекта будет складываться из арендных платежей и доходов от терминалов оплаты.
Арендные ставки для объекта недвижимости принимаем следующие:
для торговых площадей на 1 этаже – 1900руб. за кв. м в месяц;
для торговых площадей на 2 этаже – 1100 руб. за кв. м в месяц;
для офисных площадей на 3 этаже – 800 руб. за кв. м в месяц.
Расчёт дохода от объекта недвижимости:
1. Расчет потенциального валового дохода:
ПВД2 = S∙Ас∙12
где S – полезная площадь, м2;
Ас – арендная ставка, руб./мес.
ВДтор.п 1 этажа=1900∙1900∙12=43320000руб./год
ВДтор.п 2 этажа=1700∙1100∙12=22440000руб./год
ВДтор.п 3 этажа=2000∙800∙12=19200000руб./год
ПВД2тор.п. = 43320000 + 22440000 + 19200000=84960000 руб./год
2. Расчет действительного валового дохода:
ДВД2 = ПВД2 – потери + прочие доходы
Потери от недозагрузки торговых площадей недополучения арендных платежей за год 10% от ПВД.
Прочие доходы:
доходы от терминалов оплаты составляют 40000 руб./год.
ДВД2=84960000-84960000∙10/100 + 40000= 76500000 руб./год
3. Расчет операционных расходов:
ОР2=ДВД2*0,3= 76500000*0,3=22950000 руб. / год
4. Расчет чистого операционного дохода:
ЧОД2 = ДВД2 – ОР2 = 76500000 - 22950000= 53550000 руб./год
Таким образом, чистый доход, который будет приносить объект недвижимости за год, составляет 53550000 руб.