Коэффициент капитализации выражает зависимость, причем обратно пропорциональную, между величиной годового чистого дохода от эксплуатации объекта недвижимости и его рыночной стоимостью.
Величина коэффициента капитализации должна быть такой, что бы инвестор мог не только получить прибыль от эксплуатации объекта недвижимости, но и возместить основной капитал, затраченный на приобретение объекта недвижимости. Таким образом, величина коэффициента капитализации, используемого применительно к недвижимости, должна включать:
1) ставку доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) норму возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая ставка дохода + Премии за риск + Вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы,которая отражает реальные рыночные возможности вложения денежных средств без какого-то ни было риска их невозврата. В качестве номинальной безрисковой ставки была выбрана средневзвешенная процентная ставка доходности облигаций федерального займа (ОФЗ) по итогам торгов на дату оценки (сроком до погашения более 5 лет). Данный индикатор составляет 5%.
Страновой риск - риски, связанные с инвестициями в конкретной стране и одинаковые для всех компаний: инфляционный риск, риск возникновения социальной нестабильности и т.п. Страновой риск принимаем 5%, так как в настоящее время у нас в стране стабильное экономическое и политическое положение.
Премия за инвестиционный менеджмент показывает, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Данный риск с учетом недозагрузки и потерь может составлять от 2 до 5 %. Так как торговый центр не требует особо высоких навыков в управлении (управление осуществляет управляющий ТЦ, а не управляющая компания) данный риск принимается равным3 %.
Поправка на низкую ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта. Размер поправки составляет 3%, так как объект имеет большую площадь и требует больших затрат времени для его продажи.
Надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Значение принимается от 3 до 5м %. Для данного здания риск составляет 3 %, так как данный торговый центр находится в центре района и пользуется большим спросом.
Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок экономической жизни.
Таблица 2
Расчёт коэффициента капитализации
| Показатели | Здание | Земельный участок |
| Безрисковая ставка | ||
| Страновой риск | ||
| Премия за инвестиционный менеджмент | ||
| Надбавка за низкую ликвидность | ||
| Надбавка за риск вложения в недвижимость | ||
| Ставка дисконтирования, % | ||
| Срок окупаемости, лет | ||
| Норма возврата капитала | ||
| Коэффициент капитализации |
Расчет чистого арендного дохода, приходящегося на здание и землю:
Д приходящийся на зд= ВС∙Кзд. = 76620000 ∙ 0,21 = 16090200 руб./год
Д1приходящийся на з. у. = ЧОД1 – Д приходящийся на зд = 59616000 – 16090200 = 43525800 руб./год
Д2приходящийся на з. у. = ЧОД2 – Д приходящийся на зд = 53550000 – 16090200= 37459800 руб./год
Расчет стоимости земельного участка:
Стоимость 1 з. у. = Д1приходящийся на з. у. / Кз. у. = 43525800 /0,19 = 229083157,9 руб.
Стоимость 2 з. у. = Д2приходящийся на з. у. / Кз. у. = 37459800/0,19 = 197156842,1 руб.
Таблица 3
Расчет наилучшего и наиболее эффективного использования объекта исследования
| Показатели | Значение | |
| Общая площадь, м2 | 6 000 | |
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 5 600 | |
| I этаж | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 900 | |
| Арендная ставка, руб./м2/мес. | 2 000 | |
| Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год | 45 600 000 | |
| II этаж | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 700 | |
| Арендная ставка, руб./м2/мес. | 1 000 | |
| Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год | 20 400 000 | |
| III этаж | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 2 000 | |
| Арендная ставка, руб./м2/мес. | ||
| Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год | 16 800 000 | |
| Потенциальный валовой доход, руб./год | 82 800 000 | |
| Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, % | ||
| Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год | 8 280 000 | |
| Действительный валовой доход, руб./год | 74 520 000 | |
| Эксплуатационные расходы, % | ||
| Эксплуатационные расходы, руб./год | 14 904 000 | |
| Чистый операционный доход, руб./год | 59 616 000 | |
| Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб. | 76 620 000 | |
| Коэффициент капитализации для здания, % | ||
| Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год | 16 090 200 | |
| Продолжение таблицы 3 | ||
| Доход, приходящийся на землю, руб./год | 44 292 000 | |
| Коэффициенты капитализации для земли, % | ||
| Стоимость земельного участка, руб. | 229 083 157,9 |
| Показатели | Значение | |
| Общая площадь, м2 | 6 000 | |
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 5 600 | |
| I этаж | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 900 | |
| Арендная ставка, руб./м2/мес. | 1 900 | |
| Потенциальный валовой доход I этажа, руб./год | 43 320 000 | |
| II этаж | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 1 700 | |
| Арендная ставка, руб./м2/мес. | 1 100 | |
| Потенциальный валовой доход II этажа, руб./год | 22 440 000 | |
| III этаж | ||
| Площадь, сдаваемая в аренду, м2 | 2 000 | |
| Арендная ставка, руб./м2/мес. | ||
| Потенциальный валовой доход III этажа, руб./год | 19 200 000 | |
| Потенциальный валовой доход, руб./год | 84 960 000 | |
| Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, % | ||
| Поправки на недоиспользование арендных площадей и недополучение арендных платежей, руб./год | 8 496 000 | |
| Прочие доходы: | ||
| Доходы от терминалов оплаты, руб./год | 40 000 | |
| Действительный валовой доход, руб./год | 76 500 000 | |
| Эксплуатационные расходы, % | ||
| Эксплуатационные расходы, руб./год | 22 950 000 | |
| Чистый операционный доход, руб./год | 53 550 000 | |
| Продолжение таблицы 3 | ||
| Восстановительная стоимость здания с учетом прибыли застройщика, руб. | 76 620 000 | |
| Коэффициент капитализации для здания, % | ||
| Чистый арендный доход, приходящийся на здание, руб./год | 16 090 200 | |
| Доход, приходящийся на землю, руб./год | 37 459 800 | |
| Коэффициенты капитализации для земли, % | ||
| Стоимость земельного участка, руб. | 197 156 842,1 |
Вывод по вариантам:
По результатам расчетов двух стратегий мы пришли к выводу, что наиболее эффективное использование объекта недвижимости будет происходить при первой стратегии управления, когда сдаются в аренду торговые помещения на первом, втором и третьем этаже нескольким арендаторам, так как, именно в этом случае торговый центр приносит наибольший чистый операционный доход – 59616000 рублей в год. Другой вариант также может быть осуществим, но по второму варианту управления 53550000рублей в год.
Таким образом, строительство на данном земельном участке торгового комплекса является выгодным вложением денежных средств, дает возможность получать стабильный доход и значительно увеличивает стоимость земельного участка.