Особое место среди залоговых форм финансирования занимают долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости — ипотечный кредит. Он представляет собой долгосрочный кредит на инвестиции в недвижимость, погашение которого гарантировано передачей заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения денежной ссуды.
Из определения ипотечного кредита вытекают и его основные характеристики, а именно: цель использования кредита; лимиты предоставляемого кредита; сроки и другие условия, на которых может быть предоставлен ипотечный кредит.
Основными критериями для банка при определении размера ипотечного кредита являются цена залога, уровень доходов клиента (или его способность выплачивать кредит), документально подтвержденное качество инвестиционного проекта (цена в договоре купли-продажи, смета расходов на строительство или на ремонт). Самый низкий из этих факторов и определяет максимально возможный размер ипотечного кредита.
Неразрывная связь ипотечного кредита с недвижимостью создает благоприятные условия для долгосрочного кредитования. В банковском деле, особенно в отношении кредитов инвестиционного характера, действует правило, в соответствии с которым срок кредита не должен превышать сроки службы объекта, под который предоставлен кредит. Поэтому сроки предоставления ипотечных кредитов могут быть существенно выше, чем коммерческих кредитов. Вместе с тем экономически нецелесообразно, чтобы срок погашения ипотечного кредита превышал срок, в течение которого заемщик способен выплачивать ипотечный кредит. Хотя более продолжительные сроки погашения кредита и позволяют заемщику снижать нагрузку по отдельным выплатам, тем самым повышая его доступность, однако с увеличением срока погашения повышаются и затраты по обслуживанию кредита.
Для классификации видов ипотечных кредитов решающим критерием является не срок погашения, а цель, для которой он предоставлен. В настоящее время в мировой практике сложились две наиболее значительные группы кредитования под залог недвижимости.
Первую группу образуют ипотечные кредиты непредпринимательского характера (которые, как правило, называют ипотечными кредитами для физических лиц).
Вторую группу образуют ипотечные кредиты для юридических лиц и физических лиц, используемые в предпринимательских целях. Предпринимательские ипотечные кредиты в большинстве случаев направлены на кредитную поддержку бизнеса в жилищном строительстве или в жилищном хозяйстве вообще, а также на поддержку такого типа предпринимательства, при котором залогом может быть недвижимость смешанного характера, служащая как для целей жилья, так и для предпринимательства. Возможность разнородного использования одной и той же недвижимости повышает ее цену.
Важный вопрос развития ипотеки — оценка недвижимости. В соответствии с законодательством ряда стран ипотечный банк сам устанавливает цену передаваемой в залог недвижимости. Ипотечные банки исходят не из «общепринятой», или рыночной, цены на момент заключения договора, а из наиболее вероятного дохода от реализации залога, например в случае просрочки платежей по ипотечному кредиту. Такой подход особенно актуален в условиях переходной экономики, характеризующейся высоким уровнем инфляции.