Ипотека – ссуда под залог недвижимости. В такой сделке владелец имущества получает ссуду у залогодержателя и в качестве обеспечения возврата долга передает последнему право на преимущественное удовлетворение своего требования из стоимости заложенного имущества в случае отказа от погашения или неполного погашения задолженности. Сумма ссуды обычно меньше оценочной стоимости закладываемого имущества. Характерной особенностью ипотечных ссуд является длительный срок погашения.
Существует несколько видов ипотечных ссуд, различающихся в основном методами погашения задолженности. Большинство видов являются вариантами стандартной или типовой ипотечной ссуды, когда заемщик получает от кредитора некоторую сумму под залог недвижимости и погашает долг вместе с процентами равными, обычно ежемесячными взносами.
Модификации стандартной схемы ипотеки нацелены на повышение ее гибкости в учете потребностей, как должника, так и кредитора. Проанализируем некоторые схемы ипотек.
Ссуды с ростом платежей – предусматривают постоянный рост расходов по обслуживанию долга в первые годы. В оставшееся время погашение производится постоянными взносами. Вариантом такой ипотеки является ссуда, погашение которой происходит по согласованному графику: каждые 3-5 лет увеличивается сумма взносов.
Ссуда с льготным периодом – предполагается наличие льготного периода, в течение которого выплачиваются только проценты по долгу. Такая схема в наибольшей мере сдвигает во времени финансовую нагрузку должника.
Ссуды с периодическим изменением процентной ставки – стороны каждые 3-5 лет пересматривают уровень процентной ставки, т.е. происходит периодически возобновляемое среднесрочное кредитование при долгосрочном погашении всей задолженности.
Ипотека с переменной процентной ставкой – уровень ставки «привязывается» к какому-либо распространенному финансовому показателю или индексу. Пересмотр ставки обычно осуществляется по полугодиям, при этом предусматривается верхняя и нижняя границы разовых коррективов.