Экономические факторы | уровень и динамика доходов физических и юридических лиц; дифференциация доходов потенциальных покупателей; состояние предпринимательской активности; возможность привлечения заемных средств; цены на рынке недвижимости; стоимость строительства; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение и др. |
Социальные факторы | тенденции изменения численности населения; возрастной состав населения; уровень культуры; социальный статус и др. |
Административные факторы | различного рода ограничения; контроль; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.) |
Окружающая среда | состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; экология; местонахождение недвижимости. |
Физические факторы | Физические качества самой недвижимости |
Рынок недвижимости, как и любой иной, чутко реагирует на изменения, происходящие в стране. В условиях смены социально-экономической формации и обвального падения производства вложения в офисные и жилые помещения были одним из наиболее действенных способов защиты капитала от инфляции. Можно выделить следующие основные факторы, негативно влияющие на рынок недвижимости:
1. Политическую и финансовую нестабильность.
2. Политика власти на первичном рынке.
3. Криминогенную обстановку на рынке.
4. Несовершенство законодательства.
2. Субъекты рынка недвижимости
На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, способствующие повышению эффективности его оборота.
Выделяют три категории экономических субъектов рынка недвижимости:
1) продавцов (арендодателей);
2) покупателей (арендаторов);
3) профессиональных участников рынка недвижимости.
В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.
В качестве покупателя (арендатора) могут выступать юридическое, физическое лицо или орган государственного управления, имеющие право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).
Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур. Соответственно их можно разделить на институциональных и неинституциональных участников (соответственно рис. 1.2 и 1.3).