| Сделки, направленные на отчуждение недвижимого имущества | 1. Жилые помещения. · договоры купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст. 558 ГК РФ). · договоры купли-продажи доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ). · соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке)). · договоры мены жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.567 ГК РФ); · договоры мены доли в праве общей собственности жилых домов, квартир, частей домов или квартир (ст.251 ГК РФ). · договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (СТ.584 ГК РФ). · договоры пожизненного содержания с иждивением (ст.601 ГК РФ). · договоры дарения жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.574 ГК РФ). · договоры дарения доли в праве общей собственности жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст.251 ГК РФ). · договоры аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ). · пожертвование (ст.582 ГК РФ). 2. Нежилые помещения. · договоры дарения нежилых помещений (ст. 5 74 ГК РФ). · договор аренды с выкупом (ст.624 ГК РФ). · договор продажи предприятия как имущественного комплекса (ст.560 ГК РФ). · пожертвование (ст. 582 ГК РФ). |
| Сделки, направленные на ограничение прав на недвижимое имущество | · договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок не менее 1 года (ст.651 ГК РФ). · договор аренды предприятия как имущественного комплекса (ст.658 ГК РФ). · договор аренды земельных участков (ст.609 ГК РФ). · договор аренды жилых помещений юридическими лицами (статьи 609,671 ГК РФ). · договоры субаренды (ст. 615 ГК РФ) с учетом вышеизложенных пунктов. · договоры ипотеки (ст.339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке). · договор залога права аренды недвижимого имущества (ст. 5 Закона об ипотеке). |
| Акцессорные сделки[1] | · уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ). · перевод долга по зарегистрированной сделке (ст.391 ГК РФ). · соглашение об изменении или расторжении зарегистрированной сделки (ст.452 ГК РФ). · отступное по зарегистрированной сделке (ст.409 ГК РФ). · отказ одаряемого принять дар (ст.573 ГК РФ). |
Следует отметить, что не все сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, хотя переход прав по ним регистрируется. К сделкам, не подлежащим государственной регистрации, относятся:
• договоры купли-продажи недвижимости нежилого назначения (государственной регистрации подлежит только переход права);
• договоры мены объектов нежилого назначения (государственной регистрации подлежат возникшие у сторон права);
• договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений на срок менее года;
• договоры найма жилых помещений муниципального, государственного и частного жилья;
• инвестиционные договоры и договоры долевого участия в строительстве;
• предварительные договоры;
• различные соглашения между участниками общей собственности, в том числе соглашения о порядке владения и пользования общим имуществом и договоры реального раздела общего имущества (в последнем случае регистрации подлежит не сделка, а возникшие права);
• брачные договоры, регулирующие режим имущества супругов, в том числе и недвижимого (в случае раздела недвижимого имущества на основании брачного договора необходима регистрация возникших прав на соответствующее имущество);
• договоры доверительного управления (собственником имущества, передаваемого в доверительное управление, остается то же лицо, а регистрируется обременение права собственности);
• договоры безвозмездного пользования недвижимым имуществом (ссуда) (регистрируется не договор, а обременение);
• договоры простого товарищества (при внесении в качестве вклада недвижимого имущества необходима регистрация прав долевой собственности, если таковая будет установлена договором).
Перечень сделок, не требующих государственной регистрации, является открытым, поскольку в силу одного из принципов действующего гражданского законодательства возможно заключение сделок как предусмотренных, так и не предусмотренных ГК РФ.
Говоря о необходимости государственной регистрации тех или иных сделок, следует иметь в виду принцип достаточности однократной проверки и подтверждения прав лиц на недвижимость. Иными словами, регистрации подлежит либо переход права на объект недвижимого имущества, либо сама сделка, по которой переходит это право.
Исключение составляет обязательная регистрация договора и перехода права при купле-продаже (мене) жилого помещения (статьи 551, 558 ГК РФ) или предприятий (статьи 560, 564, 567 ГК РФ).
Далее следует выяснить, какие именно права на недвижимость подлежат и не подлежат государственной регистрации (см. таблицу 3.3).