| Подлежат обязательной приватизации | Неподлежат приватизации |
| квартиры детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей; квартиры, являющиеся результатом размена жилья родителей, лишенных родительских прав. | квартиры, находящиеся в аварийном состоянии; квартиры в домах закрытых военных городков служебные жилые помещения. |
Однако, стоит оговориться, что приватизация служебных жилых помещений может осуществляться по специальному разрешению собственника служебного жилого помещения, принятому как по конкретному служебному жилому помещению, так и по всем жилым помещениям, относящимся к категории служебных.
В-третьих, использовать право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального фонда каждый гражданин может только один раз. Это правило не относится к несовершеннолетним, ставшим собственниками занимаемого жилого помещения в порядке приватизации. По достижении совершеннолетия они не утрачивают право на однократную, бесплатную приватизацию жилого помещения.
В-четвертых, передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, который заключается с гражданином (гражданами) и местной администрацией. Договор передачи заключается в простой письменной форме, нотариального удостоверения такого договора не требуется.
Согласно статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача в собственность занимаемой семьей квартиры возможна всем членам семьи, некоторым из них или одному из проживающих в этой квартире. При этом на каждый из перечисленных вариантов необходимо согласие всех жильцов. Те же, кто отказался от получения жилого помещения в собственность путем приватизации, сохраняют право постоянного пользования этим помещением. Поэтому при оформлении договора на передачу граждане, занимающие приватизируемое жилое помещение, должны решить вопрос, в чью собственность будет оформляться передача квартиры.
При вступлении в собственность на квартиру двух или более лиц возникает общая собственность, которая бывает общей совместной или общей долевой. При общей совместной собственности размер долей считается равным. Такой режим обычно применяется к жилью супругов, нажитому в браке (приобретенному на общие средства), если иное не оговорено в брачном договоре. Распоряжение жилым помещением в этом случае осуществляется по согласию всех собственников. При общей долевой собственности каждому из собственников принадлежит заранее оговоренная доля (часть) в праве собственности. Статья 245 ГК РФ предусматривает, что по согласованию всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и так называемое приращение общего имущества. При возмездном отчуждении своей доли, т. е. при продаже одним из участников долевой собственности, остальные участники имеют право преимущественной покупки его доли по цене и на условиях, по которым она продается.
При заключении договора приватизации граждане часто отдают предпочтение совместной собственности, поскольку, на их взгляд, совместная собственность имеет более понятный и удобный правовой режим. Кроме того, регистрация права долевой собственности каждым участником договора передачи (приватизации) в учреждении юстиции по регистрации прав увеличивает размер денежных средств, подлежащих уплате за совершение государственной регистрации. Однако, такая «экономия» сегодня может обернуться большими затратами в будущем. Это связано с тем, что норма закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», позволяющая устанавливать режим совместной собственности договором, вступила в противоречие с нормами ГК РФ, согласно которым совместная собственность возникает только в силу закона, а не в силу договора. Поэтому данная норма не должна применяться. Между тем граждане, не зная этого, продолжают оформлять приватизацию квартир в совместную собственность, не подозревая, какие проблемы могут у них возникнуть в будущем. Проблемы обусловлены тем, что законодатель не установил каких-либо специальных норм для совместной собственности, возникшей при приватизации, следовательно, в отношении нее действуют общие нормы.
Участники совместной собственности сообща владеют и пользуются квартирой. Распоряжение квартирой осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению квартирой. Иными словами, любой из участников совместной собственности может продать квартиру, при этом ему не требуется доказывать покупателю, нотариусу или органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, что другие участники согласны на сделку, так как наличие их согласия предполагается в силу закона.
Интересно, что для имущества, находящегося в совместной собственности супругов, законодатель установил специальное правило, согласно которому супруг, осуществляющий продажу или иное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности, должен представить покупателю, нотариусу, органу, осуществляющему государственную регистрацию, нотариально удостоверенное согласие другого супруга на сделку, без которого сделка не будет нотариально удостоверена и зарегистрирована.
В настоящее время при отсутствии четкого законодательного регулирования режима совместной собственности сложилась судебная и нотариальная практика, согласно которой в случае смерти хотя бы одного из участников совместная собственность на имущество прекращается и возникает долевая собственность. Оставшиеся в живых совместные собственники и наследники умершего подписывают соглашение, в котором устанавливают доли участников совместной собственности, в том числе и долю умершего. Затем доля умершего наследуется по закону на общих основаниях. Что это означает? Наследниками умершего являются супруг(а), дети, в том числе от первого брака, родители. Все они имеют право наследования доли в праве собственности на квартиру. Соответственно квартира поступает в долевую собственность не только участников, приватизировавших квартиру в совместную собственность, но и наследников по закону.
Следует отметить, что при раздельном проживании супругов и в том случае, когда супруг, проживающий в данной квартире, отказывается от участия в приватизации, совместная собственность не возникает, так как приватизация носит безвозмездный характер.
Для приватизации необходимы следующие документы:
1. Заявления на приватизацию от всех проживающих в квартире (включая детей с 14 лет), опекунов (если они есть), усыновителей, руководителей учреждений для детей сирот.
2. Справки из Бюро Технической инвентаризации вашего района:
- экспликацию характеристики комнат и помещений с указанием их площадей. Площади лоджий и балконов входят в общую площадь (форма 22, действует 3 мес.);
- поэтажный план квартиры – чертеж расположения квартиры на этаже (действует 3 мес.). Эти справки платные.
3. Специальный запрос в вашу жилищно-эксплуатационную организацию (ЖЭК, РЭУ, ДЭЗ), который нужно получить в территориальном жилищном отделе, для чего туда нужно явиться с заявлениями и справками из БТИ.
4. В ЖЭК (РЭУ, ДЭЗ) необходимо получить ордер, выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета. Все собранные документы необходимо отнести в жилищный отдел районного управления муниципального жилья или в его филиал.
Договор на приватизацию оформляется в настоящее время два месяца.
Право собственности на жилье при его приватизации возникает с момента государственной регистрации договора передачи.
Расторжение договора передачи (расприватизация) Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривается. При нарушении прав граждан в решении вопросов приватизации можно обратиться в суд.
Итак, согласно Закону РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилья осуществляется только физическими лицами путем бесплатной передачи в собственность гражданам на добровольной основе занимаемых (забронированных) ими жилых помещений. Приватизировать квартиру можно, если она находится в государственном или муниципальном жилищных фондах, ведомственных домах ЖК, ЖСК, в домах, переданных собственникам жилья. Если вы живете в служебном помещении, то его также можно получить в собственность, но только в случае, если вы прожили в нем и отработали на предприятии не менее 10 лет.
6. Аренда и субаренда
Договор аренды относится к группе обязательств по передаче имущества во временное пользование, наряду с договорами найма жилого помещения, безвозмездного пользования и др. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Аренда имеет традиционно широкое распространение в коммерческом обороте и по сфере использования уступает лишь договору купли-продажи. Объектом аренды может выступать различное имущество: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).
Можно выделить следующие отличительные признаки и особенности договора аренды (таблица 6)