ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РОССИИ

ФОРМИРОВАНИЕ РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ РЕСУРСОВ В РОССИИ. До 1917г. при наличии различных форм частной собственности на землю, а также государственной и общинной купля-продажа земли, ее ипотека и аренда были широко распространенным явлением, и существовал рынок земельных ресурсов.

Одним из декретов Октябрьской революции 1917 г. была проведена национализация земли, и земля стала объектом общественной собственности и была передана в бесплатное и вечное пользование крестьянам.

Городские земли, а также природные и водные ресурсы стали объектом государственной собственности и также перестали быть объектом свободной купли-продажи. Ликвидация частной собственности на землю привела к тому, что из цены продукции и услуг, производимых с использованием земельных ресурсов, исчезла абсолютная рента, сократился размер и дифференциальной ренты и такие жизненно важные продукты для населения как продовольствие, строительство, оплата жилья, проезд на транспорте, оплата электроэнергии, воды и многие другие стали предлагаться по низким, общедоступным для населения ценам или бесплатно.

При пользовании земельными ресурсами создавались экономические отношения и в процессе их функционирования возникала необходимость осуществления оценки земельных и природных ресурсов и на этой основе применялись такие виды цен, как поденная плата, возмещение затрат на геологоразведочные работы, проведение природоохранных мероприятий, восстановление и рекультивацию земель для сельскохозяйственного производства, строительство различных промышленных и жилищных объектов, создание садово-огородных участков и т. д. Хотя здесь еще не было прямых актов купли-продажи земельных участков, но элементы товарно-денежных отношений присутствовали, и они положили начало возникновению новых рыночных отношений. Рентные доходы и затраты на воспроизводство земельных ресурсов стали включаться в цены на продукцию, получаемую с их использованием.

Новый толчок к развитию рыночных отношений дала Конституция 1993 г утвердившая право частной собственности на землю и ее куплю-продажу собственниками.

В Гражданском кодексе РФ, принятом Государственной думой 22 декабря 1995 г в статье 552 устанавливалось, что по договору купли-продажи зданий, сооружений или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на покупаемую им недвижимость передавались права и на ту часть земельного участка, которая была занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Наряду с передачей прав собственности стали возникать и арендные отношения по поводу использования объектов недвижимости и земельных участков, на которых они были расположены. Появилась и купля-продажа земельных участков, например, садово-огородных. Возникают такие отношения по поводу земельных паев членов колхозов или совхозов при их выходе из них. В частной собственности на землю находится более 16 млн. га земли.

Поэтому необходимость осуществления широких товарно-денежных рыночных отношений по поводу земельных ресурсов становится насущной необходимостью. Для их нормального осуществления нужна прочная правовая база. Для этой цели в Государственной думе РФ рассматривается новый земельный кодекс РФ, а также ряд других законов, принятие которых положит начало развитию нового более совершенного рынка земельных ресурсов.

Тогда оценка и формирование цен на землю будет происходить на основе рыночного механизма также как и в других странах. До принятия земельного кодекса используется Положение о проведении конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и других операций с землей 1272 от 10. 12. 93. Поскольку земельная собственность включает различные сочетания юридических прав и интересов, то в одних случаях на рынок может выходить аренда, в других залоговые обязательства, а в третьих объект полной собственности, свободный от каких-либо требований.

Многофункциональное назначение земли еще более усложняет рынок недвижимости. Основные способы сделок с земельными участками представлены на схеме 2. Схема .2. Основные способы сделок с земельными участками. 3. СТОИМОСТЬ, ЦЕНА И НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЛИ В рыночных условиях различают несколько видов стоимости земельного участка, присущих любому объекту недвижимости и рассмотренных нами выше. 3.1. Нормативная цена земли При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли.

Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Правительства РФ от 25 февраля 1992 г. 1992. По этому постановлению нормативная цена земли применяется для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам установлении коллективной собственности на землю передаче по наследству дарении получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в других случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ. Нормативная цена земли это установленная правительством РФ минимальная цена земли.

В соответствии с данным постановлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки земельного налога в рублях за единицу площади земель соответствующего целевого назначения.

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предоставлении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории плательщиков. Местным органам государственной власти по этому постановлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50. Если земельные участки продавались на аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался.

То есть в данном случае решающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сговор участников сделки. В 1994 г. постановлением правительства РФ 1204 нормативная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка.

Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. 319 порядок определения нормативной цены земли был изменен. Нормативная цена земли не должна превышать 75 уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нормативную цену земли, но не более чем на 25. 3.2.