Выводы и предложения. Договоры отчуждения недвижимости имеют большое значение в гражданско-правовых отношениях, поскольку речь идет о переходе права собственности на материальные ценности и нередко огромной стоимости. Исходя из конституционного принципа охраны частной собственности ст. 35 Конституции РФ , представляется неприемлемым какое-либо сужение гарантий, обеспечивающих его реализацию.
Нотариальное оформление договора отчуждения недвижимости, безусловно, относится к числу таких гарантий. Однако в настоящий момент возможности нотариата в процессе регулирования гражданских правоотношений при осуществлении законотворчества не учитываются должным образом. Так, в частности, в ст. ст. 550, 560, 574 Гражданского кодекса РФ отсутствует положение об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом.
Подобное нововведение я считаю, необоснованно принижает роль нотариата в обеспечении правовой безопасности граждан и юридических лиц при осуществлении своих прав и законных интересов. Положения части второй ГК РФ, связанные с отказом от обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, существенно сужают гарантии, обеспечивающие предусмотренный Конституцией Российской Федерации ст. ст. 8, 35, 45, 48 принцип охраны прав и свобод гражданина, включая право частной собственности.
Мировая практика исходит из необходимости нотариального удостоверения таких сделок, их правового сопровождения. В обычаях делового оборота стран Европы, Америки, Азии и Африки, нотариально удостоверенные договоры пользуются наибольшим доверием, как у физических, так и у юридических лиц. В условиях российской действительности тем более не следует ломать сложившиеся правовые устои. Это объясняется еще и тем, что в настоящее время в результате приватизации, роста рынка недвижимости, собственниками значительных материальных ценностей квартир, строений, предприятий, земельных участков стали миллионы граждан, что повлекло значительный рост таких сделок.
При этом собственники в большинстве случаев не обладают элементарными правовыми знаниями при заключении договоров и нуждаются в услугах профессионального юриста, каковым и является нотариус. Мировой опыт показывает, что устранение нотариата от удостоверения сделок с недвижимостью приводит к увеличению нарушений прав граждан и юридических лиц, что в свою очередь оказывает влияние на количество судебных споров по делам бесспорного характера.
Значительно возрастает объем работы судов, и так работающих с предельной нагрузкой. Так, в США из-за неразвитости системы нотариата затраты на содержание судов по сравнению с Европой выше примерно в 3 и даже 7 раз. Поэтому придание сделкам с недвижимостью обязательной нотариальной формы способствует предварительному контролю за законностью действий участников гражданского оборота, снижению количества споров в судах, экономя тем самым необходимые средства для проведения судебной реформы.
Положение о том, что граждане согласно ГК РФ имеют факультативное право обратиться в нотариальную контору за удостоверением сделки, для которой законом не установлена обязательная нотариальная форма, вряд ли имеет под собой достаточно содержательную основу. Русский менталитет срабатывает таким образом, что когда идет речь о правовых процедурах, рассматриваемых как ненужные формальности, если к тому же их соблюдение связано с затратами, то их следует отбросить при первой возможности.
Но это, в конечном счете, оборачивается против самих граждан. Надо отметить, что ГК РФ, исключив нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, разрешает также и продажу недвижимости по доверенности, никем не удостоверенной, поскольку ст. 185 ГК РФ предусматривает нотариальное удостоверение доверенностей на совершение сделок, требующих нотариальной формы. Излишне говорить, что это еще более усугубляет положение договаривающихся сторон.
Так, к примеру, в настоящее время значительное количество граждан живет в одном городе, имеет недвижимость в другом, бывая там наездами. Собственность таких граждан представляет собой идеальный объект для правонарушений в данной сфере, поскольку выписать доверенность на сбор документов и продажу недвижимости от их имени может любое лицо. Этот пробел можно восполнить возможностью обращения в органы регистрации с заявлениями о наложении своеобразного запрета ареста и такой же отмены только при личной явке и т. д. Отсутствие обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью также отрицательно скажется на международном авторитете России, являющейся с 1995 года членом Европейского сообщества и Международного союза латинского нотариата.
Требования к гражданскому законодательству, установленные этими организациями, предусматривают обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, и отмена этой процедуры в Российской Федерации может повлечь существенный экономический ущерб например, при привлечении иностранных инвестиций или получении кредитов в зарубежных банках. Иностранные предприниматели, желающие иметь стабильный бизнес в России, придают главное значение стабильному и юридически безупречному праву собственности в России.
Вместе с тем вызывает недоумение то обстоятельство, что законодатель при разработке законопроектов меньше уделяет внимания содействию профессиональных юристов нотариусов при оформлении договоров отчуждения недвижимости, т.е. действительно существенному элементу, и придает большое значение лишь формальному аспекту регистрации.
Мне хотелось бы предложить, чтобы вышеназванные нормы части второй ГК РФ были расширены дополнением, аналогичным содержащемуся в ч. 2 ст. 339 ГК РФ, предписывающим, что договор перехода права собственности на недвижимое имущество должен быть в обязательном порядке заверен нотариусом. Подобное дополнение, по-моему, безусловно, содействовало бы большей надежности и быстроте обращения недвижимости в гражданском обороте. Таким образом, нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом является серьезной гарантией защиты прав граждан и юридических лиц, участвующих в сделке.
Система римского права, которой придерживаются все участники Международного союза Латинского нотариата, предусматривает активное участие нотариуса в правовом сопровождении таких сделок. И нам не надо искать свою особую российскую концепцию развития нотариата, а надо перенять все лучшее, имеющееся в странах с развитой законодательной системой и установившееся в результате многолетнего опыта традиций нотариата, и сохранить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом.
Список использованной литературы I. Нормативные акты 1. Конституция РФ 12 12 1993 года. Российская газета 237, 25.12.93г. 2. Гражданский кодекс РФ, часть 1 от 30 ноября 1994 г Собрание законодательства РФ, 1994, 32, ст. 3301 3. Гражданский кодекс РФ, часть 2 от 26 января 1996 г Собрание законодательства РФ, 1996, 5, ст. 410 4. Гражданский кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 11 июня 64г. Ведомости Верховного Совета РСФСР - 1964г. 24 5. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате 4462-1 от 11.02.93 г Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ, 1993, ст. 357 6. Закон Российской Федерации О государственной пошлине от 09.12.91 в редакции Федерального закона 226-ФЗ от 31 декабря 1995 г Собрание законодательства РФ, 1997, Ч 30, ст. 3595 7. Федеральный Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 июля 1997 года. 8. Закон О государственном нотариате 1974 г. 9. Инструкция о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР Утверждена приказом Министра юстиции РСФСР 01 16 01 от 6 января 1987 г. 10. Устав Ассоциации Нотариусов России.
Советская Юстиция 1994г. 14 11. Нотариус.
Практическое и информационное издание.
Федеральная нотариальная палата М. Юрист, 1997г. 4 12. Нотариус. Практическое и информационное издание. Федеральная нотариальная палата М. Юрист, 1998г. 2 10 13. Нотариус. Практическое и информационное издание. Федеральная нотариальная палата М. Юрист, 1999г. 6 14. Бюллетень нотариальной практики. Практическое и информационное издание. М. ИГ Юрист , 1998г. 2-3 15. Нотариальный Вестник. Научно-практический журнал. Федеральной нотариальной палаты М, 1997г. 9 16. Нотариальный Вестник.
Научно-практический журнал. Федеральной нотариальной палаты М, 1998г. 12 17. Нотариальный Вестник. Научно-практический журнал. Федеральной нотариальной палаты М, 1999г. 7-8 II.