Особенности аренды недвижимого имущества.
Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества. См. П.З Ст. 610 П.З Ст.614 Ст.625 ГК РФ Виды договоров аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в параграфе 2 - 6 главы 34 ГК. Примерами, подтверждающими существование различий между видами аренды и арендой определенных видов имущества, могут служить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аренде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной разновидности недвижимого имущества.
Аренда транспортных средств, зданий сооружений и предприятий выделяется в зависимости от вида объекта предмета аренды. В то же время стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды вообще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не сказано об аренде земли.
Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости. В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных средств - с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.
В первом случае объединены два вида обязательств а непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату б связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Договор аренды транспортных средств с экипажем заключается только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п.1 ст. 609 ГК допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму. Комментарий к ГК РФ, части второй постатейный, под ред. О. Н. Садикова.
М. Инфра-М. 1998. С.207. Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения. Специфика его связана лишь с особенностями предмета аренды и условиями использования. К такому договору не применимы правила, предусмотренные ст. 621 ГК о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок после истечения срока ранее действовавшего договора.
Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи исходя из смысла ст.130 ГК РФ - которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса РФ ст. 260 264 270 ГК , которая вступает в действие со дня введения нового Земельного кодекса РФ. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года в части не противоречащей более позднему законодательству. В настоящее время оборот земельных участков регулируется указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, принятыми в их исполнение.
Право граждан и юридических лиц - собственников земельных участков сдавать в аренду земельный участок, предусматривает Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года, О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России СА РФ 1993. 44 ст. 4191 Передача в пользование в том числе и на условиях аренды участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного законодательства.
Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей - участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 - 53 Водного кодекса. Участки лесного фонда - на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов ст. 28 Основ лесного законодательства - водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией ст. 46 54 Водного кодекса участки недр - на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договоров ч. 3 ст. 11 Закона о недрах договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование на срок до 50 лет - специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования.
Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен данные, содержащие необходимые сведения о предмете аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным.
П. 2. Ст. 607 ГК РФ Наем зданий и сооружений - подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями ст. 652 п.1 ст. 654 . При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение п.1 ст.650 ГК , Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка п.3 ст.652 ГК . Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются.
Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению. Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность.
Ст. 135 ГК РФ Основным считается здание главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению.
Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования.
Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений жилых домов они вправе использовать их исключительно для проживания граждан. П. 2. Ст. 671 ГК РФ Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации ст. 131 ГК и технической инвентаризации в установленном порядке.
Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых - начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изменяет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды.
Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия ст.660 ГК . В то же время предприятие как объект аренды не подпадает целиком под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как минимум три - и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании общего понятия предприятия этот аспект не учитывается. 1. Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.
В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит.
Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборотных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предприятия в аренду. 2. При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.
При определении состава предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это означает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета. 3. Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами ст. 657 ГК . Отдельно регламентируется передача в аренду в составе предприятия прав полученных на основании лицензии разрешения. Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия разрешение - непередаваема. Однако это происходит не всегда.
Некоторые виды лицензий разрешений могут быть переданы, например, в сфере внешнеэкономической деятельности. 2.4