Функции ипотеки. Ипотека в России выполняет следующие функции - является экономическим инструментом привлечения финансовых средств в сферу материального производства- обеспечивает возврат заемных средств- стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы купля-продажа и др. экономически нецелесообразны или юридически невозможны- формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. В ипотеке следует различать два аспекта юридический и экономический.
Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. В экономическом отношении ипотека - рыночный инструмент, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов. В разных странах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свое специфическое законодательство, регулирующее отношения в данной сфере.
Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, под ипотекой понимается кредитование исключительно в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, с этим связаны вобравшие в себя национальное своеобразие принципы ипотечного кредитования Ипотечный рынок можно условно разделить первичный и вторичный сегменты.
В первичном сегменте происходит реализация экономических интересов участников ипотечных отношений, где залогодатели в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество. По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе1. Земельные участки, за исключением указанных в статье 63 Федерального закона Об ипотеке земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских фермерских и личных подсобных хозяйств, а также части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами. 2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. 3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. 4. Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. 5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические 6. Объе6кы незавершенного строительства недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в установленном законодательством РФ порядке. 7. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества право аренды с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное. В п. 1 ст. 5 Закона Об ипотеке установлено, что предметом ипотеки может быть недвижимое имущество по классификации ГК РФ, при наличии на него прав, зарегистрированных в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Этой нормой законодательно закреплено классическое понимание ипотеки как залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По сути, первичный ипотечный рынок - сегмент, объединяющий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие отношения, согласно взятым на себя обязательствам по договору об ипотеке.
Глава 5.