Государственная регистрация права общей собственности на недвижимое имущество.
Статья 24 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусматривает разные режимы государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество в зависимости от того, является ли эта собственность долевой или совместной.
Долевой признается общая собственность двух или более лиц с определением доли каждого из собственников, а совместной - без определения таких долей.
И та и другая возникают в случаях, когда в собственность двух или более лиц поступает имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения или не подлежит разделу в силу закона.
В первом случае речь идет об имуществе, не делимом физически автомашина или юридически предприятие. Примером второго может быть имущество кондоминиума, включающее объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества и использования этого комплекса.
Находясь в общей долевой собственности домовладельцев, соответствующее имущество не подлежит разделу и отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещение квартиру в кондоминиуме ст.8 Закона Об основах федеральной жилищной политики в редакции Закона от 21 апреля 1997 г. С 3 РФ. 1997. 17. Ст.1913. В случаях, предусмотренных законом, общая собственность может возникнуть и на неделимое имущество.
Так в общую долевую собственность нескольких наследников переходит имущество умершего гражданина в том случае, если в его состав входят, например, две и более квартиры ст.532 ГК РФ, 1964 . Общая собственность на имущество является долевой, если только законом не предусмотрено образование совместной собственности п.3 ст.244 ГК РФ . Кодекс указывает на возникновение совместной собственности в двух случаях, имея в виду совместную собственность супругов ст.256 и совместную собственность членов крестьянского фермерского хозяйства ст.257 . возникновение совместной собственности допускается помимо ГК, и другими законами.
Однако по соглашению между собой участники общей собственности могут избрать не совместный, а долевой режим.
В отношении супружеской собственности такое соглашение оформляется брачным договором ст.3. 42 СК . В других случаях в самих законах предоставляется право участникам общей собственности определить ее вид. Так, в Законе О приватизации жилищного фонда в РФ от 34 июля 1991 года с изменениями и дополнениями С 3 РФ. 1994. 16. Ст.1864, предусмотрено, что в порядке приватизации жилые помещения передаются либо в общую собственность совместную или долевую, либо в собственность одного из совместно проживающих на приватизируемой площади лиц. При этом выбор одного из предлагаемых видов собственности принадлежит исключительно гражданам, выразившим желание на приватизацию. В Указе Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России Собрание актов Президента И правительства РФ доли - СА РФ . 1993. 44. Ст.4191 установлено, что граждане и юридические лица могут образовывать общую совместную или долевую собственности путем добровольного объединения принадлежащих им земельных участков, земельных долей паев. В законе О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях от 15 апреля 1998 г. С 3 РФ. 1998. 16. Ст.180 только для одного вида таких объединений - садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого товарищества - предусмотрено, что имущество общего пользования созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов.
Общее имущество товарищества, образованное за счет средств специального фонда, а также общее имущество, приобретенное и созданное в других видах садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений потребительских кооперативах и некоммерческих партнерствах, составляет собственность юридического лица ст.4 названного закона. Совместная собственность во всех случаях может быть преобразована в долевую.
Такое изменение вида общей собственности допускается по соглашению ее участников, а при не достижении ими согласия - по решению суда ст. 244 ГК РФ . Преобразование совместной собственности в долевую происходит и в случае смерти одного из собственников.
Это означает, что доля умершего не переходит к другим участникам совместной собственности, а включается в состав наследственного имущества и, соответственно, наследуется по общим правилам наследственного правопреемства.
В п.1 ст.24 закона о государственной регистрации прав имеется в виду регистрация идеальных долей в общей долевой собственности, которые внесены в реестр в виде простой доли 1 2, 1 3, 1 4, и т.д т.е. речь идет о размере доли, а не о ее содержании. При регистрации права на недвижимость, которая в общей долевой собственности, право каждого из собственников регистрируется в Едином государственном реестре прав в виде отдельной записи на отдельном листе п.19 Правил ведения Единого государственного реестра прав. Из п.1 ст.24 Закона о государственной регистрации прав вытекает, что не только согласие собственников на регистрацию прав на долю одного из них, но и возражение любого из участников может быть нотариально удостоверено, либо оформлено в органе, осуществляющем государственную регистрацию.
Несогласие возражение хотя бы одного из сособственников с государственной регистрацией права на долю заявителя участника общий долевой собственности признается достаточным основанием для принятия регистрирующим органом в порядке, предусмотренном ст.20 Закона О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решения об отказе в проведении государственной регистрации в таком случае государственная регистрация может быть осуществлена лишь по решению суда, принятому по иску того, кто обратился за регистрацией доли, либо любого другого участника общей собственности.
Пункт 2 статьи 24 указывает в качестве непременного условия государственной регистрации перераспределения долей согласие участников общей собственности.
В данном случае речь идет о согласии именно тех из них, чья доля в результате перераспределения изменяется уменьшается или увеличивается. В п.3 Закона о государственной регистрации прав указан порядок осуществления государственной регистрации возникновения перехода и прекращения общей совместной собственности.
Этот порядок имеет свои особенности, связанные с распоряжением общей совместной собственностью.
Имеется в виду, что каждый из ее участников вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом если иное не вытекает из закона или соглашения всех собственников. Распоряжение общим совместным имуществом может осуществляться с согласия всех сособственников.
Независимо от того, кто совершает сделку, такое согласие сторон предполагает п.2 ст.253 ГК РФ . По указанной причине орган, осуществляющий государственную регистрацию, вносит соответствующую запись в государственный реестр по заявлению одного из участников общей совместной собственности, но требуя предоставления согласия на это всех остальных участников, если только иное не предусмотрено гражданским кодексом и иными законами.
По особому решается вопрос о регистрации совместной собственности крестьянского фермерского хозяйства имущество такого хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности. Однако в соответствии с п.2 ст.23 ГК РФ с момента регистрации крестьянского двора его глава признается индивидуальным предпринимателями. Тем самым лишь он один вправе осуществлять распоряжение имуществом от имени двора.
Закон О крестьянском фермерском хозяйстве Ведомости РСФСР. 1990. 26. Ст.324 предусматривает, что сделки по распоряжению общим имуществом крестьянского фермерского хозяйства, а значит, и обращение по поводу его государственной регистрации, осуществляется главой хозяйства либо доверенным лицом ст.15 . регистратор поэтому обязан проверить в случаях, когда речь идет о крестьянском фермерском хозяйстве, является ли заявитель главой хозяйства, а при выступлении представителя - наличие у последнего доверенности от главы хозяйства. При регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей совместной собственности проводится единая запись и все собственники указываются в одной графе Правообладатель. Субъектам права совместной собственности на имущество выдается одно свидетельство о государственной регистрации права на всех собственников. 4.