Особенности страхования ипотеки. Одним из самых действенных инструментов по обеспечению договорных обязательств является залог и в особенности залог недвижимости ипотека. В свою очередь, проведение залоговых операций также связано с определенными рисками, к числу которых относятся риски утраты уничтожения или повреждения предмета залога и т.п. Значительно снизить подобные риски позволяет страхование.
Правовой основой осуществления страхования при ипотечных операциях являются нормы параграфа 3 главы 23, а также главы 48 ГК РФ, Закон РФ от 27.11.92 4015-1 Об организации страхового дела в Российской Федерации и, наконец, Федеральный закон от 16.07.98 102-ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости далее - закон об ипотеке. Статьей 343 ГК РФ предусмотрено, что залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, страховать за счет залогодателя заложенное имущество.
Эти же положения конкретизированы в статье 31 закона об ипотеке, определяющей, что страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При этом в случае отсутствия в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного недвижимого имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Как правило, выгодоприобретателем по договору страхования недвижимого имущества, являющегося предметом залога, назначается залогодержатель, то есть кредитор по обеспечиваемому залогом обязательству. Однако и в случаях, когда заложенное имущество застраховано в пользу иных лиц например, в пользу залогодателя, исходя из целей защиты интересов залогодержателя-кредитора, залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, выплачиваемого в случае утраты или повреждения заложенного имущества.
Данное требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование. Если в соответствии с условиями договора страхования заложенное имущество застраховано на сумму ниже полной стоимости имущества, то при наступлении страхового случая, повлекшего утрату или повреждение застрахованного имущества, страховая компания возмещает залогодержателю лишь часть понесенных убытков пропорционально отношению страховой суммы к полной страховой стоимости заложенного имущества.
Договором страхования может быть предусмотрен более высокий размер страхового возмещения, но не свыше полной страховой стоимости имущества.
Указанное положение, относящееся к так называемому неполному имущественному страхованию, закреплено в статье 949 ГК РФ. Страхование заложенного имущества является одним из важных условий договора ипотеки. В соответствии со статьей 35 закона об ипотеке при нарушении залогодателем обязанностей по страхованию заложенного имущества залогодержателю предоставлено право требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а если подобное требование не будет удовлетворено, то залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество.
Виды ипотечного страхования на примере г. Москвы В последнее время как на федеральном, так и на региональном уровнях прорабатываются различные программы с использованием ипотечного механизма в качестве обеспечения исполнения обязательств. В частности, постановлением правительства Москвы от 11.08.98 625 была принята Концепция развития ипотечного кредитования в г. Москве, в которой помимо прочего определена и программа страхования, реализуемая при ипотечном кредитовании. Составными элементами данной программы являются имущественное страхование как основной элемент страховой программы.
Страхование предмета залога жилья, принадлежащего физическому лицу-заемщику является обязательным условием, обеспечивающим интересы залогодержателя-кредитора. Договор страхования заключается с заемщиком за его счет страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечного жилищного кредитования. В качестве примера такого страхования может рассматриваться страхование ответственности оценочных организаций, осуществляемое в соответствии с Законом г. Москвы от 11.02.98 3 Об оценочной деятельности в городе Москве страхование жизни и и трудоспособности физических лиц-заемщиков.
Оно проводится в рамках добровольного страхования от несчастных случаев, когда это предусмотрено в качестве одного из внутренних условий кредитования, действующих в банках-кредиторах. Страхование осуществляется в пользу банка-кредитора страхование кредитных рисков.
Осуществляется в рамках добровольного страхования предпринимательского риска финансовых институтов например, банков-кредиторов, участвующих в московской ипотечной программе. Банк-кредитор страхует в свою пользу риск убытков из-за нарушения физическим лицом-заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Глава 9.