МОСКОВСКИЙ ВОЕННЫЙ ИНСТИТУТ ПВ РФ КАФЕДРА ОБЩЕПРАВОВЫХ ДИСЦИПЛИН КУРСОВАЯ РАБОТА Тема: Гражданско-правовые сделки с квартирами.Исполнил:к-нт Потрибный А.В. Научный руководитель:майор Бараненков В.В. Дата сдачи: Дата защиты: Оценка: Подпись руководителя: Москва-1996 • 2 - П_0 л а н Введение 1Вопрос:_0 Основные гражданско-правовые сделки с квартирами 2Вопрос:_0 Сделки с приватизированным квартирами 8 Заключение 029 Примечания 30 Список используемой литературы 0 31 _ш • 3 - В в е д е н и е Жилье является необходимым условием нормальной жизни и дея-тельности каждого человека и в силу этого выступет как осбый обь-ект гражданско-правовых отношений. В последнее время одной из са-мых актуальных проблем стала проблема жилищной собственности и жилищных правоотношений 51 Актуальность исследуемой темы определяется: а). проблемой необеспеченности жильем населения нашей страны и военнослужащих Федеральной Пограничной Службы РФ в частности; б). повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформ- лении гражанско-правовых сделок с недвижимостью; в). постояннянными изменениями и дополнениями норматино- правовой базы в области жилищных правоотншений.
Исходя из этого, целью ра-боты является исследование правоотношений в области жилищного права в настоящий период времени в нашей стране.
Рассмотрение данной темы ставит следующие задачи: 0 Рассмотреть основные гражанско-правовые сделки в сфере жилищных правоотношений. 0 Исследовать проблемы возникающие при заключении и оформлении сделок с жилищной собственностью. 3. Рассмотреть вопрос совершения незаконных сделок на рынке жилья. 4. Раскрыть значение и необходимость знаний в области жилищных правоотношенеий для курсантов и офицеров-пограничников.
В ходе написания курсовой работы использовались следующие методы: • изучение литературы; • обобщение материалов периодической печати; • работа с нормативно-правовыми актами в области жилищного законо-дательства; • изучение и обобщение нормотворческой деятельности органов госу дарственного управления при регулировании жилищных правоотноше-ний. Исходя из этого, автор в большей мере опирался на работы и науч- ные источники опубликованные в последние два года 52 • 4 -
Однако паспортное управление Москвы в прописке ему отказало. Не нашел он под- держки и в Октябрьском районном народном суде Москвы,... По аналогии со ст. 239 ГК РСФСР (купля-прода-жа жилого дома) договор считается заключенны... 167 ГК РФ, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой стороне ...
заключение договора найма по месту преж-него проживания). В случае возникновения сомнений в достоверности правоустанавливающих документов на квартиру потенциальный покупа-тель может попросить выписку из домовой книги. • 14 - При заключении сделок с квартирами из рук в руки переходят огромные суммы наличных денег, что привлекает всякого рода мошен-ников.
В настоящее время расследуются десятки уголовных дел, свя-занных с убийствами продавцов или покупателей приватизированных квартир.
Для того, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше обратиться в банк. Некоторые банки выступают в качестве посредников при зак-лючении договоров купли-продажи квартир. Для этого покупатель, продавец и банк заключают трехсторонний договор. В соответствии с этим договором покупатель принимает на себя обязательство пере-вести в банк в течение трех дней с момента подписания договора предусмотренную договором сумму, которая депонируется банком на имя продавца. Снять эту сумму продавец может только по окончании процедуры оформления договора.
Убедившись в серьезности взаимных намерений, продавец и покупатель начинают оформление договора. Только по окончании нотариального оформления договора и регистра-ции договора в Департаменте муниципального жилья продавец имеет право получить договоренную сумму, а банк получает вознаграждение за посреднические услуги. Распоряжением мэра Москвы “О дополнительных мерах по защите граждан от противоправных действий преступных сообществ при при- ватизации и отчуждении жилых помещений” от 26 мая 1994г. Департа- мент муниципального жилья должен производить регистрацию сделок по отчуждению жилья лишь после их прописки на другое место жи- тельства.
При поступлении заявлений граждан о том, что приватиза- ция была совершена ими под давлением криминальных элементов, до- говор передачи жилья в собственность будет расторгнут без взима- ния платы за услуги. Распоряжением мэра Москвы ГУВД Москвы сов- местно с Комитетом социальной защиты предложено подготовить пере- чень категорий граждан так называемой группы риска, требующих за- щиты городских властей во время приватизации и других операций с жильем.
Для этих граждан купля-продажа занимаемых ими квартир или комнат будет оформляться в особом порядке, который заключается в том, что в документах подтверждается право обязательного пожиз- ненного проживания в них или предоставления других жилых помеще- ний. Департамент муниципального жилья обязан производить регист- рацию договоров по отчуждению жилых помещений по доверенности - в случае невозможности личной явки - только с учетом мнения общест- • 15 - венных комиссий, в состав которых должны быть включены представи-тели органов социальной защиты и окружного медицинского управле-ния. Договор купли-продажи квартиры с условием пожизненного проживания Данный договор прямо не предусмотрен действующим законода-тельством и, в частности ГК РСФСР, однако в последнее время нахо-дит все большее применение в нашей жизни.
В этом случае применя-ется аналогия закона и стороны при заключении договора руководс-твуются нормами ст. 253 ГК РСФСР, посвященной правовому регулиро-ванию купли-продажи жилого дома с условиями пожизненного прожива-ния. Суть такого договора в том, что продавец, в качестве которо-го выступает нетрудоспособное лицо, передает принадлежащую ему квартиру в собственность покупателя, а последний обязуется пре-доставлять продавцу до конца его жизни пожизненное содержание, которое может включать в себя уход, материальную помощь.
Кроме того, по этому договору продавец обычно сохраняет за собой право пользования всей или частью этой квартиры.
В настоящее время до-говоры купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания заключаются с покупателями, в качестве которых выступают как фи-зические, так и юридические лица. Заключение таких договоров вы-годно обеим сторонам. Однако, к сожалению, и здесь не обошлось без влияния криминальных элементов. Было отмечено немало случаев, когда продавцы, заключившие такие договоры, или вообще исчезли, или же их находили мертвыми.
Оформление таких договоров осуществляется по тем же прави-лам, что и оформление договоров купли-продажи и мены квартиры. В договоре купли-продажи квартиры с условием пожизнеэного содержания право собственности переходит покупателю при жизни продавца. При этом в договоре обычно оговаривается право пожиз-ненного проживания продавца в этом жилом помещении. В случае неисполнения договора покупателем своих обязаннос- тей продавец вправе требовать расторжения договора.
Приобретатель также может ставить вопрос о прекращении договора, если его мате- • 16 - риальное положение по не зависящим от него обстоятельствам изме-нилось настолько, что дальнейшее предоставление содержания стало невозможным. Договор прекращается также в случае смерти покупате-ля. При расторжении договора по требованию продавца или покупа-теля квартиры она возвращается его бывшему собственнику (продав-цу). Однако расходы на содержание, понесенные покупателем, в этом случае не возмещается.
Заключая договор купли-продажи квартиры с условиями пожиз-ненного содержания, собственник распоряжается своим жильем после своей смерти. Преимуществом этого договора по сравнению с насле-дованием квартиры является то, что при наследовании свидетельство о собственности на жилище выдается нотариальной конторой не ранее шести месяцев со дня открытия наследства и, таким образом, нас-ледник не может распоряжаться жильем до истечения этого срока.
Кроме того, у завещателя могут быть обязательные наследники, которым покупателю придется выплачивать компенсацию. При наследо-вании имущества взимается специальный налог, и, наконец, завеща-тель может в любой момент отменить или изменить завещание. Договор мены_0 Собственники квартир могут заключить между собой договор ме-ны. Этот договор следует отличать от договора обмена жилыми поме-щениями. В последнем случае между сторонами происходит переход права пользования, а не права собственности как в договоре мены. Кроме того, в отличие от договора мены договор обмена жилыми по-мещениями оформляется специальными обменными ордерами.
В соответствии со ст. 255 ГК РСФСР по договору мены каждая из сторон передает другой стороне определенное имущество в собс-твенность, то есть каждая из сторон является одновременно и про-давцом и покупателем. Единственным отличием договора мены от договора купли-прода- жи является то, что в договоре мены одна из сторон в качестве встречного предоставления передает другой стороне не деньги, а имущество. В связи с этим к договору мены применяются те же пра- вила, что и к договору купли-продажи.
Так, стороны обязаны пре- • 17 - дупредить друг друга о недостатках обмениваемого имущества, а также о правах третьих лиц на это имущество (нанимателя, залого-держателя и т.д.). Если обмениваемое имущество (в данном случае речь идет о квартирах) не является по стоимости равным, то в договор может быть включено условие о доплате той стороны, имущество которой стоит дороже. В договор мены могут включаться и другие условия, не противоречащие его природе (например, о том, что обе или одна из сторон отремонтируют свои квартиры). Так же, как и договор купли-продажи, договор мены квартир подлежит сначала нотариальному удостоверению, а потом регистрации Департаментом муниципального жилья.
Определенные сложности возникают при заключении договора ме-ны между собственниками квартир и владельцами муниципальных (неп-риватизированных) квартир.
При заключении таких договоров собс-твенники квартир настаивают на том, чтобы их контрагенты также приватизировали свое жилье, а последние, зная, что муниципальное жилье можно приватизировать только один раз, по различным причи-нам не хотят этого делать. В качестве выхода из создавшейся ситуации можно предложить следующий вариант. В случае, если в неприватизированной квартире проживает несколько нанимателей, то эта квартира может быть при-ватизирована на имя только одного из них, который и заключает до-говор купли-продажи, а затем прописывает в новую квартиру членов своей семьи.
Таким образом, остальные наниматели сохраняют в пос-ледующем право приватизации муниципальной площади. Договор мены может заключаться не только на квартиры, но и на приватизированные комнаты в коммунальных квартирах. В этом случае необходимо иметь следующие документы: 1) свидетельство о собственности на жилище (с указанием раз-мера комнаты и общей площади коммунальной квартиры); 2) договор передачи жилья в собственность, зарегистрирован-ный Департаментом муниципального жилья; 3) соглашение об определении долей, нотариально заверенное и зарегистрированное Департаментом муниципального жилья; 4) справка БТИ об оценке стоимости квартиры (с указанием размера долей всех собственников коммунальной квартиры) 53 • 18 - Договор дарения_0 Собственник квартиры может подарить свою квартиру любому фи-зическому или юридическому лицу. Для этого он заключает договор дарения.
По договору дарения одна сторона (даритель) передает безвозмездно другой стороне (одаряемому) имущество в собствен-ность.
Дарение не считается состоявшимся, если дело ограничилось только соглашением, даже письменным, но передачи имущества не бы-ло. У одаряемого на основе одного лишь соглашения с дарителем не возникает права требовать передачи вещи, а у дарителя - обязан-ности ее передать. Однако и передача вещи сама по себе еще не создает дарения. Дарение - это договор, который предполагает волю дарителя и сог-ласие одаряемого на получение имущества в собственность.
Если последний не изъявляет соответствующего желания или прямо откло-няет дар, то дарения нет. Для договора дарения характерно то, что даритель при жизни отчуждает другому лицу имущество добровольно и безвозмездно. Без-возмездность договора означает, что он не предусматривает наличия какой-либо компенсации со стороны одаряемого. Даритель, совершая дарение, обязан обеспечить возникновение права собственности одаряемого, свободного от обременения, и, в частности, от прав третьих лиц (нанимателя, залогодержателя и т.д.). Кроме того, даритель отвечает перед одаряемым за убытки, причиненные ему вследствие отчуждения подаренного имущества по иску третьего лица (например, судебные расходы), а также тем, что в подаренной вещи имеются существенные недостатки.
На одаряемом же не лежит никакой обязанности перед дарителем. Нельзя на одаря-емого возлагать обязанность не отчуждать подаренное имущество или не совершать по поводу этого имущества другие сделки.
Таким обра-зом, договор дарения не может содержать условия, ограничивающие право собственности одаряемого. Если договор дарения квартиры или комнаты совершается в пользу несовершеннолетних, то при нотариальном удостоверении но- тариус должен от законного представителя несовершеннолетнего или попечителя взять разрешение на получение дара. Это вытекает из • 19 - ст. 133 Кодекса о браке и семье )КоБС), согласно которой опекун не вправе заключать договор дарения от имени малолетнего, а попе-читель - давать согласие на договор при заключении его несовер-шеннолетним (от 15 до 18 лет) без разрешения органа опеки.
Договор дарения квартир или комнат в коммунальной квартире удостоверяется в нотариальной конторе при условии представления указанных выше документов, подтверждающих право собственности на квартиру, которая переходит в дар, и затем этот договор регистри-руется Департаментом муниципального жилья.
Залог квартиры_0 Как было отмечено выше, собственник квартиры может заложить свою квартиру. Это прямо вытекает из ст. 6 Закона РФ “О залоге” от 29 мая 1992 г установившей, что предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено законодателем и п.3 ст.7 этого же закона, согласно которому собственник квартиры самостоятельно решает воп-рос о сдаче ее в залог. Суть залога состоит в том, что при залоге кредитор (залого-держатель) вправе при неисполнении должником обеспеченного зало-гом обязательства получить удовлетворении из стоимости заложенно-го имущества преимущественно перед другими кредиторами. Однако кредитор не становится собственником заложенного имущества: он вправе лишь требовать его реализации в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке.
В соответствии со ст. 11 закона о залоге, если залог иму-щества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации.
В Москве такая регистрация осуществляется в соответствии с постановлением правительства Москвы “О государственной регистра- ции залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридичес- ким лицам на право собственности” от 27 апреля 1993 г. Государс- твенную регистрацию залога жилых помещений, принадлежащих гражда- нам или юридическим лицам, и выдачу свидетельств о такой регист- рации должен осуществлять Департамент муниципального жилья. При этом за регистрацию залога, выдачу свидетельств о регистрации и • 20 - предоставление выписок из реестра взимается государственная пош-лина. Для регистрации договора о залоге, заключенного между банком и собственником квартиры, в Департамент муниципального жилья не-обходимо представить следующие документы: _ш+_0 1) три экземпляра нотариально заверенных договоров (два под-линника и одна нотариально заверенная копия); 2) кредитный договор; 3) справка БТИ о стоимости квартиры; 4) подлинники правоустанавливающих документов на квартиру (свидетельство о собственности на жилище, подлинники договоров и т.д.); 5) доверенности (если они необходимы);.