Понятие ипотеки.
Пункт 1 статьи 1 Закона от 16 июля 1998 г. 102-ФЗ Об ипотеке залоге недвижимости представляет договор об ипотеке как договор о залоге недвижимого имущества, одна сторона которого - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой и имеющий право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя.
Сходное определение залога даёт и ГК ст. 334 . Итак, есть две стороны одного договора - должник и кредитор. Причём это может быть обязательство, вытекающее из договора купли-продажи, аренды, подряда, займа, кредитного договора и иного, не ограниченного федеральным законом ст.2 Закона Об ипотеке. Те же стороны по взаимному согласию заключают на взаимовыгодных условиях договор о залоге недвижимого имущества, принадлежащего должнику или третьему лицу ст. 1 Закона Об ипотеке. Должник по основному договору или третье лицо в нём не участвующее, но представляющее недвижимость для залога становится залогодателем п.2 ст.335 ГК , а кредитор - залогодержателем п.3 ст.335 ГК . Заложенное недвижимое имущество являет собой предмет залога предмет ипотеки. Сущность ипотечного правоотношения заключается в том, что распоряжаться предметом залога может только залогодатель, поскольку именно он является собственником заложенного имущества.
Установлению данного правила при этом виде залоговых отношений есть и другие объективные причины, которые я рассмотрю позже.
Залогодержатель же, приобретая залоговое право на имущество из договора об ипотеке, не приобретает тем самым права распоряжения этим имуществом. Специфика его права состоит в том, что он может ограничить собственника в пределах распоряжения им данным имуществом. Проявляется это в том, что залогодатель, по общему правилу может распоряжаться предметом залога только с согласия залогодержателя, если иное не установлено федеральным законом, договором об ипотеке или не вытекает из содержания закладной 11 Вишневский А.А. Залоговое право.
Учебное и практическое пособие - М. Век, 1995 Залогодатель сохраняет права пользования заложенным имуществом - это следует из самой сути ипотеки, и любое условие договора об ипотеке, ограничивающее это право ничтожно ст.29 Закона Об ипотеке, за ним сохраняется право извлекать из данного имущества плоды и доходы п.2 ст.29 Закона Об ипотеке. Пункт 1 статьи 37 предоставляет залогодателю право отчуждать заложенное по договору об ипотеке имущество другому лицу путём продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом, но, как уже упоминалось, лишь с согласия залогодержателя.
А вот пункт 3 той же статьи Закона Об ипотеке закрепляет право завещать заложенное имущество и все условия договора об ипотеке, ограничивающие это его право, называет ничтожными.
Также залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование п.1 ст.40 Закона Об ипотеке, совершать перезалог последующую ипотеку заложенного имущества в обеспечение другого обязательства того же или другого должника тому же или иному залогодержателю11 Ст. 143 Закона Об ипотеке. К обязанностям залогодателя относятся - недопущение ухудшения заложенного имущества и уменьшение его стоимости сверх того, что называется нормальным износом п.2 ст.29 Закона Об ипотеке - содержание и ремонт заложенного имущества ст.30 - страхование заложенного имущества ст.31 - принятие мер по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения ст.32 - защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц ст.33 и др. Из самого смысла договора ипотеки залогодатель получает основную сумму, обеспеченную ипотекой полностью или в части, предусмотренной договором об ипотеке ст.3 Закона Об ипотеке. В той же статье предусматриваются следующие случаи выплат сумм, обеспеченных ипотекой - в возмещение убытков в качестве неустойки штрафа, пени, вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченное ипотекой обязательства - в виде процентов за неправомерное пользование денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством или федеральным законом - в возмещение возможных судебных издержек и расходов по реализации заложенного имущества.
Закон предоставляет залогодержателю право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества п.3 ст.31 Закона Об ипотеке выступать в суде по защите заложенного имущества всеми способами предусмотренными законом без специальной доверенности в случае, если сам залогодатель не предпринимает необходимых действий по защите собственного имущества п.2 ст.33 вправе проверять по документам и фактическое начисление, состояние и условие содержания заложенного имущества, тем самым осуществляя необходимый контроль п.2 ст.34 Закона Об ипотеке требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства при ненадлежащем обеспечении залогодателем сохранности заложенного имущества.
Предметом ипотеки является недвижимое имущество, то есть материальная, индивидуально определённая вещь, прочно связанная с землёй, перемещение которой в принципе невозможно без определённого ущерба ей общее определение предмета ипотеки. То есть объектом ипотечного права является вещь. При установлении ипотеки путём заключения договора в нём обязательно указывается его предмет и надлежащая оценка.
Ипотека следует за имуществом, независимо от права собственности на него, поскольку, как упоминалось выше, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду и иным образом им распоряжаться. Это право следует из смысла ипотеки и может ограничиваться только законом, договором или волей залогодателя.
Договор об ипотеке требует соблюдения определённой формы, нотариального удостоверения и регистрации ст. ст. 334, 339 ГК, ст. ст. 8-10, 19 Закона Об ипотеке . 2.2.