Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю

Нормативно-правовая регламентация регистрации перехода прав собственности на землю. Приобретение права собственности на землю а) Возможности перехода права собственности Приобретение права собственности на землю может происходить следующим образом: - договор купли-продажи, заключаемый в присутствии нотариуса (эта специальная форма договора купли-продажи называется на юридическом языке нотариально заверенным соглашением о передаче права собственности на недвижимость), и регистрация нового собственника в земельной книге; - наследство; - договор дарения, заключаемый в присутствии нотариуса, и регистрация в земельной книге, - лишение права собственности и выплата компенсации на основании общего законодательства при приобретении права собственности государством; - отказ от права собственности на земельные участки и приобретение этих прав Федерацией. б) Приобретение путем заключения договора купли-продажи Переход права собственности имеет две правовые предпосылки: - наличие нотариально заверенного договора купли-продажи между продавцом и покупателем; - регистрация нового собственника в земельной книге и вычеркивание из нее прежнего собственника.

Для того чтобы обеспечить правовой статус нового собственника еще до окончательной регистрации его в земельной книге, нотариус, как правило, ходатайствует о предварительной записи в земельной книге нотариально заверенного соглашения о передаче права собственности на недвижимость.

Тем самым в земельной книге отражается тот факт, что прежний собственник уже не вправе еще раз продать этот земельный участок как собственник, а другой покупатель уже больше не может приобрести собственность на этот земельный участок в рамках добросовестной сделки. Этому препятствует общественное доверие к земельной книге и к содержащимся в ней записям.

Формальный реестр земельных участков а) Предварительное замечание Определения, касающиеся земельных участков, записываются в Германии в два реестра.

Один реестр, который называется кадастром недвижимости, содержит данные по отдельным земельным участкам, установленные с помощью землемерных методов, и данные, которые можно установить при осмотре участка. Второй реестр основан на данных кадастра недвижимости, но в нем перечислены права, которые имеются в отношении данного земельного участка, или которыми обременен земельный участок.

Этот реестр называется земельной книгой и носит материально-правовой характер. б) Кадастр недвижимости - Форма и содержание Кадастр недвижимости состоит из кадастровой картотеки и кадастровых книг. В кадастровой картотеке на карточках отражены земельные участки, включая здания, в едином масштабе. Земельные участки и здания кратко описаны в кадастровых книгах. Кадастр недвижимости содержит данные об использовании земельного участка, его доходности и отграничении его от земель, используемых в сельскохозяйственных целях и в качестве садово-огородных участков, включая результаты оценки состояния почвы.

Кадастр недвижимости в обязательном порядке содержит сведения о форме, размерах и местоположении земельного участка. Изменения, касающиеся размера земельного участка, вида его использования, а также зданий, расположенных на земельном участке, вносятся в кадастр недвижимости. Владелец земельного участка обязан ставить в известность о таких изменениях компетентные землемерные ведомства и при необходимости не препятствовать проведению землемерных работ на своем земельном участке.

В кадастре недвижимости отдельным частям земельных участков присваиваются номера. Один земельный участок может состоять из нескольких участков, каждый из которых имеет свой номер. Такие участки маркируются с помощью межевых камней, которые должны быть достаточно большими, чтобы их было трудно сдвинуть с места. Размещение межевых камней отражается в кадастровой картотеке.

Землемерные работы должны регулярно проводиться государственным землемерным (кадастровым) управлением. В отдельных конкретных случаях к землемерным работам могут привлекаться самостоятельные землемерные бюро. Правовую основу для решения всех вопросов, связанных с измерением земельных участков и ведением кадастра, составляют законы и указы соответствующих федеральных земель. » - Публичность и доступность, а также обязательность кадастра недвижимости Кадастр недвижимости является публичным реестром, в который занесены все земельные участки и здания.

Он имеет юридически обязательную силу в отношении размеров и формы каждого отдельного земельного участка. Эта юридически обязательная сила кадастра недвижимости не действительна в отношении сведений, которые переносятся в кадастр недвижимости из других реестров, в частности, из земельной книги (например, перенесенные из земельной книги сведения о собственнике), а также недействительна в отношении результатов оценки состояния почвы, названий улиц и номеров домов.

В соответствии с характером публичного реестра каждому лицу, которое имеет достоверно обоснованную заинтересованность, предоставляется возможность ознакомления с картами и книгами кадастра недвижимости и выдается справка, если это не противоречит интересам общественного благополучия. За определенную плату по заявке заинтересованного лица делаются выписки и копии, и организацией, ведущей кадастр, производится нотариальное заверение соответствия их оригинальному реестру.

Германии высказываются пожелания в будущем вносить в кадастр также проложенные под поверхностью земли коммуникации (водоснабжение, канализация, газ, электричество, телефонные линии и т.д.) на принадлежащих государству землях (например, участках, занятых под транспортные пути), что должно способствовать лучшей координации необходимых ремонтных работ и облегчать ремонт коммуникаций. Однако для осуществления этой идеи потребуется значительное время. в) Земельная книга Все земельные участки в Германии внесены в земельные книги, которые служат для регистрации права собственности и в некоторых случаях его ограничению соответствующим соглашением.

На каждый земельный участок, который имеет определенного собственника, в земельной книге заводится так называемый "лист поземельной книги", имеющий определенный номер. При делении земельного участка этот лист делится на несколько листов земельной книги. • Законодательные основы Форма и содержание земельной книги и ее отдельных листов определяются Федеральным законом (так называемое "Положение о ведении земельных книг"). Создание новой земельной книги и ведение земельных книг находится в ведении ведущих эти книги учреждений, которые создаются федеральными землями при судах нижней инстанции.

Внесение записей и изменений в земельную книгу осуществляется сегодня в Германии уже не судьями, как это было раньше, а так называемыми работниками правосудия. Работники правосудия - это государственные служащие, прошедшие специальное обучение в области земельного права и правил ведения земельных книг и по уровню профессиональной квалификации стоящие ниже уровня судьи. • Содержание листа земельной книги, который заводится для каждого земельного участка Каждый лист земельной книги состоит из четырех частей: - Ведомость учета наличия, включающая сведения из кадастра недвижимости: » • в каком месте муниципальной территории находится соответствующий земельный участок; • номера отдельных участков, составляющих данный земельный участок; • в каком разделе кадастра недвижимости находится данный земельный участок; • местонахождение (например, название улицы) и вид хозяйственной деятельности (плодовый сад, стройплощадка и т.п.); • форма и точное указание площади участка (количество квадратных метров или гектаров); • в каких разделах более старых земельных книг можно найти сведения об этом земельном участке, чтобы доказать преемственность и последовательность ведения документации. - Первый раздел Сведения о собственнике или собственниках с указанием, на каком -юридическом основании произошло приобретение права собственности. - Второй раздел Регистрация сервитутов, которые имеются в пользу других лиц (узуфрукты, права пользования чужим имуществом) или других земельных участков (право на проход или проезд для владельцев другого земельного участка). Пользоваться льготами могут и предприятия, например, предприятия электроснабжения, которые получают разрешение на протягивание линий электропередачи над земельным участком или на установку опор этих линий. - Третий раздел Регистрация ипотек, которыми обременяется земельный участок для обеспечения долгового обязательства, т.е. долг, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Изменения, которые вносятся в различные разделы земельной книги, должны быть четко и однозначно выделены (например, подчеркивание красным цветом). Но при этом прежние записи должны оставаться читаемыми.

Двусторонние договоры (договоры обязательственного права), например, аренда, не могут быть зарегистрированы в земельной книге, т.е. они не имеют юридической силы по отношению к лицу, приобретающему этот земельный участок, если иное не оговорено в Гражданском кодексе (например, в арендном праве определено, что продажа дома не затрагивает уже существующие отношения аренды). • Публичный характер и доступность земельной книги Так же, как и кадастр недвижимости, земельная книга имеет публичный характер.

Поэтому каждое лицо, которое имеет обоснованную заинтересованность, получает право ознакомления с земельной книгой.

Это относится как к лицам, заинтересованным в покупке, также и к банкам, которые должны проверить имеющиеся на земельном участке заемщика возможности для обеспечения кредита.

За соответствующую плату ведомства по ведению земельных книг делают из них копии и выписки. •" » • Материально-правовое значение земельных книг • Общественное доверие к земельной книге Содержание земельной книги считается верным в пользу того лица, которое приобретает право на земельный участок.

Ограничения возможности распоряжаться каким-либо правом, зарегистрированным в земельной книге, в первую очередь правом собственности, действуют в отношении третьих лиц только в том случае, если они с очевидностью следуют из записей в земельной книге, или же, как можно доказать, известны третьему лицу. • Права ипотечного залога (ипотеки и ипотечные долги), отраженные в земельной книге Кроме сведений, касающихся собственности, особое значение имеет отражение в земельной книге прав ипотечного залога.

Качество обеспечения долгового обязательства в решающей степени зависит от последовательности регистрации прав ипотечного залога в третьем разделе соответствующей земельной книги или листа земельной книги.

Если должник не оплачивает или не может оплатить подлежащие исполнению долговые обязательства, то тогда право ипотечного залога, предоставленное в пользу кредиторов, позволяет им начать принудительную продажу земельного участка на торгах и получить удовлетворение (если правовой статус участка достаточно надежен) из суммы, вырученной от продажи этого земельного участка. Принудительная продажа с торгов является формализованным публичным способом продажи, открывающимся после соответствующего объявления и проходящим в соответствии с правилами торгов, которые детально регулируются законом.

Выручка от принудительной продажи с торгов идет на удовлетворение кредиторов только после выплаты долгов по заработной плате и удовлетворения претензий государства в отношении уплаты земельного налога.

При этом выплата причитающихся кредиторам долгов, обеспеченных залогом земельного участка, происходит в порядке занесения записей в третий раздел земельной книги. Право ипотечного залога, зарегистрированное в земельной книге позднее другого такого же права, имеет меньше шансов на удовлетворение. Как правило, банки настаивают на том, чтобы при предоставлении ими под залог земельного участка кредитов права ипотечного залога регистрировались бы по возможности как права первого или, как исключение, второго ранга.

Кроме того, банки в большинстве случаев не предоставляют кредиты, которые превышали бы примерно 60% рыночной стоимости земельного участка, и не принимают гарантий, которые превышают этот процент. Если кредитор, имеющий право ипотечного залога, не может быть удовлетворен из средств, вырученных от принудительной продажи с торгов земельного участка, то его требование к должнику сохраняет свою силу. В то же время после торгов и приобретения участка победившим покупателем он утрачивает свое право ипотечного залога.

Лицо, купившее данный земельный участок, получает его свободным от прав ипотечного залога. Если при принудительной продаже земельного участка с торгов получена выручка, превышающая совокупность требований по правам ипотечного залога, то сумма, остающаяся после уплаты всех долгов, причитается прежнему собственнику. » Последовательность, в которой в земельной книге зарегистрированы принадлежащие кредиторам права ипотечного залога, имеет в случае банкротства должника такое же значение, как и при принудительной продаже с торгов.

Права ипотечного залога регистрируются в земельной книге только в том случае, если предоставление этих прав было согласовано между собственником земельного участка и лицом, выдающим кредит под залог, и представлено в форме нотариально заверенного договора в ведомство, ведущее земельные книги.

Особые формы собственности в рамках землеустройства или права, аналогичные правам собственности а) Собственность на жилье частным случаем исключения из принципа, согласно которому право собственности на земельный участок включает в себя также и право собственности на расположенные на данном участке здания, является то, что в отношении квартир в крупном жилом комплексе может существовать особое право, разрешенное законом: так называемая собственность на жилье.

В этом случае собственник жилья имеет также не конкретизированную долю в совместной собственности на коммунальные сооружения жилого комплекса, расположенные за пределами находящейся в собственности квартиры. К ним относятся земельный участок, сооружения и устройства здания, которые не находятся в особой собственности или в собственности третьего лица. Немецкому праву собственности на жилье в англо-американском праве соответствует собственность кондоминиума. Кроме того, в англо-американском праве имеется право собственности в кооперативе.

Эта правовая форма в значительной степени соответствует правовому статусу членов жилищно-строительного кооператива в Германии. В нем не конкретизированная доля в совместной собственности на коммунальные сооружения распространяется на весь жилой комплекс, включая индивидуальные квартиры. Это имеет практические последствия в том плане, что при кооперативной модели владельцы общей долевой собственности имеют право голоса в принятии решений при реконструкции индивидуальных квартир, а при модели кондоминиума такое право появляется лишь тогда, когда, например, реконструкция несущих стен внутри частной квартиры может сказаться и на коммунальной собственности. б) Наследуемое право застройки Это право, обычно предоставляемое на длительный срок (33 года, 49 лет, 99 лет), ограничивает право собственника земельного участка регулярно получать арендную плату от наследуемой застройки (ее называют также процентами от наследуемой застройки) и по истечении срока действия этого права получить собственность без ограничений обратно.

Лицо, получившее право наследуемой застройки, может построить на арендуемом им чужом участке здание и пользоваться им. Важным критерием для определения размера арендной платы является подробно оговоренный в договоре о наследуемой застройке вид пользования, разрешенный лицу, которому предоставляется право наследуемой застройки.

По истечении срока действия права наследуемой застройки земельный участок, включая здание, построенное лицом, имевшим право наследуемой застройки, переходит к собственнику земельного участка Как правило, собственник земельного участка должен выплатить компенсацию за это здание лицу, имевшему право наследуемой застройки.

Однако допустимы и нередко используются на практике соглашения, исключающие выплату компенсации по истечении срока действия права наследуемой застройки. Право наследуемой застройки можно в течение срока его действия передавать по наследству. в) Регистрация особых форм собственности в земельной книге Для особых форм собственности, называемых "собственностью на жилье" и "правом наследуемой застройки", в земельной книге ведутся специальные листы земельной книги. Поскольку эти права имеют силу и в отношении третьих лиц, они особенно защищены от ущемления.

Этим они принципиально отличаются от договоров аренды жилья или земельных участков, действие которых распространяется только на договаривающиеся стороны, даже если они заключаются на длительный срок. ЗАСТРОЕННЫЕ И НЕЗАСТРОЕННЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ: ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ОЦЕНКА СТОИМОСТИ 1. Об общих вопросах оценочной деятельности а) Привлечение к оценочной деятельности квалифицированных независимых экспертов и лиц, обладающих особыми знаниями и навыками для осуществления такой деятельности Оценочная деятельность в Германии осуществляется в основном экспертами, а для решения возникающих при этом специальных вопросов привлекаются лица, обладающие особой квалификацией. - Привлечение государственных присяжных экспертов Для различных сфер оценочной деятельности, каждая из которых детально описана, могут официально привлекаться и приводиться к присяге по ходатайству специальных организаций эксперты или лица, обладающими особыми знаниями.

Как правило, с ходатайствами выступают торгово-промышленные палаты, которые являются профессиональными общественно признанными организациями.

Отбор и назначение экспертов-оценщиков производятся в соответствии со следующими критериями: • их высокая квалификация подтверждена сдачей специального экзамена компетентной комиссии или на собеседовании с такой комиссией; • по возрасту эксперты, как правило, не моложе 30 лет; • в распоряжении экспертов-оценщиков имеется необходимое оборудование; • привлекаемые эксперты должны подтвердить, что они материально обеспечены, • отсутствуют какие-либо иные возражения или сомнения в пригодности этих лиц для осуществления ими оценочной деятельности. - Содержание свидетельства о назначении эксперта-оценщика Лица, признанные пригодными для осуществления оценочной деятельности, приводятся к присяге, в которой они обязуются добросовестно выполнять свои задачи в качестве эксперта и давать экспертные заключения честно и беспристрастно.

Официальное назначение и приведение эксперта к присяге является общественным признанием его высокой квалификации, однако не служит разрешением на осуществление профессиональной деятельности, которое может быть получено, в случае необходимости, в независимом порядке. В торгово-промышленных палатах имеется список официально назначенных экспертов.

Он имеет подразделы по видам деятельности и может быть в любое время предъявлен любому лицу для ознакомления.

Вид деятельности, в рамках которой подтверждается высокая квалификация соответствующего специалиста, получает точное описание в свидетельстве о назначении этого эксперта (например, эксперт-оценщик станков или эксперт в области анализа металлургического производства). Срок действия назначения может быть ограничен, может быть связан с определенными обязательствами, но автоматически истекает по достижении экспертом возраста 68 лет. При определенных условиях назначение может быть отозвано. б) Юридическая база для нормативных актов Ответственность за соблюдение законодательных рамок, предусмотренных федеральным законодательством, лежит на федеральных землях (субъектах федерации). в) Принципы оценочной деятельности Правовые акты, носящие обязательный характер, имеются только для случаев определения рыночной стоимости застроенных и незастроенных земельных участков ("Федеральное Постановление о принципах определения рыночной стоимости земельных участков" и разработанные на его основе Директивы Федерального министерства строительства). В остальных случаях принципы осуществления оценочной деятельности разрабатываются профессиональными организациями и не являются обязательными.

При наличии достаточно обоснованной аргументации разрешается отступление от этих принципов.

Это касается, например, принципов оценки стоимости предприятий (бизнеса), которые были разработаны Палатой аудиторов. 2. Оценка стоимости земельных участков Ориентиром при оценке стоимости земельных участков всегда служит их рыночная стоимость. а) Что такое рыночная стоимость Федеральное правительство (Федеральное министерство строительства) выпустило специальные директивы для проведения оценочной деятельности, которые должны лежать в основе определения стоимости земельных участков.

Целью этих директив является обеспечение использования объективных, единых и соответствующих рыночным требованиям принципов и методов при определении рыночной стоимости незастроенных и застроенных земельных участков.

Конкретно рыночная стоимость определяется: - временем выполнения оценки; - ценой, которая может быть получена при обычных сделках. При этом следует учитывать как юридические условия (например, обременение правом ипотечного залога), так и фактические характеристики земельного участка, например, его состояние и расположение. б) Оценка стоимости незастроенных земельных участков Решающим для незастроенных земельных участков является определение стоимости земли.

Она определяется с учетом так называемых земельных нормативных показателей. Земельные нормативные показатели устанавливаются самостоятельными и независимыми комиссиями экспертов раз в год на основе анализа цен на земельные участки. Земельные нормативные показатели, рассчитанные комиссиями экспертов, сообщаются компетентному налогово-финансовому ведомству и подлежат опубликованию. 1 Л Каждый гражданин имеет право запросить информацию о земельных нормативных показателях.

При определении стоимости земли эти показатели могут использоваться как наряду с ценами на аналогичные земельные участки, так и вместо них. в) Оценка застроенных земельных участков Для оценки стоимости застроенных земельных участков необходимо отдельно определить стоимость земли и стоимость зданий и сооружений.

При этом стоимость земли определяется так же, как и для незастроенных земельных участков. Оценка стоимости зданий и сооружений осуществляется с помощью одного или нескольких методов: сравнительного (сравниваются цены на сопоставимые земельные участки), доходного (рассчитывается чистая прибыль от земельного участка за вычетом издержек на хозяйственное управление и с учетом остаточного срока службы зданий и сооружений), метода определения реальной стоимости (из издержек производства вычитается снижение стоимости в результате старения, из-за строительных дефектов и строительных повреждений). В соответствии с положениями немецкого Гражданского кодекса, согласно которому здания являются важной составной частью земельного участка, не обладая при этом собственным правовым статусом, из элементов оценки стоимости - стоимости земли и стоимости зданий и сооружений - образуется единая стоимость земельного участка как хозяйственной единицы, которая охватывает весь земельный участок, включая все его составные части.

Если параллельно используются несколько методов оценки стоимости (методы сравнительный, доходный и реальной стоимости), то рыночная стоимость рассчитывается по результатам различных методов, однако при этом не допускается выведение среднего арифметического из результатов различных видов расчетов. г) Оценка стоимости наследуемого права застройки и стоимости земельного участка, обремененного наследуемым правом застройки Наследуемое право застройки и обремененный им земельный участок оцениваются раздельно.

Оценка стоимости осуществляется на основе особых постановлений, согласно которым сначала определяется стоимость земли того или иного земельного участка без учета наследуемого права застройки, а затем рыночная стоимость наследуемого права застройки.

Особое внимание уделяется размеру процентов на наследуемое право застройки, сроку действия наследуемого права застройки и в определенных случаях компенсации, которая должна быть выплачена по истечении срока действия наследуемого права застройки.