КОМПЛЕКСЫ ДОКУМЕНТОВ, СОПРОВОЖДАЮЩИЕ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ Исполнитель: студентка группы Научный руководитель: С-р 2010 Содержание Введение… … 1.Нормативно-правовое регулирование сделок с недвижимостью 1. Законодательное обеспечение сделок с недвижимостью….….2. Нормативно-методическое обеспечение сделок с недвижимостью…… 10 2. Документальное сопровождение сделок с недвижимостью 1. Основные документы, сопровождающие процедуру сделок с недвижимостью…2. Особенности документирования сделок, проводимых в рамках целевой программы «Жилище»……….….… 27 Заключение….………….… 33 Библиографический список… ……36 Приложение… 41 Введение До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда нашей страны были государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, а кооперативное и индивидуальное жилищное строительство играло вспомогательную роль. В начале 1990-х годов наметилось резкое свертывание темпов строительства жилья государством, предприятиями и организациями, что привело к почти полному исчезновению какой либо поддержки населения в жилищной сфере.
В результате кризисов, потрясших экономику страны в конце ХХ века, в России одной из социальных проблем сегодня является обеспечение населения жильем.
В России жилье является дорогостоящим объектом, и покупка данного товара при разовом получении дохода (заработная плата) для многих россиян практически невозможна.
Создание условий для долгосрочного ипотечного кредитования является привлекательной альтернативой для населения, вынужденного сейчас копить средства на жилье в полном объеме, поскольку оно позволяет получить жилье в пользование на начальном этапе. Ипотека позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению - финансировать покупку жилья.
Проблема развития системы ипотечного кредитования в России является актуальной в социально-экономическом плане. Это подтверждается тем, что в последние годы в направлении развития кредитования населения России под залог жилья были сделаны важные шаги. В настоящее время разработана концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, одобренная и утвержденная Постановлением Правительства РФ от 11.01.2000, которая определяет место и роль ипотечного кредитования в жилищном финансировании, в кредитной системе Российской Федерации, а также стратегию государства в становлении данной сферы. Принят ряд законов, являющихся базовыми для ипотечного жилищного кредитования в России.
Проблемам развития системы ипотечного жилищного кредитования в последнее время уделяется все большее внимание со стороны органов государственной власти. Одной из проблем при оформлении ипотечного кредита является сбор и оформление комплекса необходимых документов.
Корректное оформление требуемых документов повышает оперативность принятия решения при ипотечном кредитовании, и в какой - то степени, влияет на результат. Целью данной работы является анализ обязательных комплексов документов, сопровождающих сделки с недвижимостью при ипотеке. Объектом исследования является система документооборота при долгосрочном кредитовании сделок с недвижимостью. Предметом исследования является документооборот в рамках ипотечного кредитования. Задачи: - проанализировать законодательную базу регулирования сделок с недвижимостью; - изучить нормативно- методическое обеспечение документирования сделок с недвижимостью; - исследовать основные документы, сопровождающие процедуру сделок с недвижимостью; - выявить особенности документирования сделок, проводимых в рамках целевой программы «Жилище». Данная тема достаточно полно изучена, и аспекты темы подробно освещались специалистами в средствах массовой информации, в статьях известных экспертов по юридическому, жилищному и гражданскому праву.
Например, заслуживают внимания работы авторов Кириенко А.А Грудцыной Л.Ю Норесковым В. Основной акцент в их работах был сделан на юридические аспекты сделок с недвижимостью.
Правовая сторона заключения сделок рассмотрена достаточно полно и подробно, однако ни в одной работе не были проанализированы комплексы документов, образующихся при сделках с недвижимостью с точки зрения документоведения. То есть, не были изучены виды документов, состав и расположение реквизитов и правила оформления документов.
Таким образом, данная тема является актуальной для исследования. Метод исследования - аналитический и описательный. 1. Нормативно - правовое регулирование сделок с недвижимостью 1.
В принципе не исключался и залог недвижимого имущества, хотя сфера при... Понятие ипотеки по ст.42 Закона РФ «О залоге» охватывало залог лишь не... 334 ГК РФ содержит также важную норму: общие правила о залоге, содержа... 1.2. В этих же направлениях происходит разработка новых форм документов и м...
Он состоит из постоянной и переменной информации. Ипотечные кредиторы – юридические лица, выдающие кредиты под залог нед... - письменное согласие всех собственников объекта недвижимого имущества... В случае применения ипотеки для решения жилищных проблем, предметом за... Следует отметить, что справки о доходах выборочно проверяются службой ...
Заключение договора об ипотеке; - разрешение органа опеки и попечительства. Продавцы жилья.
Продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. С продавца требуется паспорт, свидетельство о браке, согласие супруга/супруги и выписка из домовой книги.
Страховые компании.
Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя. Основным фактором, определяющим величину страховой суммы при страховании ипотеки, является размер кредита. Тариф на страхование жизни и трудоспособности заемщика определяются его возрастом, состоянием здоровья, профессией.
Страховые компании предлагают комплексную программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, включающую в себя все возможные риски по кредитованию при предоставлении следующих документов по: 1. Заемщику: - копии всех страниц паспорта Заемщика; - анкета-заявление по комплексному ипотечному страхованию; -документы, подтверждающие состояние здоровья Заемщика, в соответствии с запросом страховой компании.
Необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства: - копии правоустанавливающих документов на квартиру; - копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом; - копия справки о регистрации (выписка из домовой книги); - характеристика жилого помещения (копия финансово-лицевого счета жилого помещения); - копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком (приложение 6); - копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению) (приложение 7); - копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством). 2. Продавцу – физическому лицу: - копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры; - копия свидетельства о браке продавца; - копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на продавца на отчуждение жилого помещения; - справки из пенсионного фонда в случае, если продавец квартиры находится в пенсионном возрасте. 3. Продавцу – юридическому лицу: - копии учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор); - копия свидетельства о регистрации юридического лица; - копия свидетельства о постановке на учет в МНС; - копия справки юридического лица о том, что сделка не является крупной (с подписью руководителя и главного бухгалтера юридического лица); - копия протокола общего собрания юридического лица о решении продать квартиру (с указанием адреса, площади и суммы, за которую решено продать в случае необходимости); - копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица (протокол/приказ/доверенность); - копия паспорта представителя юридического лица. Страховая компания имеет право запросить у страхователя иные документы, необходимые для заключения договоров страхования.
Оценщики.
К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.
Оценочная компания требует представить определенный набор документов, которые необходимы для проведения оценки: -свидетельство о собственности, либо договор купли-продажи, либо свидетельство о регистрации права собственности (приложение 8); - справки и документы БТИ: форма 11а, экспликация, поэтажный план. Ипотечные агентства.
За счет собственного капитала и заемных средств агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки.
Поручители - физические и юридические лица, несущие имущественную ответственность по обязательствам заемщика. Требования к ним, как правило, аналогичны требованиям к заемщику. Указанные документы, представляемые на государственную регистрацию прав должны соответствовать требованиям и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав - должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц. Тексты документов должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения, с указанием их мест нахождения.
Фамилии, имена и отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.
Документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание не подлежат приему на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке. Надпись должна содержать полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.
Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав. Если ипотека прекращается, то регистрационная запись погашается. Это происходит на основании совместного заявления заемщика и кредитной организации либо на основании решения суда (приложение 9). При принятии решения приобретать недвижимость с использованием ипотечного кредитования собирается полный список необходимых документов (на примере открытого акционерного общества «Севергазбанк»): - копии правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру; - копия техпаспорта (если техпаспорт не продлен, т.е. он старше 5 лет, требуется его обновить); - справка об отсутствии обременения на объект из Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Коми, если объект не зарегистрирован в УФРС, справка берется из БТИ; - справка с паспортного стола о регистрации граждан по данному адресу.
Дополнительные документы, необходимые для сделки: - справки из налоговой инспекции (при отчуждении имущества полученного в дар или по наследству); - согласие другого супруга на продажу (покупку) (при необходимости). По собственникам: - копию паспорта всех заемщиков и их супругов (все листы, вместе с оригиналом); - свидетельство о рождении детей, для несовершеннолетних детей, достигших 14-летнего возраста – паспорт; - справки с места регистрации каждого из собственников, если он не совпадает с адресом продаваемого объекта.
По лицам участвующим в получении кредита и будущим собственникам: - копии паспортов (все страницы); - если квартира приобретается не только в собственность заемщика – копии паспортов будущих собственников и свидетельств о рождении (если собственниками будут несовершеннолетние дети); - копию страхового свидетельства государственного пенсионного страхования (с двух сторон) (вместе с оригиналом); - копию военного билета (при наличии) для лиц мужского пола призывного возраста (вместе с оригиналом); - свидетельство о браке и рождении детей у заемщиков и созаемщиков (копия с оригиналом); - копия трудовой книжки Заемщика, заверенная Работодателем; - справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие календарные месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме 2-НДФЛ); - справка с отдела регистрационного учета о составе семьи всех заемщиков и созаемщиков; - разрешение органов опеки на куплю продажу и ипотеку (в случае наличия несовершеннолетних детей). Для индивидуальных предпринимателей: - налоговые декларации за последние два отчетных периода с печатью налоговой на каждом листе; - свидетельство о предпринимательской деятельности (копии с оригиналом); - квитанция об уплате налогов.
Необходимые для оформления кредита анкеты и бланки предоставляются при личной встрече.
При уведомлении о положительном решении кредитного комитета необходимо заказать Акт оценки недвижимости для чего предоставить оценщикам: - копии правоустанавливающих документов на объект; - копию разворота и пропиской собственника.
При получении Акта оценки, обязательно проверяется соответствие адреса, площади и других характеристик объекта, при нахождении несоответствий необходимо внести соответствующие изменения, обратившись к лицу, выдавшему Акт оценки, соответствие оценочной стоимости объекта в Акте оценки с ценой, заявленной в банк. После оформления документов в банке производится государственная регистрация в УФРС. При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.
Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты.
Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. Законодательством предусмотрена возможность получение налоговых льгот по ипотечному кредиту. Для этого налогоплательщик должен предоставить договор о приобретении прав на квартиру в строящемся доме и приложить платежные документы, подтверждающие факт уплаты денежных средств, подтверждающие право на вычет [31]. Это следующие документы: - документы, подтверждающие приобретение или новое строительство жилого дома, квартиры; - платежные документы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств, товарные и кассовые чеки и др.). Таким образом, основными документами, сопровождающими процедуру сделок с недвижимостью, являются: - документы, удостоверяющие личность; - документы, подтверждающие семейное положение; - документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе.
Документы, сопровождающие процедуру сделок с недвижимостью должны содержать следующие реквизиты: вид документа, наименования юридических лиц без сокращения, с указанием справочных данных, описание и вид регистрируемого права, нотариальное удостоверение, оттиск печати, подписи сторон. Необходимо уделять особое внимание заполнению и оформлению документов при сборе необходимого пакета для сделки, в противном случае это может привести к отложению или отказе в государственной регистрации. 2.2. Особенности документирования сделок, проводимых в рамках целевой программы «Жилище» Основной задачей программы является предоставление молодым семьям су.