Защита прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жилыми помещениями

Защита прав несовершеннолетних при осуществлении сделок с жилыми помещениями. В соответствии со ст. 28 ГК сделки по распоряжению недвижимым имуществом несовершеннолетних, не достигших 14 лет малолетних могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.

Например, ребенок в возрасте 13 лет сам не вправе совершать даже безвозмездные сделки с недвижимостью, в частности, принять в наследство по закону или завещанию или в дар жилой дом от бабушки, деда, других родственников, поскольку принятие в собственность такого наследства или дара требует государственной регистрации.

Такого рода сделка в интересах малолетнего может быть совершена только, как отмечалось, через его законных представителей - родителей, усыновителей, опекуна. Несовершеннолетние в возрасте от 14 лет совершают сделки по распоряжению находящихся в их собственности квартирой, дачей, земельным участком, другой недвижимости только с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Раньше закон не определял, в какой форме должно быть выражено согласие законных представителей на совершение сделки несовершеннолетним. Гражданский кодекс РФ восполнил этот пробел, установив, что такое согласие должно быть выражено в письменной форме. Несоблюдение этого правила является основанием признания сделки, совершенной несовершеннолетним, недействительной. Но она может быть признана действительной, если после ее свершения последует письменное одобрение законных представителей несовершеннолетнего.

Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему имуществом определяется статьями 26 и 28 ГК, устанавливающими объем его дееспособности в зависимости от возраста до достижения им совершеннолетия. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка например, доставшимся ему в наследство жилым домом, квартирой на них распространяются правила, установленные ст. 27 ГК, направленные на охрану имущественных интересов подопечного.

Данной нормой объем родительских прав в отношении распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим их ребенку, ограничивается правами опекунов попечителей. Без предварительного согласия органов опеки и попечительства родители не вправе совершать или давать согласие на совершение сделок с имуществом своего ребенка, влекущих его уменьшение. Пункт 2 ст. 37 ГК относит к таким сделкам во-первых, отчуждение недвижимости продажа, обмен, дарение жилого помещения ребенка, сдачу в наем или аренду, в безвозмездное пользование или в залог во-вторых, сделки, влекущие отказ от принадлежащих ребенку прав например, отказ от наследства или дарения жилого помещения в-третьих, раздел жилого помещения или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Важным требованием указанной статьи Гражданского кодекса РФ является правило порядок управления имуществом ребенка для родителей, опекунов и попечителей определяется только законом. В целях пресечения злоупотреблений со стороны законных представителей имущественных интересов закон запрещает опекунам совершать сделки от имени подопечных, а попечители не вправе давать разрешение на совершение сделок с жильем подопечного ребенка между ним и своим супругом и другими близкими родственниками родителями, внуками, дедом, бабкой, родными сестрами и братьями. Статья 3 ФЗ О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации дополнена ч. 2 в 1994 г. в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних.

Она предусматривает, что любые сделки в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, не могут быть совершены без предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Это положение позднее нашло закрепление в ч. 4 ст. 292 ГК РФ Отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В ГК РФ указанное требование, как следует из данной части, касается не только приватизированного жилья, а любого жилого помещения, находящегося в собственности граждан независимо от основания возникновения права собственности на жилое помещение. Согласно ст. 31 и 34 опека и попечительство устанавливаются для защиты прав и интересов недееспособных или не полностью дееспособных граждан к последним относятся несовершеннолетние граждане - см. ст. 26 и 28 ГК . Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются также в целях их воспитания.

Органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления. Соответствующие нормы содержатся и в Семейном кодексе РФ, согласно ст. 121 которого ? защита прав и интересов детей в случаях смерти родителей, лишения их родительских прав, ограничения их в родительских правах, признания родителей недееспособными, болезни родителей, длительного отсутствия родителей, уклонения родителей от воспитания детей или от защиты их прав и интересов, в том числе при отказе родителей взять своих детей из воспитательных учреждений, лечебных учреждений, учреждений социальной защиты населения и других аналогичных учреждений, а также в других случаях отсутствия родительского попечения возлагается на органы опеки и попечительства ? органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления.

Вопросы организации и деятельности органов местного самоуправления по осуществлению опеки и попечительства над детьми, оставшимися без попечения родителей, определяются указанными органами на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, настоящим Кодексом, Гражданским кодексом Российской Федерации. Подробно освещен порядок участия органов опеки и попечительства в совершении указанных сделок в Письме Министерства образования РФ от 20.02.95 N 09-М О защите жилищных прав несовершеннолетних. Согласно указанному письму при подготовке документов, связанных с приватизацией, а также сделками с жилыми помещениями, часть или вся площадь которых принадлежит несовершеннолетнему наравне с совершеннолетними членами семьи, органам управления образованием было рекомендовано руководствоваться ст. 37, 292 ГК РФ, в соответствии с которыми требуется в этих случаях обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок по отчуждению продаже, дарению, обмену и др. жилой площади.

Данное разрешение оформляется только в форме постановления распоряжения органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа.

Для решения наиболее сложных и спорных случаев, связанных с совершением сделок по отчуждению жилой площади несовершеннолетних, а также другим вопросам, затрагивающим права и законные интересы детей, министерство рекомендовало создавать при органах местного самоуправления Советы комиссии по охране прав несовершеннолетних. В целях всесторонней защиты жилищных прав несовершеннолетних их интересы при совершении сделки, связанной с отчуждением, обменом жилых помещений, должны представлять непосредственно родители или лица, их заменяющие.

Для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, признано целесообразным незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, в которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего. Продажу жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, разрешается производить в исключительных случаях.

Для рассмотрения вопросов по отчуждению купле-продаже, дарению, мене жилых помещений, принадлежащих на праве собственности несовершеннолетним, рекомендовано органам управления образованием запрашивать следующие документы а заявление родителей обоих либо лиц, их заменяющих, с просьбой о разрешении совершения сделки б запрос нотариуса о разрешении совершения сделки по месту нахождения жилых помещений в копии финансовых лицевых счетов жилой площади отдельно с места продажи и места покупки обмена жилых помещений г копии свидетельств о собственности на жилое помещение, отдельно с места продажи и с места покупки обмена д согласие несовершеннолетнего старше 16-летнего возраста проживать на жилой площади, приобретенной для него в результате сделки отчуждения жилой площади е копию справки из налоговой инспекции, подтверждающую отсутствие задолженности по уплате налога на недвижимость.

Прием документов для подготовки разрешения на совершение сделки должен осуществляться только при наличии запроса и всех необходимых документов.

В случаях сделок с жилыми помещениями, находящимися в другом регионе республике, крае, области, необходимо представить документ, подтверждающий разрешение на прописку регистрацию ф. 15 , из органов внутренних дел по месту будущего проживания несовершеннолетнего.

Для совершения сделок с жилыми помещениями в г. Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях целесообразно истребовать письменное обязательство каждого собственника заверенное нотариусом о выписке его и проживающих с ним членов семьи с занимаемой жилой площади.

Если с просьбой об отчуждении жилой площади продаже, обмене и т.д. обращаются собственники жилого помещения владельцы дома, квартиры в ЖК и ЖСК , органы опеки и попечительства не вправе требовать обязательного включения в число собственников сособственников жилой площади несовершеннолетних членов семьи при даче согласия на отчуждение такого жилого помещения ч. 4 ст. 292 ГК РФ . Однако в обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника сособственника на проживание и пользование вновь приобретаемым жилым помещением. Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.

Не рекомендовано одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений, а также совершать сделки по залогу помещений в силу большего риска потери имеющейся площади.

При этом важно учесть, что для временного вселения граждан в жилые помещения, занимаемые несовершеннолетним, состоящим под опекой или попечительством, в органы регистрационного учета должно быть представлено письменное согласие органа опеки либо опекуна или попечителя.

Вселение несовершеннолетних детей в жилые помещения родителей в дома государственного или муниципального жилищного фонда или собственные жилые помещения других лиц производится независимо от размеров этих помещений.

Не рассматриваются документы на вселение граждан в жилые помещения, если в судебном порядке признано невозможным совместное проживание лишенного родительских прав гражданина с детьми, не достигшими 18-летнего возраста.

При вселении несовершеннолетнего в жилое помещение нанимателя для постоянного проживания он приобретает право пользования этим помещением наравне с нанимателем независимо от формы собственности данного жилья.

Если же несовершеннолетний поселяется на постоянное жительство в доме квартире собственника, то он вправе пользоваться жильем и в том случае, если произойдет отчуждение данного жилого помещения в пользу другого лица например, смена собственника при наследовании жилого помещения. В том случае, если сделка осуществляется с участием несовершеннолетнего, который находится под опекой, для вселения по месту жительства гражданина в жилое помещение, находящееся в собственности несовершеннолетнего, над которым установлена опека или попечительство, необходимо представить не только письменное согласие опекуна или попечителя, но и органов, их назначившего. При вселении того или иного гражданина в жилое помещение несовершеннолетнего, которое он занимает на правах нанимателя, для заключения договора поднайма требуется согласие собственника данного помещения жилищного органа - в государственном и муниципальном жилищном фонде, собственника жилья - в частном фонде, законных представителей несовершеннолетнего - родителей, усыновителей, опекуна попечителя, органа опеки и попечительства.

Согласие органов опеки и попечительства должно быть выражено в постановлении главы органа местного самоуправления.

В этом случае, когда законами субъектов Федерации осуществление функций по опеке и попечительству возложено на конкретные муниципальные органы управления образованием, согласие на совершение сделок может быть дано их руководством.

Другие лица вправе совершать такие действия лишь в том случае, когда они уполномочены на то компетентными органами ст. 53 ГК, п. 2 ст. 121 СК . Органы опеки и попечительства, проверяя законность сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетних. Их разрешение на сделку выдается по заявлению законного представителя ребенка.

В заявлении должен быть указан адрес жилого помещения, из которого выбывает ребенок, и какую жилплощадь он получает взамен. В некоторых случаях органы опеки и попечительства выдают разрешение на отчуждение жилых помещений, принадлежащих детям, при условии приобретения для них другого жилого помещения равной площади. Обычно такое разрешение выдается с указанием срока приобретения для ребенка другой собственности квартиры или дома. Если в течение указанного срока несовершеннолетнему не будет приобретена соответствующая жилая площадь, то такое разрешение считается недействительным.

В ч. 3 ст. 3 Закона предусмотрено, что средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают проживали исключительно несовершеннолетние, должны перечисляться в сберегательный банк в качестве вклада на имя несовершеннолетнего. Эти средства являются собственностью несовершеннолетних граждан и согласно п. 1 ст. 37 ГК РФ могут расходоваться опекуном или попечителем как и другие доходы исключительно в интересах подопечного несовершеннолетнего и с предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Таким образом, ограждены законом права и интересы несовершеннолетних и при производстве сделок с приватизированным жильем. Теперь для совершения сделок в отношении приватизированных жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками или членами семьи собственников, в том числе бывшими, имеющие право пользования данным жилым помещением, требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства.

Это правило распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права. В заключении следует отметить, что возможности ребенка самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права, а также создавать для себя обязанности и исполнять их ограниченны.

Объясняется это его неполной дееспособностью, материальной необеспеченностью и другими причинами. За малолетних в возрасте до 14 лет осуществляют жилищные права и несут обязанности их законные представители родители, усыновители, опекуны, приемные родители, учреждения, являющиеся опекунами. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приобретают и осуществляют жилищные права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, с согласия и органов опеки и попечительства например, при приватизации жилого помещения. С согласия родителей лиц их заменяющих ребенок может совершить сделку, направленную на приобретение жилого помещения в собственность, а также заключить договор социального найма или найма аренды жилого помещения.

Договор социального найма или аренды может быть заключен с несовершеннолетним в случае смерти или выбытия нанимателя из жилого помещения.

Если ребенок приобрел полную дееспособность в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации, он вправе самостоятельно приобретать и осуществлять жилищные права и нести обязанности. Интересы детей в суде защищают их законные представители без специальных полномочий. Однако они должны представить суду доказательства, подтверждающие родство, усыновление, опеку попечительство свидетельство о рождении, решение суда об усыновлении, постановление органов местного самоуправления о назначении опекуна попечителя. Эти лица не только обращаются в суд за защитой прав ребенка, но и осуществляют другие процессуальные права и обязанности, предусмотренные ГПК РФ. По делам, связанным с нарушением прав ребенка на жилище, в необходимых случаях участвуют и органы опеки и попечительства, а также прокурор.

Участие органов опеки и попечительства предусмотрено, в частности, в случае, когда обжалуются их действия ст.2 Закона РФ Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан. Не исключается участие в суде и несовершеннолетних, если такое участие будет признано судом необходимым.

Итак, во второй главе исследования мною были рассмотрены имущественные права несовершеннолетних. В обобщенном виде все права несовершеннолетних, предусмотренным законом, можно представить так. Семейное законодательство наделяет несовершеннолетнего следующими имущественными правами а правом на получение содержания от своих родителей и других членов семьи т. е. совершеннолетних трудоспособных братьев и сестер, дедушки, бабушки б правом собственности на полученные им доходы, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, и на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка в правом владеть и пользоваться имуществом родителей при совместном с ними проживании по взаимному согласию ребенка и родителей. Необходимо отметить, что хотя перечень имущественных прав несовершеннолетнего выходит за рамки семейных отношений, а правовое регулирование осуществляется в большей степени гражданским законодательством, тем не менее наличие таких прав у несовершеннолетнего позволяет говорить о нем как о самостоятельном субъекте семейных правоотношений. Также были исследованы проблемы, касающиеся защиты прав несовершеннолетних.

А именно рассмотрены вопросы защиты прав несовершеннолетних при приватизации жилья и при осуществлении сделок с жилыми помещениями.

Заключение Конечной целью моего исследования стал анализ норм действующего законодательства, как гражданского, так и семейного, регулирующие вопросы правового положения несовершеннолетних, их прав и защиты прав несовершеннолетних в современных условиях. В первой главе исследования был проведен анализ действующего гражданского законодательства, касающегося правового положения несовершеннолетних.

Было определено понятие дееспособности несовершеннолетних, рассмотрены виды дееспособности неполная частичная дееспособность несовершеннолетних, рассмотрено понятие эмансипации несовершеннолетних.

При этом следует отметить, что возможности несовершеннолетних самостоятельно приобретать и осуществлять свои права, а также создавать для себя обязанности и исполнять их существенно ограниченны законом. Объясняется это его неполной дееспособностью, материальной необеспеченностью и другими причинами. За малолетних в возрасте до 14 лет осуществляют права и несут обязанности их законные представители родители, усыновители, опекуны, приемные родители, учреждения, являющиеся опекунами. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет приобретают и осуществляют свои права и несут обязанности с письменного согласия законных представителей, а в случаях, предусмотренных законом, с согласия и органов опеки и попечительства например, при приватизации жилого помещения. Если несовершеннолетний приобрел полную дееспособность в связи с вступлением в брак или в порядке эмансипации, он вправе самостоятельно приобретать и осуществлять права и нести обязанности, предусмотренные законом.

У эмансипированных несовершеннолетних права законом не ограничены.

Во второй главе исследования мною были рассмотрены имущественные права несовершеннолетних. В обобщенном виде все права несовершеннолетних, предусмотренным законом, можно представить так. Семейное законодательство наделяет несовершеннолетнего следующими имущественными правами а правом на получение содержания от своих родителей и других членов семьи т. е. совершеннолетних трудоспособных братьев и сестер, дедушки, бабушки б правом собственности на полученные им доходы, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, и на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка в правом владеть и пользоваться имуществом родителей при совместном с ними проживании по взаимному согласию ребенка и родителей. Необходимо отметить, что хотя перечень имущественных прав несовершеннолетнего выходит за рамки семейных отношений, а правовое регулирование осуществляется в большей степени гражданским законодательством, тем не менее наличие таких прав у несовершеннолетнего позволяет говорить о нем как о самостоятельном субъекте семейных правоотношений. Также были исследованы проблемы, касающиеся защиты прав несовершеннолетних.

А именно рассмотрены вопросы защиты прав несовершеннолетних при приватизации жилья и при осуществлении сделок с жилыми помещениями.

Как отмечалось, за годы продолжающегося экономического кризиса ответственность многих родителей за судьбу своих несовершеннолетних детей стала заметно падать из-за тяжелого материального положения семей и крайне низкого жизненного уровня большинства российских граждан. Невозможность материального обеспечения детей толкает родителей на совершение сделок с имуществом, прежде всего с квартирами, с причинением существенного ущерба своим детям.

Не редкость, когда родители или один из них, формально не лишенные родительских прав, продают квартиру, оставляя ребенка без крова. Дети попадают в приюты и детдома и по достижении совершеннолетия не имеют своего постоянного места жительства.

Как нарушаются родителями права несовершеннолетних детей и как защитить права несовершеннолетних и было рассмотрено в данном исследовании.