При пользовании жилым помещением нередко возникает необходимость и желание произвести перепланировку или переоборудование помещения с целью сделать его более удобным для проживания либо для удовлетворения потребностей в жилье новых граждан, вселившихся с согласия нанимателя (собственника) и членов его семьи и т. п.
Подпереоборудованием понимается перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов, устройство и перестройка туалетов, ванных комнат. Подперепланировкой имеется в виду перенос и разборка жилых перегородок, перенос и устройство дверных проемов, тамбуров, остекление балконов и лоджий.
Чаще всего необходимость в переоборудовании и перепланировке возникает у граждан, проживающих в домах старой застройки. Однако нередко такая необходимость возникает и у граждан, вселившихся в новые дома.
Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производитьсятолько в целях повышения благоустройства квартиры.
Однако иногда граждане производят переоборудование и перепланировку занимаемых ими жилых помещений, не ставя целью повышение благоустройства квартиры, а ухудшая ее состояние, нарушают соответствующие строительные нормы и правила, что ведет к разрушению (а иногда обрушению) несущих конструкций и других элементов здания, нарушению работы инженерного оборудования.
Переоборудование и перепланировка жилого помещения и подсобных помещений допускаются лишь с согласия нанимателя, проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и наймодателя и с разрешения органов местной администрации. Причем такое разрешение обязательно для переоборудования и перепланировки жилого помещения независимо от того, в доме какого жилищного фонда оно находится (ст. 84 ЖК). Это положение закона конкретизируется в Правилах пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР[168], в п. 9 которых говорится: "Переустройство и перепланировка жилого и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя, наймодателя и с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (местной администрации. — П. С.), а перестановка либо установка дополнительного санитарно-технического и иного оборудования — с согласия совершеннолетних членов семьи нанимателя и с разрешения наймодателя".
В Жилищном кодексе определяется также, что при отсутствии согласия между нанимателем и членами его семьи, а также в случае отказа наймодателя спор разрешается в судебном порядке. При этом споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанимателем и наймо-дателем о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищных фондов, подведомственны суду, если на переустройство и перепланировку имеется разрешение органов местного самоуправления.
Щербатова и Смирнова обратились в суд с иском к Кнушевицкой и Абрамовой об устранении препятствий в переустройстве и перепланировке жилого дома и об определении порядка эксплуатации мест общего пользования, ссылаясь на то, что постановлением главы администрации района утверждено заключение межведомственной комиссии по вопросу перепланировки и она разрешена.
Кнушевицкая и Абрамова обратились с жалобой в суд на указанное постановление администрации района о выдаче разрешения на перепланировку, просили признать его незаконным и восстановить прежний порядок эксплуатации мест общего пользования.
Решением народного суда в удовлетворении жалобы Кнушевицкой и Абрамовой отказано; они обязаны не чинить препятствий в пользовании общим коридором в доме в соответствии с заключением администрации района.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила решение, как вынесенное по неполно проверенным обстоятельствам дела, указав следующее:
"Согласно ст. 84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местной администрации.
Народный суд пришел к выводу, что в результате перепланировки дома жилищные условия нанимателей таких квартир улучшаются.
В основу решения суд положил заключение межведомственной комиссии о том, что предлагаемая Щербатовой перепланировка технически возможна, не нарушает санитарных и противопожарных норм. Однако суд не учел того, что в заключении комиссии нет выводов о том, повышает ли данная перепланировка благоустройство квартир, в том числе ответчиков, или, наоборот, ухудшает.
Между тем, как видно из приобщенного акта обследования квартиры № 2 этого дома помощником санитарного врача (она же — член межведомственной комиссии), подход к квартире № 2 со двора неудобен и ухудшает жилищные условия из-за узкого неосвещенного переулка и отсутствия подъезда.
Этот документ должен быть оценен судом.
Одним из доводов улучшения жилищных условий в результате перепланировки, по мнению суда, является то, что у сторон появляется реальная возможность обустроить в каждой квартире по туалету взамен уборной на улице. Данный вывод сделан также по недостаточно исследованным обстоятельствам, поскольку согласно указанному выше акту устройство туалета в квартире № 1 является нарушением санитарных правил.
Согласно плану застройки дома эксплуатация строения предусматривает пользование как парадным, так и черным ходом, имеющими разное функциональное назначение. Поэтому оставление для каждой квартиры только одного входа может ухудшить жилищные условия для жильцов обеих квартир, это обстоятельство следовало учитывать при разрешении спора'"[169].
При рассмотрении иска о переустройстве и перепланировке жилых помещений суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений.
В Жилищном кодексе содержится также положение, согласно которому наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести помещение в прежнее состояние, (ч. 3 ст. 84 ЖК РСФСР).
Вопросы, связанные справом на жилое помещение при изменении размера жилой площади в связи с капитальным ремонтом жилого дома, получили принципиальное разрешение в ст. 82 и 83 ЖК РСФСР. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.
Нанимателю и членам его семьи на время капитального ремонта предоставляется другое жилое помещение. Предоставляемое на время капитального ремонта жилое помещение должно быть пригодным для проживания, отвечать санитарным и техническим требованиям (ст. 82 ЖК РСФСР). В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта. В этих случаях прежний договор найма жилого помещения прекращает свое действие, а в отношении нового жилого помещения заключается новый договор. Увеличение жилого помещения следует считать существенным, если в результате капитального ремонта его размеры превысят установленную законодательством норму жилой, а также дополнительной площади (при наличии у нанимателя права на нее) и образуются излишки жилой площади.