По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Основным документом по аренде жилья, регулирующим отношения между арендодателем и арендатором, является договор аренды жилого ^помещения. Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме. Размер арендуемой площади жилого помещения не ограничивается.
Право сдачи жилых помещений в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному им лицу (органу). Право арендования жилых и нежилых помещений в жилищной сфере принадлежит гражданам и юридическим лицам. В аренду могут быть переданы жилые дома, квартиры, относящиеся к государственному, муниципальному, общественному, частному жилищным фондам. Не подлежат передаче в |аренду служебные жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов, а также комнаты в квартирах, относящихся к государственному и муниципальному жилищным фондам.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды жилого помещения.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случае изменения установленных цен и тарифов на коммунальные услуги.
Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не несет ответственности, ухудшилось качество арендованного жилого помещения или нарушились его права, предусмотренные договором.
Члены семьи арендатора, проживающие совместно с ним и включенные в договор аренды жилого помещения, пользуются помещением наравне с арендатором и несут равные с ним обязанности. Если указанные граждане перестали быть членами семьи арендатора, они сохраняют права и обязанности по пользованию жилым помещением до окончания срока аренды, указанного в договоре.
Арендатор вправе вселить в арендованное помещение супруга, детей, родителей и других лиц, включив их в договор аренды жилого помещения, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения. На вселение несовершеннолетних детей согласие членов семьи не требуется.
Арендатор — юридическое лицо вправе вселить в арендуемое жилое помещение своих работников с членами их семей. С работниками, вселенными в жилое помещение, арендатор — юридическое лицо заключает соответствующий договор найма жилого помещения (субаренды) на срок, не превышающий срока, на который заключен договор аренды.
Если лица, вселенные в жилое помещение арендатором — юридическим лицом, расторгнут с ним трудовые соглашения, они теряют права на пользование жилым помещением, если другой член семьи, проживающий совместно, не является работником данного арендатора. Арендатор -— юридическое лицо вправе в таком случае перезаключить договор субаренды с этим членом семьи.
Лица, вселенные в жилое помещение арендатором — юридическим лицом, самостоятельного права на это помещение не имеют.
Арендатор — юридическое лицо не вправе вселять в арендуемые помещения работника с семьей, если при этом на одного члена семьи будет приходиться меньше установленной Жилищным кодексом нормы площади жилого помещения.
Договор аренды жилого помещения сохраняет действие Ври временном отсутствии арендатора, если иное не установлено договором.
Изменение договора аренды жилого помещения возможно до соглашению сторон в случаях:
— существенного нарушения условий договора другой стороной;
— существенного изменения обстоятельств, из которых всходили стороны при заключении договора.
Расторжение арендатором договора аренды жилого помещения производится при соблюдении следующих условий. Арендатор с согласия членов семьи, включенных в договор аренды жилого помещения, а также арендатор — юридическое лицо Вправе расторгнуть договор, предупредив об этом арендодателя за три месяца. При расторжении договора аренды без такого предупреждения арендатор обязан выплатить арендную плату за три месяца вперед. Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное помещение в надлежащем состоянии с учетом нормального износа.
Если арендатор расторгает договор аренды жилого помещения без согласия членов семьи, права и обязанности арендатора переходят к одному из совершеннолетних членов семьи, включенных в договор аренды, а при их отсутствии либо отказе принять на себя права и обязанности арендатора — к одному из других членов семьи, проживающих в помещении, с последующим переоформлением договора аренды на нового Арендатора.
Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды жилого помещения в случаях:
— систематического неисполнения арендатором условий договора аренды, использования арендованного помещения и существа не по назначению;
— совершения арендатором или членами его семьи, а такжe лицами, вселенными в жилое помещение арендатором — юридическим лицом, действий, наносящих значительный вред ^арендованному помещению (имуществу);
— систематического невнесения арендной платы;
— других действий арендатора или членов его семьи, а |также лиц, вселенных в жилое помещение арендатором — Юридическим лицом, наносящих ущерб арендодателю.
Договор аренды жилого помещения (имущества) может быть продлен с согласия сторон. При этом заключается новый договор аренды жилого помещения.
Договором аренды может быть установлено право арендатора выкупить арендованное помещение. Порядок и условия выкупа арендованных жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда определяются нормативными актами органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления. Порядок и условия выкупа арендованного жилого помещения, иных жилищных фондов определяются в договоре аренды либо дополнительным соглашением сторон.
Арендатор с письменного согласия арендодателя вправе сдать в субаренду полученное по договору жилое помещение, если иное не предусмотрено договором. Лица, проживающие в жилом помещении арендатора на основании договора субаренды, самостоятельного права на это помещение не имеют.
Сдача жилого помещения в субаренду не допускается:
— если в результате вселения субарендатора размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется меньше установленной законодательством нормы;
— если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний;
—без согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в данном жилом помещении;
— в других случаях, предусмотренных законодательными и нормативными актами органов государственной власти и органов местного самоуправления.
§ 7. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ)[255].
Лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или на праве хозяйственного ведения), может заложить это помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога является недвижимое имущество, каковыми являются согласно ст. 130 !;ГК РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге — договором об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Указ Президента Российской Федерации о дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" от 28 февраля 1996 г. № 293)[256].
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, |на котором находится это здание или строение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (см. ст. 5, 69 Закона об ипотеке, п. 3 Указа). При предоставлении кредита на сооружение жилого дома |в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение Обязательства квартирами, незавершенным строительством |вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю[257].
Не допускается ипотека многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (см. ст. 74 Закона об ипотеке), а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена (например, служебные жилые помещения и др.).
При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (см. ст. 75 Закона об ипотеке). При предоставлении кредита для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащим залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства (см. ст. 76 Закона об ипотеке).
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и-указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков (см. п. 5 Указа).
Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом (п. 2 и 3 ст. 339 ГК РФ, ст. 10 Закона об ипотеке).
Согласно ст. 13 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей соответствующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, и др.
Договор об ипотеке считается заключенным с момента его регистрации. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.
Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации или от выдачи закладной первоначальному залогодержателю, а также в других случаях отказа, указанных в Федеральном законе, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (см. ст. 27 Закона об ипотеке). Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в соответствии с требованиями ГК РФ.
При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие .лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор найма жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.
В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Согласно ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, по дополнительной подписи нотариуса не допускается. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в том числе за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, ^заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок. Обращение взыскания на заложенный индивидуальный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества не являются основанием для выселения приобретателем жилого дома или квартиры совместно проживающих в этом помещении залогодателя и членов его семьи, если оно является для них единственным пригодным для проживания помещением (за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 78 Закона об ипотеке). Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом (или квартиру) в результате его реализации, и бывшим собственником жилого дома (квартиры) либо кем-либо из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским кодексом РФ и жилищным законодательством. Если соглашение о заключении договора не достигнуто, любая из сторон вправе в судебном порядке потребовать его заключения и определения его условий (см. ст. 78 Закона об ипотеке).
Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры).
Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.
Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе сдать нанимателю находящуюся в жилом доме свободную квартиру лишь с согласия залогодателя. Однако залогодержатель вправе сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В этом случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять этот договор найма.
Тот, кто пользуется жилым помещением — залогодатель или залогодержатель, не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения этим помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное)[258].