Права на чужі речі. Загальна характеристика
Важливим речовим правом є право на чужі речі. У цьому випадку право власності належить одній особі, в той час як інша має на те ж майно таке саме (безпосереднє) речове право, тільки вужче за змістом.
Отже, права на чужі речі — це самостійні (але похідні від права власності) речові права, що надають особі, яка їх має, можливість безпосереднього користування певним майном для певної мети та у встановлених межах.
Для прав на чужі речі характерними є такі ознаки:
1) вони є похідними від права власності;
2) мають абсолютний характер;
3) передбачають слідування "права за речами" (тобто право начужу річ пов'язане з певною річчю І без неї не існує. Зміна власника не є підставою для припинення суміжних речових прав);
4) суб'єкт суміжного речового права має переваги щодо суб'єктів зобов'язального права у реалізації права користування майном;
5) передбачають абсолютний захист прав на чужі речі. Права таінтереси особи, яка має речове право на чуже майно, захищаютьсяу тому ж порядку (зокрема й від власника майна), що й права власника цієї речі (ст.396 ЦК).
Права на чужі речі можна з деякими застереженнями поділити на дві групи:
1) права користування чужими речами. Це — головним чином сервітути, які можуть бути особистими (персональними) і майновими (предіальними). З урахуванням можливості існування начебто подвійного права володіння і користування речами (різними
особами, але щодо однієї і тієї ж речі) свого часу виникла теорія "розділеної власності";
2) права розпорядження чужими речами. До них належить застава і, зокрема, іпотека. Суть цього права полягає у тому, що кредитор у разі невиконання зобов'язання має право реалізації заставленого майна (чужої речі) для задоволення своїх майнових інтересів. Наприклад, іпотека — застава нерухомості — є правом на чуже майно, оскільки хоча воно і залишається у власності боржника, кредитор-заставодержатель може витребувати його від будь-якої особи для того, щоб продати і цим захистити свої інтереси.
Досить детально права на чужі речі врегульовані у ЦК. Зокрема щодо прав на чужі речі передбачаються такі інститути, як право користування чужим майном (сервітути), право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис), право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіиій), а також право володіння.
Сервітут — це право обмеженого користування чужими речами (майном). Відповідно до традиції, закладеної ще в римському праві (або навіть іще раніше у Греції), сервітути поділяються на земельні і особисті. Суть поділу полягає у тому, що при земельних сервітутах право користування чужою річчю встановлюється на користь власника сусідньої ділянки (це начебто "відносини між ділянками", оскільки особа власника ніякої ролі не відіграє), а особисті сервітути встановлюються на користь певної особи, а отже, припиняються її смертю.
Емфітевзис — це довгострокове, відчужуване і таке, ідо успадковується, право користування чужою землею з метою сільськогосподарського виробництва. Характерною рисою емфітевзису є вимога використання чужого майна за цільовим призначенням, що становить обов'язок емфітевти (користувача).
Сутність суперфіцію полягає у тому, що власник виділяє земельну ділянку або її частину в користування суперфіціарІю (фізичній або юридичній особі) для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих та інших будівель або споруд безоплатно чи за відповідну винагороду. Як і емфітевзис, суперфіцій є довгостроковим, відчужуваним і таким, що успадковується, правом, можливість здійснення якого обмежена використанням за цільовим призначенням.
До речових прав на чуже майно ч.і ст.395 ЦК відносить також право володіння, яке за своїми визначальними ознаками не може бути визнаним класичним правом на чужу річ. Проте, враховуючи концепцію ЦК з цього питання, право володіння буде розглянуте поміж інших суміжних речових прав.
Частина 2 ст.395 ЦК передбачає, що законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже майно. Таким є, зокрема, Іпотека — застава нерухомості, космічних і транспортних об'єктів. Вона є правом розпорядження чужими речами у разі невиконання забезпеченого заставою зобов'язання (Закон "Про заставу").
§ 3. Сервітути
Відмовившись від винесення у заголовок гл.32 ЦК традиційного терміна "сервітут", вітчизняні законодавці назвали її "Право користування чужим майном". Можливо, з цих міркувань у ЦК відсутнє і визначення сервітуту, хоча у ст.401 ЦК поняття "сервітут" та "право користування чужим майном" вживаються як рівнозначні.
Отже, сервітут — це право обмеженого користування чужими речами (майном) з певною метою І у встановлених межах. Призначення сервітуту — дозволити суб'єкту сервітутного права користуватися природними властивостями речі, щодо якої встановлено сервітут.
Суб'єктами сервітутних правовідносин є власник або законний володілець речі та суб'єкт сервітутного права на неї — сервітуарій. Володільцем у цьому разі визнається особа, володіння якої виникло на підставі договору з власником або особою, якій майно передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом, за наявності відповідних повноважень від власника. Спеціальне правило міститься у законодавстві стосовно такого об'єкта сервітуту, як земельна ділянка: згідно зі ст.ІОО ЗК сервітут на земельну ділянку встановлюється виключно за домовленістю між власниками земельних ділянок. Щодо іншого нерухомого майна зобов'язаною особою може бути як власник, так і будь-який законний володілець цього майна.
Об'єктом сервітуту є нерухомість, яка належить на праві власності іншій (не тій, шо претендує на сервітут) особі.
Згідно зі ст.397 ЦК сервітут може бути встановлений щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або Іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може також належати власникові (володільцеві) сусідньої земельної ділянки, а також іншій конкретно визначеній особі (особистий сервітут).
Отже, ЦК визнає Існування двох видів сервітутів — земельних (або ж предіальних) та особистих (персональних). Підставою для поділу є спосіб визначення особи сервітуарія. Якщо сервітут встановлюється щодо визначеного майна в інтересах певної особи, то він є особистим (персональним). Якщо на користь власника (володільця) визначеного майна (але не конкретно визначеної особи) — земельним (предіальним).
Особливості земельного (предіального) сервітуту полягають у такому:
1) тут ніби мають місце "відносини між ділянками";
2) такі відносини є тривалими; зазвичай сервітути встановлюються на тривалий строк або взагалі без вказівки строку;
3) такий сервітут є неподільним: при поділі ділянки сервітутнеправо зберігається в цілому.
Володільцем за земельним сервітутом є власник (володілець) земельної ділянки або іншої нерухомості, для забезпечення користу-
ання якою встановлено сервітут (панівна річ) за рахунок встанов-в ння обмежень у користуванні іншим майном (обслуговуючим). Потреба у земельному сервітуті пов'язана з існуванням двох земельних ділянок, які знаходяться по сусідству, або іншим чином пов'язані одна з одною.
Типовим для вітчизняного цивільного законодавства земельним сервітутом є передбачене ст.404 ЦК право користування чужою земельною ділянкою або Іншим нерухомим майном, яке полягає у можливості проходу, проїзду через чужу земельну ділянку, прокладання та експлуатації ліній електропередач, зв'язку і трубопроводів, водопостачання, меліорації тощо.
Характерними ознаками особистого (персонального) сервітуту є
те, що він:
1) не тільки пов'язаний із певним майном, а й належить певній
особі;
2) обмежений строком: довічно належить певній особі і припиняється її смертю, якщо самим сервітутом не встановлено коротший строк;
3) не має зобов'язально-правового характеру, оскільки сервітуарій зберігає права на чуже майно і у випадку переходу його до третьої особи, тобто сервітут "випливає" за речами.
СервІтуарієм за особистим сервітутом є певна особа, інтереси якої забезпечуються за допомогою користування обслуговуючим майном. Права, які випливають з особистого сервітуту, належать лише певній особі і не можуть бути передані сервітуарІєм іншій особі, навіть її спадкоємцям.
Типовим особистим сервітутом, встановленим вітчизняним цивільним законодавством, є право членів сім'ї власника житла на користування ним. Згідно зі ст.405 ЦК члени сім'ї аіасника житла, які проживають разом з ним, мають право на користування останнім відповідно до закону.
Суб'єктами цього сервітутного правовідношення є власник житла і члени його сім'ї. Житлове законодавство до членів сім'ї власника жилого приміщення відносить дружину (чоловіка) власника житла (якщо стосовно цього житла у подружжя не виникло права спільної власності), їх дітей та батьків, а також інших осіб, якщо вони постійно проживають спільно з власником житла та ведуть з ним спільне господарство — ч.2 ст.64, ч.З ст.156 Житлового кодексу (ЖК) УРСР. Об'єктом цього сервітуту є частина жилого приміщення, визначена власником житла (жилий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання у них).
Встановлення сервітуту можливе: 1) договором; 2) законом; 3) заповітом; 4) рішенням суду.
Найпоширенішою підставою встановлення сервітуту є договір, який укладається між особою, яка потребує встановлення сервіту-ТУ і власником (володільцем) обслуговуючої речі. Оскільки у гл.32 ЦК немає загальної вимоги до форми договору на встановлення
сервітуту, вона визначається за правилами ст.ст.205-208 UK. Проте щодо договору про встановлення земельного сервітуту висувається вимога його обов'язкової державної реєстрації (ч.2 ст.402 ЦК). Отже, він у кожному разі не може вчинятися усно, а має бути письмовим І вважається вчиненим з моменту державної реєстрації (ч ] ст.210 ЦК).
Істотними умовами договору про встановлення сервітуту є вказівка на предмет сервітутного права, цільове призначення сервітуту та розмір плати за користування чужим майном (або вказівка на те, що договір безвідплатний).
У разі виникнення спору підставою встановлення сервітуту є судове рішення (ч.З ст.402 ЦК). На цю підставу вказує не лише ЦК, а й спеціальне законодавство. Наприклад, ч.і ст.100 ЗК передбачає, що власник або землекористувач має право вимагати встановлення сервітуту для обслуговування своєї земельної ділянки. У разі недо-сягнення домовленості з зазначеного питання він може звернутися до суду. При цьому позивач має довести в суді, що нормальне господарське використання його земельної ділянки або іншої нерухомості неможливе без обтяження сервітутом чужого нерухомого майна і що задоволення потреб сервітуарія неможливо здійснити іншим способом.
Закон є окремою підставою встановлення сервітуту. Наприклад, для виникнення сервітутного права користування житлом у членів сім'ї (ст.405 ЦК) достатньою є наявність умов, встановлених за ном: спільне проживання члена сім'ї (сервітуарія) власника житл та спільне користування останнім.
Сервітутне право може бути передбачене у заповіті шляхом пря мого встановлення сервітуту (ст.1246 ЦК) або шляхом вчинення ньому заповідачем заповідального вІдказу: зобов'язування спадко ємців встановити обмежене речове право на користь відказоодер] жувача та надати останньому обмежене користування певним май] ном, яке входить до складу спадщини (ст.ст. 1237, 1238 ЦК). У та] ких випадках у заповіті має бути зазначено, на користь кого вста] новлюється сервітут, відомості про обслуговуюче майно, вид серві-[ туту, строк та інші відомості.
Зміст сервітуту становить сукупність прав та обов'язків сервітутних відносин.
Зокрема зміст сервітуту можуть становити можливість проходу, проїзду через сусідню земельну ділянку, прокладання та експлуатація ліній електропередачі, зв'язку і трубопроводів, забезпечення во- допостачаїшя та меліорації тощо (ст.ст.403, 404 ЦК). Отже, змісті сервітуту визначається насамперед обсягом прав сервітуарія щодої користування чужим майном. В цілому такі права можуть мати або позитивний, або негативний характер. Тобто правомочності серві-туарія можуть полягати або у можливості вчинення певних ДІИ (прохід, проїзд, прокладання лінійних комунікацій тощо), або можливості вимагати від власника (володільця) обслуговуючого майна утриматися від такого його використання, яке за звичайних
mob він мав би право вчиняти (наприклад, не заважати відведенню води із сусідньої ділянки).
Водночас сервітуарій має певні обов'язки: використовувати макно за цільовим призначенням сервітуту, визначеним у момент встановлення сервітуту; вносити власникові (володільцю) плату за користування майном тощо.
При цьому, як випливає із поняття сервітуту (ст.401 ЦК), він завжди полягає у праві користування і ніколи не є правом розпорядження.
Строк, на який встановлюється сервітут, не є істотним елементом його змісту, якщо цей строк не визначений договором або іншою підставою надання сервітутного права. За загальним правилом він вважається встановленим на невизначений строк. Фактично це означає, що він є безстроковим (для земельного сервітуту) або довічним (для особистого сервітуту). Земельний сервітут, встановлений без визначення строку, в ст.98 ЗК має також найменування постійного.
Власник речі має право, якщо Інше не передбачене договором або законом, вимагати від сервітуарія плату за користування майном. Розмір плати визначають сторони сервітутних відносин. Безоплатність користування сервітутом має бути прямо передбачена у договорі.
Сервітут не підлягає самостійному відчуженню окремо від майна, для забезпечення користування яким його встановлено (ч.4 ст.403 ЦК). Отже, він не може бути самостійним предметом купівлі-продажу, застави тощо. Водночас він може передаватись будь-яким способом спільно з нерухомим майном, стосовно якого було встановлене право на чужу річ. Таким чином, сервітут має акцесорний (додатковий) характер щодо первинного права власності на річ, стосовно якої встановлено сервітут.
Слід звернути увагу на те, що встановлення сервітуту на певне майно не позбавляє його власника права володіти, користуватися, розпоряджатися тощо зазначеним майном. Йдеться лише про обмеження можливостей здійснення права власності стосовно майна. Щодо якого існує сервітут.
Характерною особливістю сервітутного права, як і кожного права на чужі речі, є Його слідування за майном: він зберігає чинність У разі переходу права власності на майно, щодо якого він встановлений, до іншої особи (ч.б ст.403 ЦК). Це правило стосується як особистих, так і земельних сервітутів.
Речово-правова природа сервітутних правовідносин робить можливим використання зобов'язально-правових засобів захисту при виникненні спорів між власником речі та сервітуарієм лише у випадках, прямо зазначених у законі або договорі. Зокрема таке спеціальне правило встановлене ч.7 ст.403. яка передбачає відшкодування збитків, завданих власникові (володільцю) майна, щодо Чкого встановлений сервітут, на загальних засадах, тобто за правилами гл.82 ЦК.
Підставами припинення сервітуту є:
1) поєднання в одній особі особи, в інтересах якої встановленийсервітут, і власника майна, обтяженого сервітутом;
2) відмова від нього особи, в інтересах якої встановлений сервітут;
3) сплив строку, на який встановлено сервітут;
4) припинення обставини, яка була підставою для встановлення сервітуту;
5) невикористання сервітуту протягом трьох років підряд. Частиною 2 ст.405 ЦК встановлений скорочений строк невикористання особистого сервітуту: член сім'ї власника житла, який не використовує своє право користування ним понад один рік, втрачаєсервітут;
6) смерть особи, на користь якої встановлено особистий сервітут.
Сервітут може бути також припинений за рішенням суду на вимогу власника майна за наявності обставин, які мають істотне значення. Зокрема власник земельної ділянки має право вимагати припинення сервітуту, якщо він перешкоджає використанню вказаної ділянки за ЇЇ цільовим призначенням.
Цей перелік, встановлений у ст.406 ЦК, має бути доповнений загальними підставами припинення речових прав: знищення майна, користування яким є змістом сервітутного права; відмова від права, поєднання в одній особі сервітуарія і власника майна, обтяженого сервітутом, тощо. Визнання недійсним правочину або розірвання договору, шо був підставою встановлення сервітуту, природно, анулює і сервітут. Наприклад, визнання недійсним заповіту, в якому передбачено встановлення сервітуту, є підставою припинення й самого сервітуту.
§ 4. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис)
Емфітевзисом є довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права володіння І користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів та доходів від неї зобов'язком ефективно її використовувати відповідно до цільового призначення.
Суб'єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися останньою для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на .умовах постійного користування чи на умовах оренди.
Об'єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що знаходиться У приватній, комунальній або державній власності. До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя — рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та пе-
оелоґИ, а також несільськогосподарські угіддя (ст.22 ЗК). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає ем-(Ьітевті право володіння та право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, зазначивши, що вона має використовуватися під ріллю або багаторічні насадження тощо.
Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір про емфітевзис). За договором про емфітевзис власник земельної ділянки відплатно чи безвідплатно передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи шодо неї право власності. Договір про встановлення емфітевзису формально є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається передачі земельної ділянки. Водночас реалізувати це право раніше, ніж будуть встановлені межі ділянки на місцевості, неможливо, оскільки до цього приступати до використання земельної ділянки забороняється законом (ст. 125 ЗК). Отже, виникає ситуація, подібна до тієї, що має місце при переході права власності за договором: момент укладення договору і перехід речового права не збігаються в часі (ст.334 ЦК).
Емфітевзис може бути переданим іншій особі па підставі договору між попереднім та наступним землекористувачами або на підставі спадкування (ч.2 ст.407 ЦК). Зокрема емфІтсвтичне право може бути предметом договору купівлі-продажу, дарування, міни, в тому числі предметом застави, а також може передаватися будь-яким іншим, не забороненим законом, способом іншій фізичній або юридичній особі. При відчуженні емфітевзису йдеться не про передачу права власності на земельну ділянку, а виключно про відчуження права користування нею.
Строк договору про емфітевзис встановлюється за домовленістю його сторін. При ньому власник ділянки та емфітевта можуть укласти такий договір на визначений або на невизначений строк. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону не менш як за один рік (ст.408 ЦК). Попередження про відмову від договору є правочином, тому його зміст та форма визначаються загальними правилами про здійснення правочинів, встановленими гл.16 ЦК. Власник земельної ділянки має право:
— вимагати від землекористувача використання ділянки за призначенням, встановленим у договорі. При цьому в самому договоріМає бути враховане цільове призначення ділянки (ст.409 ЦК);
— на одержання плати за користування ділянкою. Плата за користування, що підлягає сплаті землекористувачем власникові зем-Лі не охоплює інших обов'язкових платежів, які встановлюютьсяокремим законом (ч.2 ст.410 ЦК). ЦК не встановлює розмірів пла-
ти за користування, її форми, умови, порядок та строки виплат ці питання вирішуються на розсуд сторін і мають бути закріплені у договорі про емфітевзис;
— на переважне перед іншими особами набуття права користування земельною ділянкою у разі продажу цього права іншій особі(ч.2 ст.411 ЦК);
— на одержання відсотків від ціни продажу емфітевзису іншійособі — лаудемії (ч.5 ст.411 ЦК).
Власник земельної ділянки зобов'язаний:
— надати земельну ділянку в користування;
— не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.
Навіть у разі порушення емфітевтою умов здійснення права користування власник не має права самочинно перешкоджати йому у вчиненні таких дій, а повинен звернутися до суду. Проти порушення власником Його прав землекористувач захищений усіма тими засобами захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).
Землекористувач має право:
— користуватися земельною ділянкою у повному обсязі відповідно до договору та утримувати її за собою (ч.і ст.410 ЦК);
— набувати право власності на плоди і доходи від експлуатаціїнаданої у користування ділянки. Це право логічно випливає з права користування земельною ділянкою для власних потреб;
— відчужувати право користування земельною ділянкою длясільськогосподарських потреб, якщо інше не встановлено законом(ч.і ст.411 ЦК).
Слід зазначити, що остання правомочність землекористувача у деяких випадках супроводжується істотними обмеженнями, вста-ношіеними па користь власника землі. Зокрема у разі продажу права користування земельною ділянкою власник останньої має переважне перед іншими особами право на його придбання за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах. Для забезпечення цього права землевласника реалізація емфітевзису шляхом продажу супроводжується ускладненою процедурою. Продавець емфітевзису зобов'язаний письмово повідомити власника земельної ділянки, наданої у користування, про намір продати своє право користування іншій особі з вказівкою ціни, оголошеної для продажу, та інших його умов. Власник, який протягом одного місяця письмово заявить про свій намір викупити емфітевзис, зобов'язаний купити його за ціною та па умовах, оголошених для продажу. Якщо власник землі відмовиться від реалізації свого переважного права на купівлю емфітевзису або не повідомить письмово про згоду на купівлю, або надішле згоду про можливу купівлю за іншою ціною, землекористувач вправі продати своє право будь-якій особі, але на умовах, попередньо оголошених для продажу. Якщо власник ділянки, давши згоду на купівлю ємфітев-зису, потім відмовиться від свого наміру, землекористувач може вимагати від нього відшкодування шкоди, завданої такою відмовою (ст.ст.22, 23 ЦК).
У разі продажу землекористувачем емфітевзису з порушенням
| права |
власника на переважну купівлю останній може протягом од-
ного року звернутися до суду з позовом про переведення на нього гіпав та обов'язків набувача права з внесенням на депозитний рахунок суду грошової суми, яку за договором має сплатити покупець емфітевзису (ст.362, ч.4 ст.411 ЦК). Землекористувач зобов'язаний:
— вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом. Плата за користування,яка виплачується власникові ділянки, не включає інші платежі,що підлягають сплаті землекористувачем відповідно до положень закону. Зазначена плата за користування не охоплюєобов'язку користувача сплатити власникові землі лаудемію (ч.5
ст.411 ЦК);
— ефективно використовувати земельну ділянку відповідно до їїцільового призначення;
— підвищувати родючість земельної ділянки, застосовувати природоохоронні технології виробництва, утримуватися від дій, які можуть призвести до погіршення екологічної ситуації;
— повідомити власника землі про намір продати право користування земельною ділянкою.
Емфітевзис припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача. У цьому випадку суб'єкти права власності і речового права на чужу річ збігаються, а відтак має перевагу більш повнеправо, тобто право власності;
2) спливу строку, на який було надано емфітевзис, якшо строкбуло зазначено у договорі про встановлення цього права. У ЦК непередбачений обов'язок власника ділянки подовжити на вимогуземлекористувача строк дії емфітевзису. Такий обов'язок може бути закріплений у договорі про встановлення емфітевзису. В разі досягнення сторонами домовленості про подовження строку йдетьсяпро встановлення нового емфітевзису;
3) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, ане права користування нею (ст.350 ЦК);
4) знищення земельної ділянки або такого її пошкодження, щовиключає можливість використання для задоволення сільськогосподарських потреб;
5) визнання недійсним правочину, що є підставою встановлення емфітевзису;
6) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п."а" ст.143 ЗК);
7) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення емфітевзису. Така домовленість має бути вчиненою у та-кій самій формі, як і договір про встановлення емфітевзису.
За рішенням суду емфітевзис може бути припинений також у 'нших випадках, встановлених законом (ст.412 ЦК).
 | |||
 | |||
§ 5. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій)
Сулерфіцій — це довгострокове, відчужуване та успадковуване право користування земельною ділянкою, переданого від платно чи безвідплатно особі для будівництва та експлуатації на ній будівель та споруд, на які в останньої виникає право власності.
Суб'єктами суперфіціарних відносин є власник земельної ділянки, яка надається під забудову, і особа, яка має право використання зазначеної ділянки для забудови (суперфіціарій).
На будівлі (споруди), зведені суперфіціарієм, у нього виникає право власності. Це зумовлює незалежність цих прав від суб'єктного складу, оскільки діє принцип: речове право випливає за речами, щодо яких воно встановлене і не пов'язане з носіями цих прав. Віднесення суперфІцію до речових прав надає супсрфіціарію абсолютний захист його прав.
Суперфіцій може належати одночасно двом і більше особам. При цьому, безумовно, саме суперфіційнс право поділу не підлягає, а лише передбачається можливість спільного користування земельною ділянкою, наданого під забудову одночасно двом і більше особам (наприклад, у разі виникнення з підстав, передбачених законодавством, права спільної власності на зведену будівлю (споруду).
Об'єктом суперфіцію є право користування земельною ділянкою для будівництва певних видів споруд чи будівель з можливістю для суперфіцІарІя набути право власності на них. При наданні земельної ділянки у користування з мстою забудови необхідно, щоб її подальше використання відповідало цільовому призначенню ділянки. Встановлення цільового призначення земель відбувається шляхом їх віднесення до тієї чи іншої категорії, яке здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень (ч.і ст.20 ЗК).
Підставами встановлення суперфіцію є договір між власником ділянки і майбутнім забудовником про встановлення суперфіцію і заповіт.
До істотних умов цього договору належать: відомості про земельну ділянку, про мету її надання, про вид будівництва, що має тут здійснюватися, про умови платного користування ділянкою (розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати). У ЦК не передбачена обов'язкова форма договору про встановлення суперфіцію. Але враховуючи ту обставину, шо договір про встановлення суперфіцію не може бути виконаний сторонами у момент його вчинення, можна дійти висновку, шо такий договір має бути лише письмовим.
Заповіт також може бути підставою встановлення суперфшію У разі наявності в ньому заповідального відказу, яким заповідач зобов'язує спадкоємця надати іншій особі право користування для забудови земельною ділянкою, що входить до складу спадщини.
Існуючий суперфіцій усвою чергу може бути переданий супер-
гЬіціарієм іншій особі за будь-яким цивільно-правовим договором,
то відповідатиме природі цих відносин. Такий договір може бути
рІдплатним, так і безвідплатним. Укладення вказаного договору не вимагає погодження його умов із власником земельної ділянки
є для нього обов'язковим. Суперфіціарій не зобов'язаний повідом іяти власника земельної ділянки про наступне відчуження су-ПСрфіцію, оскільки у ЦК (на відміну від правил про відчуження ем-фітевзису) не закріплене переважне право власника перед іншими особами на купівлю права користування нею. Власник ділянки зобов'язаний зберігати той характер відносин з новим суперфіціарієм, який існував з його попередником відповідно до умов, які мали місце при встановленні суперфіцію.
Існуючий суперфіцій також може переходити у спадщину як на підставі заповіту, так І шляхом спадкування за законом. При цьому, оскільки право користування земельною ділянкою для забудови та право власності на зведені на ній споруди, що входять до складу спадщини, є пов'язаними між собою речовими правами, зазначені права у разі поділу спадщини між різними спадкоємцями не можуть бути передані окремо.
Строк супєрфІцію може бути визначеним або невизначеним. Мінімальний та максимальний строк суперфіцію у ЦК не зазначений. Але при його визначенні сторони мають враховувати, що суперфіцій є речовим правом, яке встановлюється з метою забудови. І тому надто короткий строк суперфіціарного права не відповідає природі цього інституту, оскільки не дає можливості суперфіціарію реалізувати надане право забудови.
Якщо суперфіцій встановлений на невизначений строк, він вважається безстроковим і може бути припиненим за бажанням сторін у будь-який час.
Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право:
— на одержання плати за користування нею для забудови. Цяплата не є орендною і не є платою за землю, що сплачується окремо до бюджету, і не включається до складу вказаної плати за користування. Сторони самі визначають розмір плати за користування, періодичність її внесення (разовий або періодичний характеростанньої), її форму, умови, порядок та строки виплати тощо. Невнесення плати за користування не є підставою припинення супер-Фіцію, але надає власникові землі право вимагати стягнення з су-нерфіціарію заборгованості у примусовому порядку;
— на одержання у випадках, встановлених договором, часткиВіД доходу землекористувача від збудованих на земельній ділянціпромислових об'єктів тощо;
— на володіння та користування ділянкою в обсязі, встановленому договором із землекористувачем;
~ на розпорядження ділянкою, у тому числі шляхом відчуженая ії іншим особам. При цьому власник повинен попередити набу-вача ділянки про право суперфіціарія на забудову. Суперфіцій збе-
рігатиме свою силу й для нового власника ділянки, в тому числі і для особи, яка набула землю з публічних торгів. Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою (ст.414 ЦК).
На власника земельної ділянки покладаються такі обов'язки:
— надати певну ділянку під забудову у строки, визначені договором про встановлення суперфїцію або заповітом;
— не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні ним правакористування ділянкою тощо. Проти порушення власником йогоправ суперфіціарій може захищатися тими ж засобами цивільно-правового захисту, що й власник майна (ст.396 ЦК).
Суперфіціарій (землекористувач) має право:
— використовувати ділянку для забудови (будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, жилих тощо споруд) відповідно до договору про суперфіцій та вимог закону (ст.413 ЦК);
— користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленомудоговором (ст.415 ЦК). При цьому мається на увазі використанняділянки не тільки безпосередньо для будівництва, а й для обслуговування таких робіт (організації під'їзних шляхів, спорудженнятимчасового житла для будівельників тощо);
— набувати право власності на будівлі (споруди), споруджені наземельній ділянці, переданій йому для забудови;
— передавати суперфіцій іншим особам шляхом договору абозаповіту. При цьому особа, до якої перейшло право власності набудівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власникбудівлі (споруди). Сулсрфіціарій не зобов'язаний повідомляти власника ділянки про намір передати суперфіиій іншій особі. Відсутність такого повідомлення не дає власникові ділянки права оспорювати дійсність правочину відчуження суперфіцію та вимагатиплати за таке відчуження, як це передбачено у разі продажу емфІ-тевзису. Землекористувач повинен лише повідомити власника земельної ділянки про заміну його іншою особою у зобов'язанні оплати користування ділянкою (ч.4 ст.415 ЦК).
Суперфіціарій (землекористувач) зобов'язаний:
— вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови. Оскільки ЦК не встановлює порядку внесення зазначеної плати, її періодичності та розмірів, ці питання мають вирішуватися за домовленістю сторін при встановленні суперфіцію. Плата, її розміри та строки внесення є істотними умовамидоговору про суперфіцій. Зі змісту 4.4 ст.415 ЦК (де йдеться прообов'язок "вносити плату", а не "внести плату") випливає, що платежі власникові ділянки мають бути швидше не разовими, а періодичними;
— вносити інші платежі, встановлені законом. Зазначеніобов'язкові платежі визначаються окремими актами законодавстваі не включаються до сум плати за користування, яка належить
аснику ділянки. Види, розміри та періодичність вказаних
Bfi о в'язко вих платежів встановлюються спеціальним законом
?СТ.415 UK);
_- почати використовувати земельну ділянку для забудови до
пливу трирічного строку з моменту встановлення суперфіцію. В
іншому разі можливе припинення суперфіцію з цієї підстави
(СТ.416ЦК);
— використовувати земельну ділянку відповідно до її цільовогопризначення (ч.5 ст.415 ЦК). Призначення земельної ділянки визначається відповідно до норм земельного законодавства та договору про суперфіцій, де вказано, з якою метою вона йому надана.Зокрема порушенням цієї вимоги буде будівництво споруд промислового призначення, якщо суперфіцій надавався для житлового будівництва тощо;
— у разі припинення суперфіцію на вимогу власника земельноїділянки знести будівлі та привести ділянку до стану, в якому вонабула до надання її у користування (ч.і ст.417 ЦК).
Суперфіцій припиняється у разі:
1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та су-перфіціарія. У цьому випадку суб'єкти права власності та речовогоправа на чужу річ збігаються;
2) спливу строку права користування. Обов'язок власника ділянки подовжити на вимогу землекористувача строк дії суперфіціюможе бути передбачений у договорі про суперфіцій;
3) відмови землекористувача від права користування;
4) невикористання земельної ділянки для забудови протягомтрьох років підряд;
5) викупу земельної ділянки у зв'язку із суспільною необхідністю. У цьому випадку йдеться про викуп саме земельної ділянки, ане права користування нею (ст.350 ЦК);
6) неможливості використання земельної ділянки для забудови(наприклад, внаслідок її забруднення токсичними, радіоактивнимиречовинами тощо);
7) визнання недійсним правочину, що був підставою встановлення суперфіцію;
8) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (ч.5 ст.415 ЦК, п."а" ст.143 ЗК);
9) домовленості власника ділянки та землекористувача про припинення суперфіцію, вчиненій у такій самій формі, як і договір простановлення суперфіцію.
За рішенням суду суперфіцій може бути припинений також у 'Чілих випадках, встановлених законом (ст.416 ЦК).
Припинення суперфіцію з підстав, зазначених у ст.416 ЦК, крім випадку поєднання в одній особі власника ділянки і землекористу-ва, викликає необхідність вирішення долі зведених на ділянці бу~ Д'вель (споруд), що має робитися відповідно до положень ст.417 ЦК.
Правові наслідки припинення суперфіцію за бажанням сторін (співпадіння власника і суперфіціарія, відмови суперфіціарія від
права користування тощо) або внаслідок спливу строку користування визначаються домовленістю між власником земельної ділянки та суперфіціарієм.
Така домовленість може мати місце вже при укладенні договору про суперфіцій, У такому разі вона має бути включеною у цей договір як його істотна умова.
Водночас правові наслідки припинення суперфіцію можуть бути визначені за домовленістю сторін договору вже під час припинення відносин суперфіцію.
Якщо сторонам не вдалося досягти домовленості, власник земельної ділянки має право вимагати від власника будівлі (споруди) її знесення та приведення земельної ділянки у стан, в якому вона була до надання її у користування.
Якщо ж знесення будівлі (споруди), розміщеної на земельній ділянці, заборонено законом (жилі будинки, пам'ятки історії та культури тощо) або є недоцільним у зв'язку з явним перевищенням вартості будівлі (споруди) порівняно з вартістю земельної ділянки, суд з урахуванням підстав припинення права користування ділянкою може обрати один з таких варіантів:
1) постановити рішення про викуп власником будівлі (споруди)земельної ділянки, па якій вона розміщена;
2) постановити рішення про викуп власником земельної ділянки будівлі (споруди);
3) постановити рішення про визначення умов користування земельною ділянкою власником будівлі (споруди) на новий строк(ст.417 ЦК), У цьому разі фактично має місце встановлення правакористування чужою земельною ділянкою замість суперфіцію,який згідно зі ст.416 ЦК вже припинений.
При виборі варіанту вирішення спору суд враховує: цінність земельної ділянки, вартість збудованих на ній споруд, підстави припинення суперфіцію (ч.2 ст.417 ЦК), вимоги справедливості, добросовісності та розумності цивільного законодавства (ст.З ЦК) тощо.