Загальні положення про купівлю-продаж

1.1. Поняття договору купівлі-продажу

Договір купівлі-продажу— це договір, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) У власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст.655 ЦК).

Характеристики договору:

— оплатний — набуваючи майно у власність, покупець сплачуєпродавцю обумовлену за договором ціну майна;

— двосторонній — як вбачається з визначення, права та обов'язкидоговором мають обидві сторони: продавець передає чи зобов'язується передати покупцеві певне майно, але має право вимагати за цесплати певної ціни, а покупець, у свою чергу, зобов'язаний сплатитиціну, але має право вимагати передання йому проданого майна;

-1 може бути консенсуальним, коли права та обов'язки сторін виникають в момент досягнення ними угоди за всіма істотними умовами, або реальним, коли договір набирає чинності з моменту передання продавцем майна (товару) покупцеві.

Основна і визначальна ознакадоговору купівлі-продажу — перехід майна у власність покупця.

Форма договору купівлі-продажу визначається згідно з загальними правилами ЦК про форму правочинів.

У ЦК визначена форма окремих видів договорів купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, жилого будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі й підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Порядок нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу жилого будинку (частини будинку) визначений у Законі від 2 вересня 1993 р. "Про нотаріат" та в інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженій наказом Міністерства юстиції України від 18 червня 1994 р. №18/15. Державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, здійснюється згідно з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно.

Сторони в договорі.Продавцями і покупцями в договорі купівлі-продажу можуть виступати як фізичні (які мають, як правило, повну дієздатність, за винятком укладення деяких договорів), так і юридичні особи.

Відповідно до ст.658 ЦК право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення.

Продаж майна означає розпорядження продавцем своїм майном, тобто визначення його юридичної долі. Право розпорядження — одне з правомочностей власника. Тому продавцями у договорі купівлі-продажу виступають, як правило, власники майна. Однак у деяких випадках право розпорядження майном може налєжа-^и і невласнику. Так, державні організації, не будучи власниками, також мають право розпорядження майном.

^у Деяких випадках суб'єктом договору може бути особа, яка не власником майна та не має іншого речового права. Таке право

продажу чужого майна може бути надано особі договором або законом. Наприклад, ломбардам надане право продавати торговим організаціям майно, невитребуваие власником після закінчення встановленого терміну, транспортна організація вправі реалізовувати невитрсбувані вантажі у встановленому законодавством порядку.

Винятки, передбачені законом, стосуються примусового продажу, зокрема, заставленого майна в порядку, встановленому Законом "Про заставу", та відповідно до Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом".

Зміст договору. Зміст договору складають ті умови, із приводу яких сторони досягають угоди. Істотними умовами, зокрема, є предмет і ціна.

Предмет договору — майно, що продавець передає або зобов'язується передати покупцеві. Предметом договору можуть бути як індивідуально-визначені речі, так і речі, визначені родовими ознаками. Це можуть бути як окремі речі, так І їх сукупність, як рухоме майно, так і нерухоме (за деякими винятками, передбаченими законодавством).

Стосовно продажу ряду речей закон встановлює особливі правила. Законодавчими актами України встановлений спеціальний порядок набуття права власності громадянами на окремі види майна, а також види майна, що не можуть знаходитися у власності громадян.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути, зокрема, цінні папери.

Згідно зі ст.656 ЦК предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) продавцем у майбутньому.

Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.

Предметом договору купівлі-продажу може бути право вимоги, якщо вимога не має особистого характеру. До договору купівлі-продажу права вимоги застосовуються положення про відступлення права вимоги, якщо інше не встановлено договором або законом.

До договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (прилюдних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо Інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.

Якість товару. Продавець повинен передати покупцеві товар, якість якого відповідає умовам договору купівлі-продажу. У

448 .

 

ґ\тності в договорі купівлі-продажу умов щодо якості товару В1Д давець зобов'язаний передати покупцеві товар, придатний для ПЕ) з якою товар такого роду зазвичай використовується. і іі

и з як

Якщо продавець при укладенні договору купівлі-продажу був повідомлений покупцем про конкретну мету придбання товару, подавець повинен передати покупцеві товар, придатний для вико-оистання відповідно до цієї мети.

У разі продажу товару за зразком та (або) за описом продавець повинен передати покупцеві товар, який відповідає зразку та (або)

опису.

Якщо законом встановлено вимоги щодо якості товару, продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, який відповідає цим

вимогам.

Продавець і покупець можуть домовитися про передання товару підвищеної якості порівняно з вимогами, встановленими законом.

Відповідність товару вимогам законодавства підтверджується у спосіб та в порядку, встановлених законом та іншими нормативно-правовими актами.

Гарантії якості товару. Товар, який продавець передає або зобов'язаний передати покупцеві, має відповідати вимогам щодо його якості в момент його передання покупцеві, якщо інший момент визначення відповідності товару цим вимогам не встановлено договором купівлі-продажу. Договором або законом може бути встановлений строк, протягом якого продавець гарантує якість товару (гарантійний строк). Гарантія якості товару поширюється на всі комплектуючі вироби, якщо інше не встановлено договором.

Гарантійний строк починається з моменту переданпя товару покупцеві, якщо інше не встановлено договором купівлі-продажу. Гарантійний строк, встановлений договором купівлі-продажу, продовжується на час, протягом якого покупець не міг використовувати товар у зв'язку з обставинами, що залежать від продавця, до усунення їх продавцем. Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого товар не міг використовуватися у зв'язку з виявленими в ньому недоліками, за умови повідомлення про це продавця в порядку, встановленому ст.688 ЦК.

Гарантійний строк на комплектуючий виріб дорівнює гарантійному строку на основний виріб і починає спливати одночасно з ним.

У разі заміни товару (комплектуючого виробу) неналежної якості на товар (комплектуючий виріб), що відповідає умовам договору купівлі-продажу, гарантійний строк на нього починає спливати з моменту заміни.

Законом або іншими нормативно-правовими актами може бути встановлений строк, зі спливом якого товар вважається непридатним для використання за призначенням (строк придатності). Строк придатності товару визначається періодом часу, який обчислюєть-^Ся з дня його виготовлення і протягом якого товар є придатним для

використання, або терміном (датою), до настання якого товар придатним для використання.

Продавець зобов'язаний передати покупцеві товар, на який встановлено строк придатності, з таким розрахунком, щоб він міг бути використаний за призначенням до спливу цього строку.

Ціна товару. Покупець зобов'язаний оплатити товар за ціною встановленою у договорі купівлі-продажу, або якщо вона не встановлена у договорі і не може бути визначена виходячи з його умов, — за ціною, що визначається відповідно до ст.632 ЦК, а також вчинити за свій рахунок дії, які відповідно до договору, актів цивільного законодавства або вимог, що звичайно ставляться, необхідні для здійснення платежу.

Якщо ціну встановлено залежно від ваги товару, вона визначається за вагою нетто, якщо інше не встановлено договором купІв-лі-продажу.

Якщо договором купівлі-продажу встановлено, що ціна товару підлягає зміні залежно від показників, що зумовлюють ціну товару (собівартість, затрати тощо), але при цьому не визначено способу її перегляду, ціна визначається виходячи із співвідношення цих показників на момент укладення договору і на момент передання товару. Якщо продавець прострочив виконання обов'язку щодо передання товару, ціна визначається виходячи із співвідношення цих показників на момент укладення договору і на день передання товару, встановлений у договорі, а якщо такий день не встановлено договором, — на день, визначений відповідно до ст.530 ЦК. Ці положення про визначення ціни товару застосовуються, якщо Інше не встановлено актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов'язання.

Відповідно до Закону України від 3 грудня 1990 р. "Про ціни І ціноутворення" застосовуються вільні ціни і тарифи, державні фіксовані й регульовані ціни і тарифи.

Вільні ціни і тарифи встановлюються на усі види продукції, товарів і послуг, за винятком тих, стосовно яких здійснюється державне регулювання цін і тарифів.

Державне регулювання цін здійснюється, зокрема, відповідно до Положення про державне регулювання цін (тарифів) на продукцію виробничо-технічного призначення, товари народного споживання, роботи і послуги монопольних утворень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22 лютого 1995 Р-№135. Це Положення визначає порядок державного регулювання цін (тарифів) на продукцію суб'єктів природних монополій і суб'єктів господарювання, які порушують вимоги законодавства про захист економічної конкуренції, встановлюючи такі ціни чи інші умови придбання або реалізації товару, які неможливо було б встановити за умови існування значної конкуренції на ринку, або застосовуючи різні ціни чи різні інші умови до рівнозначних угод із суб'єктами господарювання, продавцями чи покупцями без об'єктивних на те причин.

Деякі спеціальні вимоги щодо ціни можуть пред'являтися до ок-пемих різновидів договору купівлі-продажу.

Регулювання цін при експорті товарів з України і встановлення онтролю за ними проводиться на підставі Указу Президента Ук-паїни від Ю лютого 1996 р. №124/96 "Про заходи щодо вдосконалення кон'юнктурно-цінової політики у сфері зовнішньоекономічної діяльності".

В Указі, зокрема, встановлено, що контрактні ціни у сфері зовнішньоекономічної діяльності визначаються суб'єктами зовнішньоекономічної діяльності України на договірних засадах з урахуванням попиту та пропозиції, а також інших факторів, які діють на відповідних ринках на час укладення зовнішньоекономічних угод (контрактів). Тим самим за загальним принципом встановлена свобода у визначенні контрактних цін.

Однак із цього правила встановлено ряд винятків, коли контрактні ціни в сфері зовнішньоекономічної діяльності визначаються суб'єктами зовнішньоекономічної діяльності України відповідно до цін, що встановлює Міністерство економіки та з питань європейської Інтеграції України.

Зазначеним Указом затверджене Положення про індикативні ціниу сфері зовнішньоекономічної діяльності, у якому індикативні ціни визначені як ціни на товари, які відповідають цінам, що склалися або складаються на відповідний товар на ринку експорту або імпорту на момент здійснення експортної (імпортної) операції з урахуванням умов поставки та умов здійснення розрахунків, визначених згідно з законодавством України.

Запроваджені у встановлених законодавством порядку і випадках індикативні ціни є обов'язковими для використання суб'єктами зовнішньоекономічної діяльності усіх форм власності при укладенні та здійсненні зовнішньоекономічних контрактів.

Роздрібні цінина товари народного споживання — ціни на товари невиробничого споживання, за якими їх продають незалежно від форми розрахунків безпосередньо громадянам та іншим кінцевим споживачам для їх особистого некомерційного використання. Інструкція про порядок позначення роздрібних цін на товари народного споживання в підприємствах роздрібної торгівлі та громадського харчування, затверджена наказом МЗЕЗторгу України від 4 січня 1997 р. №2, визначає основні вимоги до порядку позначення відповідних цін.

Інформування покупців про роздрібні ціни на товари здійснюється за допомогою таких засобів: ярликів цін (цінників) на зразках товарів або покажчиків цін на підприємствах роздрібної торгівлі; ярликів цін (цінників), прейскурантів алкогольних напоїв, меню і прейскурантів цін на товари, що купуються на підприємствах громадського харчування.

Роздрібні ціни також можуть бути позначені на товарних ярли-^ах, етикетках підприємств-виробників, упаковці, в якій товар продається населенню, або безпосередньо на самому товарі, якщо поз-

начення ціни не погіршує його товарного виду і не знижує якості товару.

Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 18 грудня 1998 р. №1998 "Про вдосконалення порядку формування цін" формування та застосування суб'єктами підприємництва вільних цін на території України здійснюється виключно у національній грошовій одиниці, а у доларовому еквіваленті ціни можуть формуватися лише у частині імпортної складової структури ціни.

Якщо в договорі порушені вимоги щодо вказівки істотних умов договору і його форми, він може бути визнаний недійсним.

Так, договір купівлі-пролажу був визнаний недійсним у зв'язку з порушенням при його укладенні вимог ст.ст.І53 і 154 ЦК 1963 р.

До арбітражного суду області звернулось спільне підприємство у формі товариства з обмеженою відповідальністю (далі — Товариство) із заявою про визнання недійсним договору купівлі-продажу об'єктів нерухомості, укладеного ним із малим приватним підприємством (далі — МПП).

Рішенням арбітражного суду позовні вимоги задоволені за тими мотивами, що в договорі чітко не визначений предмет купівльпро-дажу, як одна з умов змісту договору, крім того, договір нотаріально не посвідчений, що було передбачено його умовами.

Постановою наглядової інстанції рішення залишене в силі. Покупець — МПП — звернувся до судової колегії з перевірки рішень, ухвал, постанов Вищого арбітражного суду України із заявою про скасування рішення і постанови арбітражного суду області, мотивуючи її наступним: сторони передбачили в договорі лише обов'язкову реєстрацію його в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), а не нотаріальне посвідчення; що ж стосується об'єкта купівлі-про-дажу, то в будинку під одним дахом розташовані пекарня, цех і магазин, що і були предметом договору.

Судова колегія Вищого арбітражного суду України, перевіривши матеріали справи і доводи заявника, встановила таке.

Відповідно до укладеного договору Товариство зобов'язалося передати у власність МПП приміщення площею 270 кв. м, а МПП — прийняти його й оплатити за погодженою ціною. У двосторонньому акті приймання-здачі не конкретизований перелік переданих основних засобів. У рахунку на оплату предмета договору покупцем — МПП — зазначене приміщення пекарні, а в рахунку продавця — Товариства — приміщення цеху. У реєстраційному ж свідоцтві БТІ йшлося про реєстрацію цеху і магазина.

Зі змісту договору вбачається, що на взаємовідносини сторін у частині форми договору купівлі-продажу нежилих приміщень поширюється дія ст.227 ЦК 1963 р. (за аналогією), що не суперечить чинному законодавству, оскільки як жилі, так і нежилі приміщення охоплюються єдиним поняттям "об'єкт нерухомості". Тому заперечення заявника в цій частині помилкові. Не грунтуються на чинному законодавстві і посилання МПП на те, що договором передбачений лише обов'язок реєстрації його в БТІ, а не нотаріальне посвідчення, оскільки реєстраційне свідоцтво БТІ не є право встановлюючим документом, право ж власності на об'єкт нерухомості переходить до покупця з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу.

Крім того, у реєстраційному свідоцтві БТІ зазначені лише цех і магазин, але відсутня вказівка про пекарню. Заяву МПП про те, ш° пекарня площею 270 кв. м, включає цех і магазин, що знаходяться під одним дахом і за однією адресою, до уваги не взято, оскільки

всупереч вимогам ст.ЗЗ ГПК України МПП не довело наявність відповідних обставин.

Пред'явлений МПП лист виконкому районної ради не є належним доказом того, шо пекарня і магазин є одним об'єктом, оскільки має довідковий характер і свідчить про те, шо на момент укладення договору пекарня взагалі не знаходилась за зазначеною в договорі адресою.

Не може бути належним доказом у справі і технічна документація на спірний об'єкт як єдиний комплекс (цех плюс магазин), оскільки вона не є правовстановлюючим документом. Таким чином, арбітражний суд області правомірно дійшов висновку про неможливість встановити, яка саме будівля або група будівель були предметом договору купівлі-продажу за договором. Крім того, відповідно до ч.І ст.154 ЦК 1963р., якщо сторони домовились про укладення договору у певній формі, він вважається укладеним Із моменту надання йому цієї форми, навіть якшо за законом для даного виду договорів така форма і не була б потрібна. Зазначеною нормою встановлений пріоритет договірного регулювання форми цивільних угод, чим і скористалися сторони у договорі. їх волевиявлення спростовує доводи МПП у частині необов'язковості нотаріального посвідчення договору.

Виходячи з викладеного, рішення і постанова арбітражного суду області відповідають чинному законодавству і фактичним обставинам справи, а тому залишені без змін¹.