Поняття житлового законодавства та договору найма житла

Житлове законодавство— це сукупність нормативно-правових актів, які регулюють суспільні відносини щодо реалізації конституційного права на житло та пов'язані з ними відносини щодо управління житловим фондом, забезпечення його збереження, експлуатації і ремонту.

Загальні правила найму (оренди) житла передбачені у гл.59 ЦК. Основним спеціальним нормативно-правовим актом житлового законодавства є ЖК.

Житловий фондутворюють жилі будинки, а також жилі приміщення в Інших будівлях, шо знаходяться на території України.

Існує кілька видів житлового фонду:

— державний;

— громадський;

— фонд житлово-будівельних та житлових кооперативів;

— приватний.

Надання жилих приміщень у будинках державного та громадського житлового фонду регулюють Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР та Української республіканської ради професійних спілок від 11 грудня 1984 р. №470.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, здійснюється, як правило, за місцем проживання громадян у виконавчому комітеті районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, що працюють па підприємствах, в установах, організаціях, що мають житловий фонд і ведуть житлове будівництво, здійснюється за місцем роботи, а за їх бажанням — також і за місцем проживання.

Кожна сім'я може перебувати на квартирному обліку за місцем роботи одного з членів сім'ї (за їх вибором) та у виконавчому комітеті місцевої ради за місцем проживання. Для взяття на квартирний облік необхідна потреба в поліпшенні житлових умов, а також постійне проживання і прописка в даному населеному пункті.

Такими, що потребують поліпшення житлових умов, вважаються громадяни:

 

— забезпечені житлом нижче за встановлений рівень;

— які проживають у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

— які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань,у зв'язку з чим вони не можуть проживати в комунальній квартиріабо в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

 

— які проживають за договором піднайму житла в будинкахдержавного або громадського фонду чи за договором найму житлав будинках житлово-будівсльних кооперативів;

— які проживають тривалий час за договором найму (оренди) вприватних будинках (квартирах);

— які проживають в гуртожитках;

— які проживають в одній кімнаті по дві і більше сім'ї незалежно від родинних відносин, або особи різної статі старші 9 років,крім подружжя (в тому числі коли займане ними жиле приміщення складається більш як з однієї кімнати).

Надання житла здійснюється в порядку черговості. Законодавство встановило перелік осіб, які мають право першочергового надання житла. До них, зокрема, належать:

— інваліди Великої Вітчизняної війни та прирівняні до них

особи;

— Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці;

— особи, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань;

— учасники війни;

— інваліди праці І І II груп та інваліди І і II груп з числа військовослужбовці в;

— матері, яким присвоєно звання "Мати-героїня";

— сім'ї при народженні близнят;

 

— багатодітні сім'ї;

— вчителі та інші педагогічні працівники загальноосвітних шкілі професійно-технічних навчальних закладів.

Позачергово житло надається:

— громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха сталонепридатним для проживання;

— особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу

місцевість;

— особам, які повернулися з державного дитячого закладу, відродичів, опікуна або піклувальника; громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, — за неможливості поверненнязайманого раніше житла;

— дітям-інвалідам, що не мають батьків або батьки яких позбавлені батьківських прав і проживають у державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, якщо за висновкоммедико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

— особам, обраним на виборну посаду, коли цс пов'язано з переїздом в іншу місцевість;

— членам сім'ї народного депутата України в разі його смерті в період виконання депутатських обов'язків у Верховній Раді України на постійній основі.

При наданні житла не допускається заселення однієї кімнати особами різної статті, старшими за 9 років, крім подружжя, а також особами, які хворіють на деякі тяжкі форми хронічних захворювань, у зв'язку з чим вони не можуть проживати в одній кімнаті з членами своєї сім'ї.

Жиле приміщення надається громадянам у межах 13,65 кв. м жилої площі на одну особу, але не менше рівня середньої забезпеченості громадян жилою площею в даному населеному пункті. Рішення про наданій житла приймає виконавчий комітет місцевої ради або адміністрація підприємства разом із профкомом (спільним рішенням).

На підставі рішення про надання житла в будинках державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет місцевої ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення. Ордер дійсний протягом ЗО днів.

Глава 59 ЦК регулює найм (оренду) житла. Договір найму (оренди) житла— це договір, за яким одна сторона — власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст.810 UK).

Отже, можна вважати, що коло прав наймача житла розширене — воно включає не тільки користування, що традиційно вважається єдиним повноваженням наймача стосовно використовуваного ним майна, а й володіння.

Підстави, умови, порядок укладення та припинення договору найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, встановлюються законом.

До договору найму житла, крім найму житла, що є об'єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення ЦК, якщо інше не встановлено законом.

Згідно з ЖК договір найму жилого приміщення — це договір, за яким наймодавець зобов'язується надати жиле приміщення в користі вання наймачеві та членам його сім'ї, а наймач зобов'язується використовувати житло за призначенням, забезпечувати його цілісність і вчасно вносити квартирну плату.

Характеристики договору— двосторонній, оплатний. Згідно з L1K він може бути як консенсуальним, так і реальним (відповідно до ЖК є консенсуальним).

Відмінностідоговору найму (оренди) житла від договору найму:

а) предмет договору найму житла — лише жиле приміщення;

б) наймачі за договором найму житла — лише фізичні особи (цепередбачено ЖК, а згідно з ЦК наймачами можуть бути і юридичні особи);

в) коло прав наймача в договорі найму житла ширше, ніж у договорі найму — зокрема, право користування житлом у будинкахдержавного та громадського фонду, право обміну тощо;

г) договір найму житла породжує права та обов'язки не тількидля наймача, а й для членів його сім'ї;

д) договір найму житла в будинках державного І громадськогофонду має безстроковий характер.