· Стороны
Стороны – арендодатель и арендатор.
Арендатором могут быть любые субъекты ГП с учетом их дее- и правоспособности. Применительно к арендодателю появляются предписания ст.608 ГК РФ. На основании этих предписаний мы должны констатировать, что арендодателем может быть любой субъект, но только такой, который является собственником или управомочен на сдачу имущества в аренду законом или собственником. Эта норма нелогична и выбивается из общей канвы консенсуальных договоров. Всякий консенсуальный договор – это обещание, а для обещания наличие титула необязательно. А законодатель сказал, что обязательно. Норма нелогичная и тут вряд ли успокоит нас тот факт, что законодатель достаточно системен, и во всех договорах этой родовой группы он поступает одинаково. Он ограничивает фигуру ссудодателя, арендодателя и т.д. фигурой собственника или иного управомоченного лица.
Вряд ли мы должны реагировать на доктринальную позицию, согласно которой арендодателем может быть любое лицо, ибо вся аргументация сводится к политике права. С точки зрения политики права всё логично, но это прихоть законодательства.
С точки зрения арбитражной практики есть апелляционные инстанции, где суды поддерживали догматическую тенденцию. Но это лишь прецедентные дела.
· Предмет
Следующий элемент – это предмет. Им могут быть индивидуально определенные непотребляемые вещи. Этот тезис проистекал из того, что потребляемые вещи свои свойства в процессе использования утрачивают. Однако если речь будет идти о таком пользовании, которая не исключает возврата в целостности, то потребляемая вещь может выступать в качестве предмета договора. Вещи только те, которые не изъяты из оборота. Из вещей, подпадающих под данные признаки, мы должны указать изъятие в отношении жилых помещений. Оные по общему правилу быть предметом аренды не могут, ибо временное владение и пользование жильем регулируется наймом жилого помещения, который является самостоятельным договором (глава 35 ГК РФ). Есть одно исключение. Оно зафиксировано в п.2 ст.671 ГК РФ. Это единственный случай, когда аренда может опосредовать отношения, связанные с жилыми помещениями. Но там юрлицо берет в аренду жилье, чтобы потом сдать его в наем гражданам.
Еще есть проблема: допустимость аренды в отношении имущественных прав. С точки зрения исторической, мы можем обнаружить подобные примеры. Смотрим ст.607 ГК РФ п.1 – у нас это только вещи. Следовательно, аренда имущественных прав невозможна.
· Цена
Следующий элемент – это цена. В аренде цена представлена в виде арендной платы. Условия об арендной плате устанавливаются соглашением сторон. При этом это условие не является существенным условием договора аренды, ибо есть восполняющая норма п.3 ст.424 ГК РФ (общее правило, которое не изменяется в предписаниях параграфа 1 главы 34).
Ст.614 ГК РФ п.2 показывает нам всё многообразие возможных вариантов арендной платы. Здесь можно увидеть, что аренда не ограничивается только лишь денежной суммой. Законодатель закрепляет 6 вариантов, которые не являются исчерпывающими. В общем, в качестве арендной платы может выступать не только денежная сумма, но и встречная передача имущества в собственность, в пользование и т.д. и т.п.
При этом, осознавая всю вариативность форм арендной платы, оная являет собой эквивалент праву владения и пользования, которое предоставляется арендатору. В этом смысле только такая форма встречного предоставления может восприниматься как арендная плата, которая несет в себе данный эквивалент.
Для этого есть п.12[25] Инф. письма от 11.01.2002 N66. Там был заключен договор, где предмет – это нежилые помещения. Этот договор был обозначен сторонами арендой. При этом по договору в качестве арендной платы выступала оплата коммунальных услуг за это помещение. ВАС справедливо указал, что возложение расходов по коммуналке не может восприниматься как арендная плата, ибо коммуналка – это не встречное предоставление за пользование имуществом, а плата за коммунальные услуги.
· Срок
Следующий элемент аренды – это срок. Срок в аренде не является существенным условием, несмотря на то, что в самом легальном определении указывается на временный характер владения и пользования, поскольку п.2 ст.610 предусматривает восполняющую норму. Если срок не установлен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Если бы срок был существенным условием, то в случае неопределения срока договор аренды был бы незаключенным.
Такая восполняющая норма является устоявшейся. При этом при неопределенном сроке любая сторона вправе отказаться в одностороннем порядке от договора с предупреждением контрагента за 1 месяц (а если недвижимое имущество, то 3 месяца).
Поскольку срок – это несущественное условие, то доктрина и практика дозволяет заключать аренду под отменительным условием. Подобные договоры аренды приравниваются судебной практикой к договорам, заключенным на неопределенный срок. Подтверждение этого тезиса – это п.4[26] Инф. письма N66. Между сторонами была аренда до начала реконструкции здания. Этот договор явно не содержит указания о сроке.
Срок определяется соглашением сторон. При этом, в отдельных случаях законодатель устанавливает предельные сроки аренды, исключая свободу усмотрения сторон в соответствующем вопросе. В этой связи важно понимать, что в отличие от исторических памятников, действующее гражданское законодательство не содержит какого-то общего предельного срока.
Для проката предельный срок – 1 год. Для природопользования (водные объекты, участки лесного фонда) тоже предельные сроки установлены в соответствующих кодексах. Это правило имеет узкую сферу применения. Общее указание о пределах сроков не указано в действующем законодательстве.
Если предельные сроки установлены, то установление предельного срока влечет два очевидных последствия. Если есть предельный срок и договор заключен на больший срок, то договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, указанному в законе. Само по себе истечение предельного срока прекращает договорные отношения.
· Форма
Последний элемент аренды – это форма. Ст.609 ГК РФ содержит специальные требования к форме договора аренды. Форма зависит от субъектного состава и срока. Раз здесь установлены специальные правила, то предписания 9-ой главы относительно формы сделок здесь не применяются. Однако мы должны понимать, что устанавливая специальные правила о форме, глава 34 не устанавливает специальные правила относительно последствий ее несоблюдения. Следовательно, если договор аренды будет заключен на срок более 1 года в устной форме, то тут должны применяться предписания главы 9, т.е. сторона не может ссылаться на свидетельские показания. Отсюда, форма – не конститутивный элемент договора аренды. Несоблюдение формы порождает ограничение способов доказывания.
Решение вопроса, связанного с государственной регистрацией договора аренды, содержится в п.2 ст.609 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. Примеров иного, установленного законом, много. Для аренды зданий и сооружений, например, регистрация нужна только тогда, если срок более одного года. Если меньше года, то государственной регистрации не нужно.